Giá chung cư Hà Nội có thể vượt TP.HCM?

Dữ liệu thống kê của các đơn vị cho thấy giá chung cư tại Hà Nội đang dần tiệm cận so với TP.HCM. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều tranh cãi về diễn biến giá sắp tới ở hai thị trường này.

"Trong năm nay, giá trung bình chung cư mới tại Hà Nội sẽ vượt TP.HCM", ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Phát triển nhà ở CBRE Việt Nam trả lời Tri Thức - ZNews tại buổi họp báo cáo về thị trường bất động sản quý I mới đây.

Theo ông Kiệt, giá chung cư mới tại TP.HCM trong quý I đạt 61 triệu đồng/m2, còn giá chung cư mới tại Hà Nội ở mức 56 triệu đồng/m2. Như vậy, khoảng cách giá chung cư tại hai thành phố lớn hiện chỉ cách nhau 10% trong khi vào năm 2022, mức chênh lên đến 35%.

"Chung cư Hà Nội sẽ tiếp đà tăng, TP.HCM đã chững"

Nếu tính bình quân giá ở cả thị trường chung cư mới lẫn chuyển nhượng, dữ liệu thống kê mới nhất của chuyên trang Batdongsan cho thấy giá rao bán chung cư tại Hà Nội hiện đã tiệm cận với TP.HCM.

Cụ thể, vào quý I/2024, giá trung bình chung cư ở Hà Nội đạt mức 46 triệu đồng/m2, trong khi ở TP.HCM là 48 triệu đồng/m2.

Nhìn lại bức tranh 6 năm qua, tốc độ tăng giá trung bình của chung cư Hà Nội lên đến 70%, vượt mức 55% của TP.HCM. Riêng trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay, giá chung cư tại TP.HCM tăng rất chậm trong khi giá chung cư Hà Nội tăng vọt.

Thực tế, thị trường bất động sản TP.HCM giai đoạn 2014-2020 chứng kiến rất nhiều dự án mở mới. Đặc biệt, từ năm 2017 trở đi, các dự án nhà ở giá rẻ, nhà bình dân đã dần trở thành "hàng hiếm". Thống kê của CBRE vào năm 2019 cho thấy chỉ có duy nhất một dự án bình dân được mở bán ở quận 8.

Hàng loạt dự án căn hộ cao cấp và hạng sang xuất hiện với những mức giá kỷ lục lên đến vài trăm triệu đồng mỗi m2. Đáng nói, những dự án này không chỉ tọa lạc tại những vị trí đắc địa ở trung tâm quận 1, mà còn toả ra nhiều khu vực ven trung tâm như Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Thủ Đức).

Sự tăng trưởng bùng nổ này hấp dẫn không ít nhà đầu tư phía Bắc. Tuy nhiên, sau khi đại dịch Covid-19 bùng phát, một bộ phận nhà đầu tư đã bắt đầu dịch chuyển nguồn vốn từ Nam ra Bắc do tâm lý cẩn trọng muốn thu hồi dòng tiền, theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.

Bên cạnh đó, ông cho rằng giai đoạn tăng nóng, nhiều nhà đầu tư cũng muốn chuyển tiền sang những thị trường còn tiềm năng. Những yếu tố này đã khiến nhu cầu tìm kiếm chung cư tại Hà Nội tăng mạnh trong khi nguồn cung không quá nhiều.

"Từ cuối năm 2022, nhiều nhà đầu tư bắt đầu quan tâm đến chung cư Hà Nội. Trong giai đoạn khó khăn giá đi rất nhẹ nhàng, nhưng từ giữa 2023 đến nay, giá chung cư tại Hà Nội tăng trung bình 17-20%, trong khi đó thị trường tại TP.HCM đi ngang, một số chỗ còn giảm giá nhẹ", ông nói.

Đáng chú ý, lực cầu này không chỉ đến từ Hà Nội và các tỉnh phía Bắc mà còn đến từ miền Nam. Dữ liệu lớn của Batdongsan tiết lộ lượng quan tâm chung cư Hà Nội của người tìm kiếm bất động sản đến từ TP.HCM tăng 7,5 lần từ quý I/2021 đến thời điểm hiện tại. Ở chiều ngược lại, trong cùng khoảng thời gian này, lượng tìm kiếm chung cư TP.HCM của người ở TP.HCM chỉ tăng 2 lần.

Một số nhà đầu tư và chuyên gia cho rằng có dấu hiệu đầu cơ thổi giá ở thị trường bất động sản Hà Nội thời gian qua.

Tại thị trường TP.HCM, số lượng dự án mới đã được cải thiện trong thời gian gần đây. Chưa kể, tại các TP lân cận như Bình Dương cũng đang phát triển nhiều dự án vừa túi tiền giúp nguồn cung bớt khan hiếm hơn. Nhiều chủ đầu tư cũng đã điều chỉnh lại phân khúc căn hộ chào bán ra thị trường, tập trung nhiều vào phân khúc trung cấp.

Ông Kiệt cho rằng với tình hình hiện tại, giá chung cư mới tại Hà Nội sẽ vượt TP.HCM trong năm nay.

"Còn giá bán chuyển nhượng sẽ được quyết định dựa trên bản chất đầu tư của thị trường. Tuy nhiên, giá bán từ chủ đầu tư tăng thì giá chuyển nhượng những dự án cũ khó có thể không tăng", ông nói thêm.

"Có dấu hiệu đầu cơ thổi giá"

Hiện tại, vẫn có một số tranh cãi xoay quanh diễn biến giá chung cư ở hai thị trường TP.HCM và Hà Nội thời gian tới.

Doctor Housing Nguyễn Duy Chuyền - một chuyên gia tài chính, bất động sản, cho rằng những gì đang diễn ra ở Hà Nội đã xuất hiện tại TP.HCM từ vài năm trước. Đó là lý do giá chung cư TP.HCM neo cao trong nhiều năm qua.

Tuy nhiên hiện tại, đà tăng chững lại, thậm chí một số dự án còn xuất hiện tình trạng cắt lãi, cắt lỗ, khiến nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là những người từ phía Bắc, tìm lại thị trường Hà Nội.

"Mặt bằng giá nhà Hà Nội thấp hơn TP.HCM nên nhóm nhà đầu cơ đổ về. Đây không phải nhu cầu thực của người dân mà chủ yếu do những người đầu cơ.

Vì vậy cơn sốt sẽ chỉ diễn ra trong thời gian ngắn, cùng lắm một vài tháng rồi giá sẽ đi ngang, bởi hiện tại giá đã cao lắm rồi", ông Nguyễn Duy Chuyền đánh giá.

Do đó, ông khuyến nghị các nhà đầu tư và người mua ở thực chậm rãi tìm hiểu các dự án và sản phẩm, tránh tâm lý FOMO (Fear of missing out, tạm dịch: Nỗi sợ bỏ lỡ) theo thị trường để hạn chế "đu đỉnh".

Cùng quan điểm, ông H.D, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm, cũng cho rằng nguồn cung căn hộ ở các thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM dù giảm mạnh so với giai đoạn trước nhưng không đến mức khan hiếm, thị trường chỉ thiếu căn hộ giá bình dân và trung cấp.

Do đó, ông cho rằng tình trạng giá tăng cao thời gian qua không phải do yếu tố nguồn cung, mà chủ yếu đến từ hành vi "thổi giá" của một bộ phận môi giới và nhà đầu tư "ngộp" muốn thoát hàng.

"Tôi nghĩ là do nhóm nhà đầu tư 'đu đỉnh' hai năm trước nhờ các ưu đãi ân hạn nợ gốc và lãi vay thấp trong 1-2 năm đầu, nay có khi đã rơi vào nợ xấu, nên phải tìm mọi cách 'tạo sóng để thoát hàng'. Còn thời điểm hiện tại, tôi không tin có nguồn tiền lớn đổ vào bất động sản đến mức giá tăng cao như vậy", người này nêu quan điểm.

Theo ông, thanh khoản hiện tại chỉ thực sự tốt với một số loại hình và khu vực đáp ứng nhu cầu ở thực. "Nhưng cũng chỉ là tốt hơn giai đoạn 'đóng băng' vừa qua, chứ không thể 'nóng sốt' như những gì được vẽ ra hiện tại", ông nói thêm.

Ở một góc nhìn khác, ông Phạm Minh Tuấn - Giám đốc chi nhánh Hà Nội của Avison Young Việt Nam - cho rằng nếu đà tăng giá tiếp tục cộng thêm việc các chủ đầu tư lớn ở phía Nam góp mặt vào thị trường Hà Nội, thì giá chung cư sơ cấp tại Thủ đô có thể tiệm cận với TP.HCM trong thời gian tới.

"Tuy nhiên, khó có thể nói liệu đà tăng giá này có thể diễn ra bao lâu và mức tăng bao nhiêu vì còn tùy thuộc vào tình hình kinh tế, biến động pháp lý và cung cầu", vị chuyên gia này nói thêm.