Giá chung cư leo dốc

Chỉ trong thời gian ngắn, thị trường chung cư sơ cấp và thứ cấp tại TP.HCM đã xác lập mặt bằng giá mới.

Có khu vực giá tăng gần 120%

Chỉ hơn 1 tuần sau khi ra thông báo nhận đăng ký bổ sung quyền chọn mua 166 căn hộ block MP9 - MP10 thuộc dự án Flora nằm trong Khu đô thị Mizuki Park (huyện Bình Chánh, TP.HCM), Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long đã phải ngừng nhận đăng ký do lượng người tham gia vượt quá số lượng dự kiến.

“Khi lượng người tham gia quá lớn thì sẽ khó phục vụ tốt nhất, nên để đảm bảo chất lượng chăm sóc khách hàng cũng như tổ chức sự kiện giới thiệu dự án được suôn sẻ, chúng tôi quyết định dừng nhận đăng ký bổ sung quyền chọn mua căn hộ 2 block này”, đại diện Nam Long giải thích.

Theo tìm hiểu của phóng viên, dự án Flora Mizuki có giá bán từ 2,5 tỷ đồng/căn, mức giá hấp dẫn trong bối cảnh nguồn cung căn hộ tầm giá 2-3 tỷ đồng tại thị trường TP.HCM rất hạn chế, cho nên lượng khách hàng tìm mua lớn. Hiện các tòa hoàn thiện của khu đô thị này đã có hơn 3.000 cư dân sinh sống.

Tương tự, dự án Picity High Park tọa lạc tại mặt tiền đường Thạnh Xuân 13 (quận 12), do Công ty TNHH MTV Đầu tư phát triển Gia Cư (thuộc Tập đoàn Pi Group) làm chủ đầu tư, được ra mắt từ cuối năm 2019 với mức giá khi đó là 38-40 triệu đồng/m2, tương đương 2,4 tỷ đồng cho 1 căn hộ diện tích 50 m2.

Thời điểm hiện tại, các block 3A-3B-4-5 đã cơ bản xong phần thô và đang tiến hành hoàn thiện bên trong căn hộ, còn block 1 và 2 đang được thi công phần móng cọc, chuẩn bị thi công tầng hầm. Theo tìm hiểu, giá căn hộ tại block 2 hiện dao động từ 46-57 triệu đồng/m2, tăng thêm từ 8-17 triệu đồng/m2 so với các giai đoạn mở bán trước đó mà vẫn không đủ đáp ứng nhu cầu.

Nguồn cung khan hiếm là lý do chính khiến giá bán tại các dự án thuộc phân khúc 2-3 tỷ đồng/căn tăng mạnh, nhưng ngay cả với phân khúc cao cấp nguồn cung vốn khá dồi dào cũng liên tục xác lập đỉnh giá mới. Chẳng hạn, dự án King Crown Infinity của BCG Land trên đường Võ Văn Ngân, TP. Thủ Đức vừa được mở bán giai đoạn 1 vào cuối tuần qua có mức giá trung bình từ 85-90 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 5,5 tỷ đồng/căn.

Không chỉ thị trường sơ cấp, giá bán căn hộ thứ cấp (đã sử dụng) cũng tăng chóng mặt. Đơn cử, dự án Flora Novia mặt tiền đường Phạm Văn Đồng (TP. Thủ Đức) do Nam Long làm chủ đầu tư, bán ra từ cuối năm 2018 với mức giá trung bình khoảng 26 triệu đồng/m2, nhưng hiện mức giá giao dịch trên thị trường thứ cấp đã tăng lên 40-42 triệu đồng/m2. Hay như dự án Centum Welth của Thủ Đức House, giá bán trên thị trường thứ cấp cũng rơi khoảng 42-43 triệu đồng/m2, tăng so với giá lúc mở bán là 38 triệu đồng/m2.

Tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, chung cư có giá bán cao nhất là The Opera Residence thuộc giai đoạn 3 của dự án The Metropole Thủ Thiêm hiện ghi nhận ở mức 210 triệu đồng/m2 (dự kiến bàn giao năm 2023), tiếp theo là dự án Narra Residences giai đoạn 4 của “siêu” dự án Empire City có giá 180 triệu đồng/m2. Mức tăng giá cao nhất trong khu vực này là 30-118% được ghi nhận tại 2 dự án Sadora và Sarica (đều đã bàn giao) thuộc Khu đô thị Sala.

Dự báo sẽ còn tăng tiếp

Rục rịch tìm mua nhà 1 năm qua, nhưng đến nay chị Quỳnh Như vẫn chưa thể chọn được căn hộ phù hợp với nguồn tài chính đang có. Làm việc ở quận 10, chị có nhu cầu tìm căn chung cư khoảng 60-70 m2, bán kính quanh khu vực trung tâm không quá 7 km với số tiền dự trù tối đa 2,1 tỷ đồng.

Sau thời gian khảo sát thị trường, chị nhắm được Khu chung cư Sunrise Riverside (quận 7) của Tập đoàn Novaland. Những căn hộ được rao bán trên thị trường thứ cấp có diện tích 65-80 m2, giá dao động từ 2,6-2,9 tỷ đồng, tương đương hơn 41 triệu đồng/m2 chưa có nội thất. Nếu hoàn thiện, giá sẽ tăng thêm vài trăm triệu đồng nữa.

“Tuy nhiên, đó là câu chuyện của cuối năm 2020. Cuối tuần qua, tôi tham khảo lại thì giá nhà khu này đã tăng lên hơn 46 triệu đồng/m2. Suốt gần 2 năm dịch bệnh, tưởng như giá nhà sẽ giảm, nhưng nào ngờ ngày càng tăng, có tiền muốn mua nhà vẫn quá khó khăn”, chị Như ngao ngán nói.

Nguồn cung eo hẹp, trong khi sức cầu thị trường lớn được cho là nguyên nhân chính đẩy giá nhà tăng, song theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nguồn gốc sâu xa xuất phát từ vướng mắc về chính sách, thủ tục pháp lý dự án.

“Sang năm 2022, xu hướng giá bất động sản tăng sẽ chưa dừng lại do nguồn cung sản phẩm tiếp tục hạn chế khi nút thắt thủ tục đầu tư dự án cũng như chính sách giá đất vẫn chưa được tháo gỡ triệt để, trong khi nhu cầu nhà đất tiếp tục tăng cao”, ông Đính dự báo.

Báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, trong quý III/2021, cơ quan này chỉ xác nhận đủ điều kiện huy động vốn bán sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai của một dự án, với tổng số 352 căn, giảm 85,7% so với quý I/2021 và giảm 87,5% so với cùng kỳ năm trước. Thông tin này khiến nỗi lo khan cung trong quý IV/2021 và xa hơn ngày càng đè nặng các thành viên thị trường.

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D Công ty DKRA Vietnam, nguồn cung mới tại TP.HCM hiện chủ yếu tập trung ở TP.Thủ Đức và khu Nam Thành phố. Đặc biệt, giá nhà đất khu vực TP.Thủ Đức tăng mạnh nhất từ khi chính thức được thành lập vào tháng 1/2021. Các dự án nơi đây đa phần được triển khai từ những năm trước, nên giá sẽ tăng cao hơn trong những giai đoạn sau.

“Nhìn chung, dù có dịch bệnh hay không thì bất động sản luôn là tài sản được ưa chuộng, nên nhu cầu luôn được đảm bảo. Cùng với đó, hiện có nhiều yếu tố thể hiện tiềm năng tăng giá của bất động sản trong tối thiểu 2-3 năm tới”, ông Hoàng nêu quan điểm.

Ở một góc nhìn khác, ông Mai Đức Toàn, Giám đốc Khối Kinh doanh và tiếp thị CNT Group đánh giá, diễn biến giá trên thị trường bất động sản TP.HCM những năm gần đây thường theo biểu đồ hình Sin: Nếu như năm 2018 tỷ lệ tăng giá chạm đỉnh, thì sang năm 2019 tỷ lệ này bắt đầu giảm xuống và đi ngang trong năm 2020, trước khi bắt đầu nhích tăng trở lại trong năm 2021, cho nên khả năng sẽ bật tăng mạnh từ năm 2022.

“Sau một thời gian trầm lắng để tự điều chỉnh giá bán thì tôi nghĩ việc bất động sản tăng giá trở lại là hoàn toàn bình thường”, ông Toàn nói.

Thực tế, tiềm năng của thị trường bất động sản TP.HCM luôn được đánh giá cao bởi nhu cầu ở thực rất lớn. Mặt khác, năm 2021, dòng vốn đổ vào bất động sản khá dồi dào do lãi vay ngân hàng giảm, đồng thời thị trường chứng khoán - nơi trung chuyển vốn cho thị trường địa ốc - cũng liên tục lập đỉnh, từ đó tạo sức lan tỏa mạnh mẽ. Đây là những yếu tố đảm bảo tính bền vững cho thị trường này, bất chấp giá bán liên tục tăng.

“Theo tôi, đầu tư vào bất động sản trong giai đoạn này cần có tầm nhìn dài hạn để đảm bảo lợi nhuận thu về bền vững hơn”, ông Toàn nói và cho biết, có một quy luật bất biến trên thị trường địa ốc, đó là “nơi có mặt bằng giá càng thấp, thì tỷ lệ tăng giá càng cao và ngược lại”, cho nên tiềm năng tăng giá của bất động sản khu vực vùng ven như Cần Giờ, Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn… vẫn rộng mở nhờ được hưởng lợi từ quy hoạch hạ tầng giao thông. Tuy nhiên, tỷ lệ tăng giá sẽ khó kỳ vọng có sự đột biến do mặt bằng giá nhà đất những khu vực này đã tăng khá mạnh từ trước đó.