Giá chung cư cao quá mức kiểm soát, rủi ro thị trường bất động sản

Nguồn cung hạn chế khiến giá chung cư ở Hà Nội thời gian gần đây tăng cao. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, nếu để giá căn hộ chung cư tăng cao quá mức mà không có biện pháp kiểm soát rất dễ gây sốt và ảnh hưởng chung đến thị trường bất động sản.

Khoảng 2 năm vừa qua, nguồn cung căn hộ chung cư tại TP. Hà Nội đều thiếu dù nhu cầu hiện hữu vẫn cao.

Đầu tháng 4.2024, chị Phạm Thị Thu Hằng (35 tuổi, ở quận Thanh Xuân) tìm mua 1 căn chung cư để đưa bố mẹ về Hà Nội sinh sống cùng.

Chị tham khảo 1 loạt chung cư khu vực Nguyễn Tuân (Thanh Xuân) và ghi nhận giá ở mức khá cao, dù đã đi vào vận hành 4-5 năm.

Ví dụ, 1 căn hộ ở 47 Nguyễn Tuân rộng 67m2, đã sử dụng được 5 năm, rao bán 4,6 tỉ đồng, tính ra giá bán 68 triệu đồng/m2. Tham khảo thêm 1-2 phương án chung cư cũ gần đó, nhưng giá cao không kém, đều ở mức 62-65 triệu đồng/m2.

Ông Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc - cho biết, trong quý IV/2023, lượng giao dịch ở Hà Nội tăng trưởng mạnh, giá các dự án chung cư ở Hà Nội tăng 5-7%. Tiếp đó, quý I năm nay, giá chung cư tăng tiếp 6-8%.

Tuy nhiên, theo ông Quyết việc tăng giá này có thể lý giải được là nguồn cung khan hiếm trong thời gian dài. Thứ hai, lãi suất giảm mạnh, còn 5-6%/năm so với lãi suất trước đó khoảng 11-12%/năm.

"Khi lãi suất giảm, người dân có xu hướng chuyển từ việc gửi tiền ngân hàng sang mua chung cư", ông Quyết nhấn mạnh.

Nguyên nhân nữa là do nhiều người đã thấy được đáy của thị trường và từ đáy này có xu hướng đi lên. Bên cạnh đó, giá chung cư tăng là do giá chi phí đầu vào từ nhân công, giải phóng mặt bằng, thuế đất…

"Thị trường vệ tinh xung quanh Hà Nội khoảng năm trước có giá 25-30 triệu đồng/m2, thì đến nay đã tăng lên đâu đó 10-15%. Do nguồn cung của thị trường và tại các thành phố công nghiệp ở phía Bắc vừa qua phát triển mạnh mẽ", ông Quyết cho biết thêm.

Trước những lo ngại giá chung cư tiếp tục bị đẩy giá lên, ông Quyết cho rằng, giá chung cư tăng quá cao sẽ vượt quá sức mua của người dân.

"Với vai trò là đơn vị môi giới, chúng tôi cũng mong giá chung cư được giữ ổn định. Bởi, nếu giá bị đẩy lên quá cao mà các nhà đầu tư lại đổ xô vào đầu tư, vô hình chung sẽ tiếp sóng đầu cơ, khiến giá chung cư bị đẩy lên mạnh và nhanh hơn. Điều này sẽ dẫn tới rủi ro cho thị trường", ông nhấn mạnh.

Đồng quan điểm trên, nhiều chuyên gia lĩnh vực bất động sản cho rằng, nhu cầu mua chung cư là rất lớn, nhưng chỉ đối với các phân khúc nhà ở bình dân, giá rẻ. Tuy nhiên, thị trường đang thiếu nguồn cung các phân khúc này.

Ông Nguyễn Chí Thanh - Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - cho rằng, cần kiểm tra để làm rõ hiện tượng tăng giá nhà hiện nay phần lớn nằm ở nhóm các sản phẩm chung cư đã đưa vào sử dụng.

Cần làm rõ thông tin tăng giá chỉ là kỳ vọng, còn lượng giao dịch thật rất thấp, không có giá trị thật để định hình giá thị trường. Đồng thời cần làm rõ dự án bán mới khả năng thanh khoản thế nào.

Cũng theo ông Thanh, thời gian qua không có nguồn cung căn hộ giá trung bình, thấp đưa ra thị trường, đây cũng là nguyên nhân các chung cư tái định cư, chung cư cho người thu nhập thấp đã đưa vào sử dụng cũng tăng giá. Vì thế, thông tin kiểm tra cũng cần đưa vào báo cáo thị trường quý 1 của bộ để công khai trên báo chí cho đa số người dân biết.

Bộ Xây dựng vừa có văn bản số 1488/BXD-QLN tăng cường công tác quản lý thị trường bất động sản Hà Nội. Tại văn bản này, Bộ Xây dựng đề nghị UBND TP. Hà Nội kiểm tra, rà soát hoạt động giao dịch kinh doanh bất động sản trên địa bàn.

Đặc biệt tại các dự án, khu chung cư có hiện tượng tăng giá bất thường, có biện pháp chấn chỉnh, xử lý các hành vi thổi giá, làm giá, đầu cơ và các hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản nếu có. Bộ Xây dựng cũng đề nghị UBND TP. Hà Nội có báo cáo gửi về Bộ trước ngày 20.4.