Giá đất các khu vực tại Cần Giờ: Nhà đầu tư "ôm đất" chờ thời

Một thập niên trước (năm 2009), giá đất thổ cư tại xã Bình Khánh, huyện Cần Giờ chỉ dao động 1 - 1,2 triệu đồng/m2. 7 năm sau, giá đất tại đây đã tăng 500% lên mức ngưỡng 6 triệu đồng/m2. Ghi nhận tại thời điểm tháng 05/2019, giá đất tại khu vực này đã đạt ngưỡng 3 tỷ đồng và vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại.

Mới đây, Công ty TNHH Gachvang vừa công bố báo cáo mới nhất về diễn biến giá đất tại Cần Giờ, huyện đảo giáp biển duy nhất của TP. HCM qua các năm 2017 - 2018 đến quý II/2019, đặc biệt giai đoạn cao điểm năm 2017 - 2018 có biến động mạnh nhất.

Đây là khoảng thời gian cơn sốt đất tại Sài Gòn lan tới huyện đảo nằm chếch về phía Nam thành phố, thổi lửa vào thị trường nhà đất xã vùng ven này. Cùng với những thông tin về diễn biến của cầu Cần Giờ và dự án lấn biển tại địa phương, trong vòng 28 tháng qua, giá đất nhiều tuyến đường lớn tại 3 xã: Bình Khánh, Cần Thạnh và Long Hòa đã liên tục leo thang.

Đặng Văn Kiều, một tuyến đường nằm tại xã Cần Thạnh, có biến động giá cao nhất huyện đảo này, từ cột mốc 7,02 triệu đồng/m2 năm 2017 đã nhảy vọt lên vùng giá 21,6 triệu đồng/m2 vào tháng 04/2019, tăng 207%. Cao điểm tăng giá đất trên tuyến đường này rơi vào giai đoạn 2017 - 2018.

Đường Tắc Suất, xã Cần Thạnh, có tốc độ tăng giá cao thứ hai huyện đảo này, trong giai đoạn khảo sát đã biến thiên từ 9,24 triệu đồng/m2 lên 18 triệu đồng/m2, đội giá lên 97,83%.

Duyên Hải - tuyến đường lớn nhất và lâu đời nhất Cần Giờ xếp thứ ba về biên độ tăng giá tại huyện đảo này. Đoạn đi qua xã Long Hòa hiện có giá trung bình 16 triệu đồng/m2, tăng 57,5% trong khi đoạn đi qua xã Cần Thạnh đang giao dịch ở mức giá bình quân 33,17 triệu đồng/m2, tăng 76,6%. Từ Chợ Cần Giờ đến Nghĩa trang Liệt sĩ Rừng Sác là đoạn có giá đất nóng nhất trên đường Duyên Hải.

Rừng Sác, tuyến đường dài 34 km, dẫn từ xã Bình Khánh đi qua xã Long Hòa, trong đó có 11 km có dân cư sinh sống (bao gồm cả khu gần UBND huyện), cũng nằm trong top những tuyến đường có giá cao và tăng giá mạnh nhất trong gần 30 tháng qua. Cụ thể, đường Rừng Sác thuộc địa bàn xã Bình Khánh hiện có giá bình quân 33,89 triệu đồng/m2, tăng 50,62% so với năm 2017 trong khi đoạn đi qua xã Long Hòa có giá 10,2 triệu đồng/m2, tăng 40,9%.

Các trục đường Đào Cử, Hà Quang Vóc, Lê Hùng Yên lần lượt có giá đất giao dịch bình quân ở mốc 28,56 – 25,8 – 21,6 triệu đồng/m2, đều có tốc độ tăng giá trên 50% trong vòng 28 tháng qua. Đất trên đường Giồng Ao và Lương Văn Nho đi qua xã Cần Thạnh cũng đã tăng giá 25 - 45,5%.

Báo cáo của Gachvang cũng cho biết thêm, giai đoạn tăng giá mạnh nhất của huyện Cần Giờ rơi vào các năm 2017 - 2018, khi giá đất tại 3 xã sầm uất nhất huyện Cần Giờ là Bình Khánh, Cần Thạnh và Long Hòa đã tăng tới 146%.

Từ cuối năm 2018 đến đầu quý II/2019, đất Cần Giờ bắt đầu xuất hiện tình trạng đi ngang nhưng một số tuyến đường vẫn tiếp tục biến thiên nhẹ hoặc neo ở vùng giá cao. Trong 04 tháng gần đây, tỷ lệ tăng giá đất cao nhất trên huyện đảo này ghi nhận đạt 25% và mức tăng phổ biến là trên dưới 10%.

Huyện Cần Giờ cách trung tâm TP. HCM khoảng 50 km, có hàng chục cù lao lớn nhỏ, tiếp giáp biển Đông với khoảng 20 km bờ biển và là bán đảo duy nhất của Sài Gòn hướng ra biển. Trên huyện đảo này có rừng ngập mặn đan xen với hệ thống sông rạch dày đặc với hệ sinh thái đa dạng. Hiện Cần Giờ có 6 xã: Long Hòa, Bình Khánh, Thạnh An, Lý Nhơn, Tam Thôn Hiệp, An Thới Đông và một thị trấn là Cần Thạnh, trung tâm huyện lỵ đặt tại thị trấn Cần Thạnh.

Theo bảng giá đất do UBND TP. HCM ban hành, có 3 khu dân cư tại huyện đảo này được ban hành giá đất thấp nhất thành phố gồm: Thạnh Bình, Thạnh Hoà và Thiềng Liềng (xã Thạnh An), giá 170.000 đồng/m2. Tuy nhiên, hiện nay, tại huyện đảo từng được mệnh danh nơi bình lặng nhất, có giá đất thấp nhất Sài Gòn đã hình thành một thị trường mua bán bất động sản sôi động ít ai ngờ tới.

Trở lại câu chuyện om đất, theo chuyên gia Đoàn Quốc Duyệt, một người đã nhiều năm quan sát biến động giá thị trường bất động sản tại khu vực này, mức lãi khủng của nhà đầu tư ôm đất tại Cần Giờ không phải chuyện lạ, thậm chí khá phổ biến.

Nhiều nhà đầu tư sẵn sàng "ôm đất" rồi bỏ không chờ thời

Tuy nhiên, nếu nhìn tổng quan toàn TP. HCM, các huyện vùng ven đều có mức lãi tương tự chứ không riêng gì Cần Giờ. Tuy nhiên, ở huyện đảo ven biển duy nhất của Sài Gòn, thời điểm chốt lãi có sự khác biệt so với các nơi khác.

Ông Duyệt phân tích, năm 2008 - 2009 nhà đầu tư mua đất Cần Giờ phải chờ cho đến năm 2015 - 2016 (tức trong 6 - 7 năm) mới chỉ lãi gấp 2- 3 lần. Song giai đoạn 2016 - 2019, tức 3 - 4 năm kế tiếp, giá đất liên tục tăng vọt do các cơn sốt đất lan rộng toàn TP. HCM đã khiến cho tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư ôm đất tăng đột biến tới 10 lần.

Theo chuyên gia này, nguyên nhân khiến giá đất tăng đột biến tại huyện Cần Giờ có thể kể đến thông tin UBND TP. HCM có phương án xây cầu nối Cần Giờ về khu trung tâm nội đô. Kế đến, việc một tập đoàn bất động sản lớn nhất Việt Nam có thông tin chính thức trở thành chủ đầu tư dự án lấn biển ở huyện đảo này cũng đã thổi lửa vào giá đất quanh đây. Ngoài ra, tác động của cơn sốt đất khiến cho nước chạy về chỗ trũng, một huyện đảo heo hút có giá đất thấp nhất Sài Gòn như Cần Giờ khó có thể nằm ngoài vòng xoáy tăng giá đất mạnh mẽ này.

Nhà đầu tư ôm đất và cả người dân sinh sống tại huyện đảo này đều có niềm tin với nguồn lực to lớn đang ở dạng tiềm năng, Cần Giờ sẽ chuyển mình phát triển và bứt phá trong thời gian tới. Giá đất Cần Giờ vì vậy đã liên tục leo thang theo tâm lý kỳ vọng.

Tuy nhiên, việc giá đất liên tục thiết lập các mặt bằng mới cũng là sức ép đối với nhà đầu tư nhất là những nhà đầu tư ôm đất nhiều năm để chờ thời. Áp lực lớn nhất của suất đầu tư này là để ôm đất trong 10 năm và đặt cược tăng giá đồng nghĩa với việc hy sinh chi phí cơ hội vì phải chôn vốn cả thập kỷ. Đây không phải là một việc dễ dàng đối với nhà đầu tư lướt sóng, vốn mỏng (đi vay), tiềm lực tài chính hạn chế. Những cuộc đua đường trường kiểu này đòi hỏi vốn lớn và kiên trì mới có thể gặt hái thành công ở chặng cuối. Với những ai ôm đất vài năm ở Cần Giờ đã mộng sẽ thu lãi khủng cả chục lần chỉ là ảo tưởng.

Chuyên gia này phân tích thêm, đất tại Cần Giờ tuy thuộc địa phận TP. HCM nhưng chỉ được xếp vào loại đất vùng ven, sẽ còn mất rất nhiều thời gian hút vốn ngân sách, cải thiện hạ tầng mới thật sự phát triển mạnh. Do đó nhà đầu tư không nên dùng đòn bẩy tài chính để gom đất ôm hàng theo phong trào vì có rủi ro mắc bẫy lãi suất khá lớn. "Ưu tiên lớn nhất khi đầu tư nhà đất dài hạn tại Cần Giờ vẫn là chỉ nên dùng tiền nhàn rỗi", ông Duyệt khuyến cáo.