Giá đất tại các địa phương dần trở về giá trị thật của thị trường

Giá bất động sản trước năm 2020 ở nhiều địa phương tăng nóng, nhanh, nhiều nơi vượt ngưỡng giá trị thật và tạo bong bóng trên thị trường. Do ảnh hưởng của 2 đợt dịch COVID-19, giao dịch hầu hết các loại hình BĐS đều trầm lắng, cộng với tất cả các dự án từ đầu năm đến nay đều phải điều chỉnh cho phù hợp để kéo lực cầu thị trường trở lại, dẫn tới giá BĐS dần trở về giá trị thật.

"Ì ạch" thị trường BĐS quý III/2020

Hội môi giới BĐS Việt Nam vừa có báo cáo Hiệp hội BĐS Việt Nam và Bộ Xây dựng về thị trường BĐS quý III/2020. Về lượng cung giao dịch trên thị trường, quý III cả nước có 73.933 sản phẩm BĐS bán ra, gồm 46.773 căn hộ chung cư và 27.160 nhà đất, chủ yếu là hàng tồn từ các quý trước (chiếm khoảng 70%).

Về lượng cung mới chào bán và giao dịch từ các sản phẩm mới chào bán đạt 22.602 sản phẩm, giao dịch 9.813/22.602 sản phẩm, tương đương tỉ lệ hấp thụ 43.4%. Quý III/2020, thị trường BĐS có sự phục hồi đáng kể, tỷ lệ hấp thụ từ các sản phẩm mới tăng so với quý I và II.

Đáng chú ý tại Hà Nội, tổng lượng sản phẩm được bán trên toàn thị trường quý III đạt 13.300 sản phẩm căn hộ chung cư, giao dịch 2.966/13.300 s/p, tỷ lệ hấp thụ 22,3%. Tính chung, trong 9 tháng đầu năm 2020, Hà Nội có 7.989 căn hộ chung cư mới được chào bán ra thị trường. Căn hộ bình dân tiếp tục chiếm tỷ trọng nhỏ trong cơ cấu nguồn cung căn hộ theo phân khúc, nhưng có tỷ lệ hấp thụ tương đối tốt. Lượng cung căn hộ cao cấp mới tung ra thị trường cũng hạn chế, bởi tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này đang ở mức thấp. So với cùng kỳ các năm 2018-2019: Lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ từ các sản phẩm căn hộ mới chào bán quý III tại Hà Nội giảm mạnh (lượng giao dịch chỉ đạt 15,7% so với quý III/2018 và 28.1% so với quý III/2019.

Giá BĐS tại Hà Nội do khan hiếm nguồn hàng chính thống đều đang ở ngưỡng trần, nên nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tìm và khai phá những thị trường mới ở vùng nông thôn như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Hòa Lạc... khiến giá đất tại các địa phương bị đẩy lên cao, làm chùn bước sự quan tâm của các nhà phát triển BĐS. Điều này cũng khiến giá bất động sản không biến động lớn.

Còn tại TP Hồ Chí Minh, tổng lượng sản phẩm được bán trên toàn thị trường quý III/2020 đạt 12.530 căn hộ chung cư, giao dịch 9.408/12.530 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ tương đương 75,1%. Tính chung, 9 tháng đầu năm 2020, tại TP HCM có 14.286 căn hộ chung cư mới được chào bán ra thị trường. Trong cơ cấu nguồn cung mới, loại hình căn hộ có mức giá bình dân tiếp tục không còn xuất hiện trên thị trường (kể từ Quý I/2020 đến nay loại hình này đã không còn). So với cùng kỳ các năm 2018-2019, lượng cung mới/giao dịch căn hộ chung cư tại TP Hồ Chí Minh quý III có sự sụt giảm so với cùng kỳ các năm trước. Lượng cung mới chỉ đạt 79,2%, giao dịch chỉ đạt 81,1% so với cùng kỳ năm 2018 và cung mới chỉ đạt 66,9%, giao dịch chỉ đạt 52,9% so với cùng kỳ năm 2019. Riêng giá bán căn hộ TP Hồ Chí Minh quý III/2020 tăng mạnh từ 15-20% so với quý II/2020 đã tạo nên cơn sốt cho thị trường BĐS...

Nhận định về thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, trong 2 năm trở lại đây, 2 thị trường BĐS trọng điểm Hà Nội và TP Hồ Chí Minh gần như không có dự án mới được phê duyệt. Các dự án đô thị và nhà ở đã được phê duyệt chủ trương đầu tư từ giai đoạn trước cũng gặp nhiều khó khăn trong phê duyệt ở tất cả các khâu: Quy hoạch, cấp phép xây dựng, đủ điều kiện tham gia thị trường... Do khan hiếm nguồn hàng trong bối cảnh lượng cầu cao, dẫn đến giá căn hộ tại các thành phố có tỷ lệ hấp thụ luôn cao và giữ ổn định về giá. Chỉ có giá đất nền tại các huyện ven đô đang bị đẩy giá cao so với giá trần.

Đối với loại hình condotel, 9 tháng đầu năm 2020, cả nước ghi nhận hơn 4.000 sản phẩm Condotel mới được chào bán ra thị trường. Tuy nhiên, thị trường condotel gần như đóng băng, lượng giao dịch không đáng kể. Theo thống kê, có đến 2/3 các dự án có sản phẩm đang chào bán trên thị trường không phát sinh giao dịch. Những khu vực dẫn đầu về thị trường condotel như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Phú Quốc, Bình Thuận… đều có số lượng giao dịch ở mức thấp.

Nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm mạnh mẽ của thị trường condotel là do khung pháp lý cho loại hình này vẫn chưa thực sự rõ ràng; chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch bệnh đến toàn bộ nền kinh tế, trong đó lĩnh vực du lịch, nghỉ dưỡng suy giảm và tâm lý e ngại, mất niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư bởi sự phá vỡ cam kết ở một số dự án du lịch, nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, 3 tháng cuối năm nay, loại hình này có dấu hiệu tái khởi động và chào hàng mạnh mẽ, thu hút sự quan tâm trở lại của các nhà đầu tư. Đây cũng là nhưng điều kiện đảm bảo giá loại hình BĐS này thật hơn.

Dự báo thị trường quý IV/2020

Theo phân tích của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, ảnh hưởng của 2 đợt dịch COVID-19 đã tác động tiêu cực và ảnh hưởng xấu đến toàn bộ hệ thống của thị trường BĐS Việt Nam. Trong đó, nghiêm trọng nhất phải kể đến ngành BĐS du lịch-nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, dù trong phần lớn thời gian của giai đoạn đầu năm, cả nước phải gồng mình chống dịch, phải giãn cách và ngừng các hoạt động kinh doanh, song, thị trường BĐS Việt Nam vẫn ghi nhận những chỉ số đáng kể, dự báo quý IV/2020 sẽ phục hồi mạnh mẽ.

Mặt khác, các sản phẩm tồn kho trên thị trường chủ yếu đến từ những dự án căn hộ thuộc phân khúc cao cấp, giá bán cao, không ở vị trí đắc địa, không nằm trong lõi trung tâm các thành phố; biệt thự có tổng giá trị lớn; dự án xây dựng giá bán không hợp lý, cao hơn giá trị của thị trường, dự án không đảm bảo chất lượng (hạ tầng giao thông-xã hội-dịch vụ, cảnh quan, môi trường)… sẽ khó tiêu thụ.

Ngoài ra, giá BĐS đang đối mặt với nhiều áp lực. Giá chung cư ở các đô thị lớn bị đẩy lên ngưỡng trần, thậm chí có đôi chút bong bóng. Đặc biệt là phân khúc chung cư cao cấp dẫn đến tỷ lệ tiêu thụ chậm. Nhiều dự án có sử dụng tỷ lệ đòn bẩy cao, bị áp lực phải thu hồi vốn để trả nợ, phải áp dụng chính sách khuyến mại và tặng quà giá trị lớn. Trong khi, giá đất ở những địa phương trước đây phát triển nóng, nhanh, nhiều nơi vượt ngưỡng giá trị thật của thị trường... nên đang bị giảm giá mạnh. Tất cả các yếu tố trên đều góp phần khiến các chủ đầu tư, các dự án phải điều chỉnh giá, đưa giá BĐS về giá trị thật của thị trường trong thời gian tới.

Vì vậy, Hội Môi giới BĐS Việt Nam dự báo, trong quý IV/2020, khi Việt Nam kiểm soát được dịchCOVID-19, nền kinh tế trong nước hồi phục, có tăng trưởng dương, lực cầu sẽ được tiếp sức để thị trường BĐS phục hồi trở lại. Nguồn hàng tại các dự án BĐS do các doanh nghiệp triển khai, tiếp tục không có nhiều thay đổi, khan hiếm nguồn hàng mới tại các đô thị lớn vẫn diễn ra. Tại các địa phương khác, nguồn hàng đưa ra thị trường chủ yếu nằm ở các dự án đã triển khai trước đó. Các dự án được phê duyệt mới sẽ được triển khai nhiều hơn. Nhiều dự án đấu giá đất sẽ được triển khai tại các địa phương để tạo ngân sách, đảm bảo sự đầu tư phát triển cho giai đoạn mới.

Thêm vào đó, lượng giao dịch, tỷ lệ tiêu thụ sản phẩm BĐS quý IV sẽ tăng mạnh so với quý III/2020. Giai đoạn cuối năm, áp lực tăng nhu cầu đầu tư để hiệu quả sử dụng tiền tăng cao thay vì để trong ngân hàng suốt thời gian dài với lãi suất thấp sẽ khiến hiện tượng săn tìm đất đai ở những địa phương bị đồn thổi thông tin có chiều hướng gia tăng, vô tình tạo ra nhiều thị trường giao dịch không chính thống, không được kiểm soát, nên cần vai trò quản lý Nhà nước tại các địa phương siết chặt trong thời điểm này.