Giá đất gây sốc, chuyên gia lo ngại về tính bền vững của thị trường bất động sản

Gần đây, thị trường bất động sản Hà Nội chứng kiến những cuộc đấu giá đất với mức giá trúng thầu gây sốc, đặc biệt là tại các huyện Thanh Oai và Hoài Đức. Các cuộc đấu giá này không chỉ thu hút sự chú ý của giới đầu tư mà còn gây lo ngại về tính bền vững của thị trường bất động sản.

Giá trúng đấu giá gấp 18 lần giá khởi điểm

Ngày 10/8, huyện Thanh Oai tổ chức đấu giá 68 lô đất ở khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, cách trung tâm thành phố hơn 30km, cách trung tâm quận Hà Đông khoảng 15km.

Phiên đấu giá này gây xôn xao giới đầu tư bất động sản lẫn dư luận khi giá trúng cao gấp 7-8 lần giá khởi điểm. Từ mức giá 8,6-12,5 triệu đồng/m2, giá trúng cao nhất đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2.

Hơn 1 tuần sau, đến ngày 19/8, huyện Hoài Đức cũng đã tổ chức đấu giá 19 lô đất tại khu LK03 và LK04 thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên. Qua 19 tiếng, đến 4h30p ngày 20/8 phiên đấu giá này mới kết thúc.

Theo thông tin đơn vị tổ chức công bố, trải qua 9 vòng đấu, lô đất LK03-12 có giá cao nhất lên tới 133,3 triệu đồng/m2, gấp hơn 18 lần so với giá khởi điểm. Lô đất này có diện tích 113m2, như vậy tổng giá trị là 15 tỷ đồng.

Kết quả đấu giá đất tại huyện Hoài Đức

Trao đổi với phóng viên Chuyên trang Thị trường Tài chính, Báo Kinh tế & Đô thị, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng, có nhiều nguyên nhân dẫn đến kết quả trúng thầu với giá cao chót vót tại các cuộc đấu giá đất gần đây.

Đầu tiên phải kể đến nhu cầu về bất động sản tại các khu vực ngoại thành Hà Nội đang gia tăng mạnh mẽ. Bởi lẽ, giá chung cư tại các khu vực nội thành ngày càng tăng, có thể tăng đến 20 – 30% từ đầu năm đến nay, sự xuất hiện hiện của các căn hộ cao cấp, hạng sang cũng đang dần lấn át các căn bình dân, giá rẻ.

Ngoài ra, các dự án cơ sở hạ tầng như tuyến đường metro, các khu đô thị mới và cải thiện giao thông đã làm tăng giá trị đất đai ở những khu vực này. Những yếu tố này tạo ra một bối cảnh thuận lợi cho việc giá đất tăng cao trong các phiên đấu giá.

Một nguyên nhân nữa được chuyên gia nhấn mạnh đó là yếu tố tâm lý thị trường. “Trong những thời điểm mà thị trường bất động sản đang trên đà phát triển, các nhà đầu tư thường có xu hướng đẩy giá lên cao do sự kỳ vọng vào lợi nhuận trong tương lai. Sự cạnh tranh giữa các nhà đầu tư có thể dẫn đến việc giá đất bị đẩy lên mức cao không thực sự phản ánh giá trị thực của tài sản”, chuyên gia Đinh Trọng Thịnh cho hay.

Các lô đất đấu giá tại huyện Hoài Đức

Bong bóng liệu có lặp lại?

Theo vị chuyên gia này, việc đất được đấu giá quá cao không phải bây giờ mới diễn ra và nó thường để lại những hệ lụy lớn lao cho nhiều đối tượng.

Trong đó, những đối tượng có nhu cầu chính đáng như người dân cần đất ở hay các doanh nghiệp nhỏ sẽ gặp khó khăn trong việc tiếp cận đất đai. Điều này có thể dẫn đến việc thiếu hụt các dự án nhà ở giá rẻ và cơ hội đầu tư cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Hơn nữa, giá đất cao sẽ làm gia tăng chi phí đầu vào cho các dự án xây dựng, từ đó làm tăng giá thành sản phẩm bất động sản. Điều này không chỉ làm giảm khả năng tiếp cận của người tiêu dùng mà còn ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường, tiềm ẩn nguy cơ bong bóng bất động sản.

“Tình trạng giá đất tăng cao cũng có thể dẫn đến việc phát sinh rủi ro tài chính cho các nhà đầu tư. Nếu giá đất tiếp tục tăng cao một cách không bền vững và thị trường bất động sản gặp khó khăn, các nhà đầu tư có thể phải đối mặt với thua lỗ nghiêm trọng”, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho hay.

Trước thực tế này, chuyên gia cho rằng, các nhà đầu tư cần phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi tham gia đấu giá. Nên đánh giá chính xác giá trị thực tế của bất động sản và các yếu tố rủi ro liên quan. Đầu tư nên được thực hiện dựa trên phân tích toàn diện và không chỉ dựa vào sự kỳ vọng về sự gia tăng giá trong tương lai.

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh

Bên cạnh đó, để ổn định thị trường bất động sản, các cơ quan quản lý cũng cần theo dõi và điều chỉnh các chính sách về đấu giá đất để đảm bảo sự công bằng và bền vững trong phát triển bất động sản. “Cần có các biện pháp kiểm soát giá đất để ngăn ngừa tình trạng tăng giá bất hợp lý và giảm thiểu tác động tiêu cực đến người dân và nền kinh tế. Đồng thời, việc cải thiện quy hoạch và phát triển cơ sở hạ tầng đồng bộ cũng rất quan trọng để hỗ trợ sự phát triển bền vững”, chuyên gia Đinh Trọng Thịnh cho biết.

Trước đó, ngày 21/8/2024, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã chỉ đạo các cơ quan liên quan kịp thời chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất; Rà soát công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch; kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm các quy định pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.

Đồng thời yêu cầu khẩn trương rà soát, kiểm tra hoạt động tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với những trường hợp có biểu hiện bất thường, xử lý theo thẩm quyền những trường hợp vi phạm các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất, kịp thời phát hiện các bất cập trong quy định pháp luật để tham mưu, đề xuất cấp thẩm quyền sửa đổi, điều chỉnh, bổ sung, không để xảy ra trục lợi, đồng thời xử lý và đề xuất phương án xử lý nghiêm hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng gây nhiễu loạn thị trường; Đánh giá cụ thể các tác động của kết quả đấu giá quyền sử dụng đất vừa qua, nhất là các trường hợp có kết quả đấu giá cao bất thường, gấp nhiều lần giá khởi điểm đến mặt bằng giá đất, nhà ở, đến thị trường (cung, cầu) nhà ở, bất động sản.