Giá chung cư tăng mạnh nhưng đối mặt nhiều thách thức

Theo các chuyên gia, giá chung cư Hà Nội có thể giảm nhẹ khi nguồn cung được cải thiện, đặc biệt tại các dự án ngoài vành đai 3.

Giao dịch tăng mạnh nhờ ưu đãi kích cầu

Theo báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2024 của Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng OneHousing, thị trường căn hộ cao tầng ghi nhận nhiều biến động. Tổng lượng giao dịch (bao gồm cả sơ cấp và chuyển nhượng) đạt khoảng 17.600 căn, trong đó khu Tây tiếp tục dẫn đầu về số lượng giao dịch. Tuy nhiên, khu Đông lại có tốc độ tăng trưởng vượt trội, thu hút sự chú ý từ cả nhà đầu tư và người mua nhà.

Từ năm 2022 đến quý III/2024, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng đáng kể, từ mức trung bình 40 triệu đồng/m² lên khoảng 72 triệu đồng/m². Trong quý III/2024, toàn bộ nguồn cung căn hộ mở bán mới đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, đẩy giá bán trung bình các dự án lên tới 72 triệu đồng/m² (chưa tính VAT và phí bảo trì).

Giá căn hộ tại khu Đông, dù thấp nhất thị trường (62 triệu đồng/m²), vẫn thu hút sự quan tâm lớn nhờ lợi thế cạnh tranh về giá. Trong khi đó, khu Tây và khu vực nội thành lần lượt đạt giá trung bình 75 triệu đồng/m² và 93 triệu đồng/m², phản ánh nguồn cung hạng sang tập trung nhiều tại các khu vực này.

Lượng giao dịch sơ cấp trong quý III/2024 đạt khoảng 8.900 căn, tăng 10% so với quý trước và 160% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân chính là nhờ lãi suất ngân hàng giảm và các chính sách thanh toán linh hoạt từ các chủ đầu tư, đặc biệt tại các đại đô thị như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City, với tỷ lệ hấp thụ từ 92-100% ở cả phân khúc trung cấp, cao cấp và hạng sang.

Giao dịch chuyển nhượng cũng tăng liên tiếp trong hai quý, đạt khoảng 9.400 căn trong quý III. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ bình dân gần như biến mất khỏi thị trường, với mức giá dưới 25 triệu đồng/m² không còn tồn tại.

Áp lực từ cung cầu và chiến lược định giá

Chênh lệch cung cầu vẫn là một mối lo lớn. Phân khúc cao cấp chiếm ưu thế nhưng lại vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân, đặc biệt là người lao động có thu nhập trung bình và thấp.

Theo ghi nhận, một số dự án cao cấp như Viha Complex (Thanh Xuân) hoặc Green Diamond (Láng Hạ) ghi nhận mức giá từ 75 triệu đồng/m² đến hơn 125 triệu đồng/m², tăng tới 30% chỉ sau một năm.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, cho rằng giá chung cư tăng nhanh trong thời gian qua chủ yếu do nguồn cung hạn chế và nhà đầu tư chuyển hướng sang bất động sản dòng tiền. Tuy nhiên, từ quý III/2024, giá đã có dấu hiệu chững lại, và dự báo sẽ giảm nhẹ khi nguồn cung được cải thiện, đặc biệt tại các dự án ngoài vành đai 3.

Các chuyên gia đều nhấn mạnh tầm quan trọng của việc phát triển nhà ở xã hội để cân bằng cung cầu. Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, việc triển khai nhà ở xã hội còn chậm, không đáp ứng đủ nhu cầu. TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng kiến nghị chính quyền đẩy nhanh các dự án nhà ở xã hội, đồng thời quản lý chặt chẽ quy hoạch và đất đai để tránh đầu cơ.

Dự báo quý IV/2024, thị trường sẽ tiêu thụ khoảng 8.000 căn hộ, giảm nhẹ so với quý III nhưng vẫn tăng so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, nếu không có giải pháp cụ thể, sự mất cân đối giữa cung cầu và giá cả bất động sản vẫn là bài toán khó giải cho cả thị trường Hà Nội.

Trong khi các dự án cao cấp tiếp tục thống trị thị trường, nhu cầu về căn hộ giá rẻ và bình dân đang trở thành ưu tiên cấp bách để đảm bảo an sinh xã hội và tính bền vững của thị trường bất động sản.