MỚI

Sự kiện NÓNG nhất 2024

#Chuyên gia

24HMONEY đã kiểm duyệt

Giá chung cư Hà Nội như thế nào là phù hợp?

1. Theo Luật nhà ở 2023 dự án nhà ở xã hội lợi nhuận phần quỹ căn nhà ở xã hội không quá 10% (lợi nhuận thực tế rơi vào khoảng 15-22% nếu dự án không bị kéo dài, thu hồi vốn nhanh, quản lý xây dựng tốt, cũng không ít dự án lỗ do kéo dài lãi vốn lớn). Ví dụ 1 dự án 2-3 tầng hầm, hơn 20 tầng nổi ở các quận Hà Nội giá sẽ được phê duyệt 19tr-20tr/m, các dự án có kết cấu đơn giản hơn giá phê duyệt sẽ thấp hơn.

Cũng theo Luật Nhà ở 2023 20% phần thương mai trong dự án noxh sẽ được hạch toán riêng, không khống chế phần lợi nhuận nhưng phải đóng tiền sử dụng đất cho diện tích này.

2. Theo các quy định pháp luật hiện hành căn hộ thương mại không bị khống chế giá bán. Chi phí đầu tư căn hộ thương mại bao gồm: Tiền sử dụng đất (5tr-20tr/m tùy theo vị trí), chi phí xây dựng bao gồm chi phí quản lý dự án (12tr-25tr/m tùy theo kết cấu, mức độ hoàn thiện), chi phí lãi vốn (ls khoảng 11%/năm), chi phí thủ tục, tiền mua dự án (nếu có), chi phí gpmb (nếu có)....

Trước năm 2020 thông thường các chủ đầu tư dự án chung cư Hà Nội dự kiến giá bán = tổng thu - tổng chi sao cho lợi nhuận đạt khoảng 40-60%.

Hiện nay giá bán chung cư Hà Nội là giá bán cao nhất có thể và giá dự án mở bán sau cao hơn dự án trước.

Cung ít, cầu nhiều là nguyên nhân chính đẩy giá chung cư Hà Nội tăng phi mã 2 năm qua và hiện nay giá chung cư Hà Nội đang có dấu hiệu chững lại, sẽ giảm giá khi sắp tới nguồn cung chung cư Hà Nội dồi dào sau năm 2026.

Giá chung cư Hà Nội phù hợp là nhà ở xã hội chỉ nên khoảng 16-20tr/m tùy theo kết cấu công trình, phân khúc trung cấp chỉ nên khoảng 30-45tr/m, cao cấp thì khoảng 50-100tr/m. Hiện nay phần lớn chung cư gắn mác cao cấp nhưng thực ra chung cấp, không chỉ ở Hà Nội mà trên cả nước. Mức khung giá trên sẽ hài hòa 3 bên: Nhà nước - Chủ đầu tư - người dân.