Giá đất trúng thầu cao có nguy cơ thiết lập mặt bằng giá mới

Theo các chuyên gia, việc nhiều lô đất tại Hà Nội đấu giá trúng thầu với giá cao gấp 2-3 lần giá khởi điểm không chỉ gây rủi ro cho thanh khoản mà đây còn là dấu hiệu của việc thiết lập mặt bằng giá mới.

Đầu tháng 11, quận Cầu Giấy đã tổ chức phiên đấu giá 25 lô đất tại khu X4, phường Mai Dịch (Cầu Giấy, TP.Hà Nội) có diện tích từ 38,1 - 84,8 m2 với mức giá khởi điểm từ 104,7 - 182,3 triệu đồng/m2. Tổng giá khởi điểm của mỗi lô đất từ 4,1 - 9,2 tỷ đồng. Số tiền cọc trước tham gia đấu giá là 800 triệu đồng/lô đất. Trong đó, mật độ xây dựng trên khu đất là 100%, cao tối đa 4 tầng.

Kết thúc phiên đấu giá, giá trúng cao hơn giá khởi điểm từ 2 - 2,5 lần, khiến nhiều nhà đầu tư nộp từ 5 - 10 bộ hồ sơ nhưng vẫn ra về trắng tay. Đáng chú ý, lô B12 diện tích 44,5 m2, với vị trí lô góc ở mặt phố Dương Khuê, có mức giá khởi điểm cao nhất là 182,3 triệu đồng/m2 nhưng mức giá trúng lên tới 364,3 triệu đồng/m2.

Ngày 19/11 tới đây, Công ty Đấu giá Hợp danh Số 5 - Quốc Gia cũng tổ chức phiên đấu giá đất khu tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng dự án đầu tư xây dựng cầu Văn Phương, xã Văn Võ, huyện Chương Mỹ, TP.Hà Nội. Theo đó, 11 thửa đất khu tái định cư trên có tổng diện tích 950,3 m2. Diện tích các thửa từ 62,8 m2 đến 95,5 m2 có giá khởi điểm từ 5 triệu đồng đến 8 triệu đồng/m2. Tiền đặt trước từ 53 triệu đồng đến 100 triệu đồng/hồ sơ tham gia đấu giá, bước giá áp dụng chung đối với các thửa đất là 200 nghìn đồng/m2.

Cũng trong tháng 11 này, 31 thửa đất thuộc Nhóm I - khu Đồng Khoang Bèo Tiên Trượng tại thị trấn Xuân Mai, huyện Chương Mỹ được tổ chức đấu giá. Các thửa đất này có tổng diện tích 3.159,91 m2, diện tích từng thửa từ 80,1 m2 đến 130,1 m2.

Giá khởi điểm của các thửa đất trên là 28,7 triệu đồng/m2. Tiền đặt trước từ 264 triệu đồng đến 430 triệu đồng/hồ sơ tham gia đấu giá, bước giá áp dụng chung đối với các thửa đất là 200 nghìn đồng/m2. Buổi đấu giá sẽ diễn ra vào lúc 7h30 ngày 18/11 tại Hội trường Trung tâm Chính trị huyện Chương Mỹ.

Ngày 21/11 tới đây, Trung tâm Phát triển Quỹ đất quận Bắc Từ Liêm và đơn vị tổ chức đấu giá là Công ty Đấu giá Hợp danh Số 5 – Quốc gia cũng sẽ tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất gồm 11 thửa đất thuộc dự án khu đất xen kẹt tại phường Thụy Phương.

Các thửa đất đấu giá có diện tích từ 85 m2 đến 113,5 m2. Tổng diện sàn xây dựng gần 4.700 m2, mật độ xây dựng 53,6%, tầng cao công trình đối đa 6 tầng. Mức giá khởi điểm hơn 40 triệu đồng/m2. Đấu giá theo hình thức bỏ phiếu kín trực tiếp tại cuộc đấu giá theo phương thức trả giá lên.

Đánh giá về việc tổ chức đấu giá đất, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, việc các địa phương đưa ra hình thức đấu giá công khai, nhưng ngoài việc ngang bằng giá thị trường thì cũng có khu vực giá chênh lệch khá lớn so với thị trường và đến khi vào phiên đấu giá, các nhà đầu tư liên tục đẩy giá lên dẫn đến việc giá trúng cao gấp nhiều lần so với thị trường.

Như giá đất tại khu vực phố Dương Khuê, phường Mai Dịch (Quận Cầu Giấy), lô đất cao nhất trúng đấu giá lên tới 364,3 triệu đồng/m2. So sánh với mức giá ở các khu đô thị bên cạnh đó như Khu đô thị Mỹ Đình 1, Mỹ Đình 2… có hạ tầng đồng bộ hơn, mức giá hiện được nhiều chủ rao bán từ 160 – 250 triệu đồng/m2 đã có nhà xây dựng sẵn. Hay như lô đất đã được xây dựng sẵn ngay bên cạnh lô trúng thầu cũng chỉ có mức giá 200 – 250 triệu đồng/m2. Điều đó cho thấy, giá trị thực tế của khu đất trúng thầu ở mức nào.

Thực tế, nhiều trường hợp đã trúng thầu với giá cao, nhiều nhà đầu tư buộc phải bán giá cao và việc này rất khó có thể bán được sẽ gây rủi ro cho thanh khoản hoặc điều này có thể xảy ra tình trạng bỏ cọc. Đã có trường hợp bỏ cọc diễn ra ở các địa phương như Thái Nguyên, Thanh Hóa, Bắc Giang...

Các chuyên gia cho rằng, việc giá khởi điểm thấp là do quy định của nhà nước, nhưng khi tổ chức đấu giá, hầu hết đều bị đẩy lên cao hơn so với giá của thị trường, kể cả là đất tại các vùng nông thôn. Nhất là hiện nay quỹ đất tại các khu dân cư khan hiếm, nhu cầu cao, bên cạnh đó sau đại dịch nhiều người có tiền không biết đầu tư vào đâu nên cũng tham gia vào đấu thầu đã khiến giá trúng thầu ở mức cao.

Liên quan đến việc đấu giá đất ở Cầu Giấy vừa qua, ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc kênh thông tin Batdongsan.com.vn cho rằng, đây là hiện tượng lạ, giá trúng thầu khá cao, cao hơn giá thị trường khá nhiều. Ông Quốc Anh ví von việc này giống như “đổ bê tông để lấy đất”.

“Việc đấu giá hơi khó giải thích, có thể một số công ty môi giới họ muốn thiết lập một mặt bằng giá mới để tạo ra cơn sốt đất nho nhỏ xung quanh khu vực đó”, ông Quốc Anh nói.