Giá đất tăng sẽ kéo giá bất động sản sơ cấp và thứ cấp tăng theo khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực?

Giai đoạn cuối năm 2023 và đầu năm 2024 đánh dấu chuyển biến lớn của thị trường bất động sản Việt Nam khi 3 bộ luật gồm Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai được thông qua và sẽ có hiệu lực từ 1/1/2025.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn dự báo những thay đổi về Luật có thể thúc đẩy sự tăng giá đất trong tương lai khi tần suất cập nhật giá đất tăng lên và mức độ chính xác cao hơn.

Ông phân tích, với điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất cập nhật hàng năm (thay vì 05 năm/lần), Chính phủ quy định việc xác định Bảng giá đất do UBND tỉnh (so với trước là phải tham khảo Khung giá đất), thể hiện việc trao quyền và trách nhiệm xuống địa phương, nhằm định giá đất sát với tình hình thực tế của địa phương hơn.

Chương XI Luật Đất đai 2024 quy định bỏ phương pháp chiết trừ, quy định chi tiết các điều kiện áp dụng 04 phương pháp định giá đất cũng nâng cao mức độ chính xác trong định giá đất.

Ngoài ra, Điều 138 Luật Đất đai 2024 về bổ sung các điều kiện chi tiết để cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho đất đang sử dụng không tranh chấp cũng mang đến cơ hội thanh khoản và tăng giá tốt hơn cho những sản phẩm đất nền thuộc diện này.

Trong báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2024 của Batdongsan.com.vn, ông Lê Bảo Long nhận định nếu giá đất tăng, giá bất động sản sơ cấp cũng sẽ tăng do chi phí giải phóng mặt bằng tăng theo và 3 bộ Luật yêu cầu chặt chẽ hơn với chủ đầu tư về điều kiện kinh doanh, tỷ trọng vốn và thủ tục bố trí tái định cư. Giá bất động sản thứ cấp tăng sẽ kéo theo sự tăng trưởng của giá nhà riêng và các loại hình bất động sản khác.

Bên cạnh đó, ông Lê Bảo Long cho rằng nguồn cung nhà ở xã hội (NƠXH) dự kiến cải thiện với chính sách ưu đãi và những hỗ trợ mới, quy định UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất cho NƠXH.

Luật mới về Nhà ở xã hội bổ sung thêm 02 hình thức phát triển NƠXH bao gồm vốn nước ngoài/tổ chức nước ngoài và nguồn tài chính công đoàn cho người lao động thuê NƠXH. Chủ đầu tư được dành ≤20% diện tích hạ tầng để kinh doanh, hưởng toàn bộ lợi nhuận và được miễn tiền sử dụng/thuê đất, không phải thực hiện thủ tục xác định giá và đề nghị miễn.

Ngoài ra, vị này dự báo chất lượng các dự án bất động sản cũng sẽ được cải thiện nhờ nhiều quy định chặt chẽ hơn về quy chuẩn bàn giao, tiến độ,…Ví dụ, Điều 36 Luật Nhà ở 2023 quy định chủ đầu tư phải có năng lực, kinh nghiệm thực hiện dự án, không được ủy quyền/giao cho bên hợp tác khác ký hợp đồng, chỉ được chuyển nhượng đất sau khi đã hoàn thành và nghiệm thu đưa vào sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật , phải đảm bảo theo tiến độ các phân kỳ đã đăng ký.

Ông Long cho rằng người tiêu dùng bất động sản nhìn chung hưởng lợi từ những thay đổi về Luật. Trong đó, 2 đối tượng được hưởng lợi nhiều nhất là người Việt Nam ở nước ngoài và người thuộc diện tái định cư/được bồi thường.

Theo các thống kê, khoảng 15-20% số tiền kiều hối được đầu tư trực tiếp vào bất động sản. Những thay đổi trong Luật tạo khung pháp lý chính thống và nhiều chính sách linh hoạt hơn, quy định Người gốc Việt Nam ở nước ngoài được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (trước đây chỉ cho thuê, ủy quyền quản lý nhà không sử dụng). Điều này sẽ mở rộng hơn cơ hội thu hút nguồn vốn từ nước ngoài vào thị trường bất động sản.

Người thuộc đối tượng tái định cư/bồi thường cũng được đảm bảo quyền lợi trong nhiều trường hợp. Các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư được tạo điều kiện cho có việc làm, có thu nhập, ổn định đời sống, sản xuất. Luật Đất đai 2024 cũng quy định khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đảm bảo đời sống cho dân cư. Đối với các hộ gia đình, cá nhân được bồi thường khi bị thu hồi đất, trong trường hợp không đủ điều kiện nhận đất ở, nhưng không thể bố trí nơi ở khác vẫn được bồi thường đất ở. Đối tượng bị thu hồi đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) cũng được bồi thường đất linh hoạt hơn so với trước đây.