Giá căn hộ thứ cấp tăng mạnh

Quá ít lựa chọn ở thị trường sơ cấp cộng nỗi lo chôn vốn vào dự án đang triển khai khiến dòng tiền đổ mạnh vào căn hộ thứ cấp, đẩy giá bán tăng trong quý III.

Báo cáo từ đơn vị nghiên cứu CBRE Việt Nam cho thấy trong quý vừa qua, phân khúc căn hộ TP HCM ghi nhận đà tăng giá mạnh ở các giao dịch sang nhượng thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại). Trong đó căn hộ hạng sang có tốc độ tăng giá 10% theo năm. Một số dự án mới bàn giao tại khu vực Thủ Thiêm, Thạnh Mỹ Lợi, giá chuyển nhượng cũng tăng từ 10-20% theo năm.

Số liệu từ Viện nghiên cứu Dat Xanh Services cũng chỉ ra ba tháng qua, chung cư TP HCM không còn tình trạng cắt lỗ, giảm giá thứ cấp. Thay vào đó, thị trường ghi nhận sự chênh lệch giá chuyển nhượng từ 10-20% với các dự án hiện hữu. Nhiều dự án cao cấp vừa bàn giao trong khoảng 3 năm gần đây có giá chuyển nhượng tăng 15-25% so với cùng kỳ.

Còn theo dữ liệu lịch sử giá từ chuyên trang Batdongsan, giá rao bán thứ cấp chung cư hiện hữu tại TP HCM đã tăng 7-25% trong 10 tháng qua. Tại một số dự án thuộc phân khúc trung và cao cấp khu vực quận 2 cũ (TP Thủ Đức), quận 7, quận 4, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Nhà Bè có giá chuyển nhượng tăng 18-25% so với cuối năm 2023.

Ông Hà Vỹ Thuận, Giám đốc phát triển dự án Công ty tư vấn bất động sản Homie 9, cho biết hoạt động chuyển nhượng căn hộ thứ cấp trên thị trường TP HCM diễn ra sôi động suốt nhiều tháng nay. Loại hình được người mua nhà quan tâm nhất là các dự án mới bàn giao hay đưa vào sử dụng khoảng từ 3-7 năm, có sổ hồng riêng, vị trí gần trung tâm. Nhiều căn có giá sang tay tăng 20-30% chỉ trong vài tháng. "Hoạt động mua bán thứ cấp đang sôi động hơn thị trường sơ cấp dù giá tăng cao", ông Thuận nói.

Bất động sản khu Đông TP HCM, tháng 8/2024. Ảnh: Quỳnh Trần

Lý giải nguyên nhân giá sang nhượng chung cư thứ cấp tăng cao, bà Giang Huỳnh, Giám đốc thị trường Savills Việt Nam, cho rằng khi nguồn cầu tăng nhưng nguồn cung có hạn, bên bán sẽ nắm thế chủ động về giá. Dù vậy giá tăng bao nhiêu vẫn phải phụ thuộc vào chất lượng căn hộ, vị trí và tiện ích đi kèm của dự án, không hoàn toàn là theo ý muốn chủ nhà.

Bên cạnh đó, đà tăng giá thứ cấp còn được thúc đẩy bởi sức nóng của thị trường sơ cấp. Savills ghi nhận giá chung cư TP HCM đạt 68 triệu đồng mỗi m2 trong quý III, mặt bằng giá cao và có xu hướng tăng trong các giai đoạn mở bán tiếp. Dù tăng giá, dự án sơ cấp vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất tốt, cho thấy sức mua thị trường còn rất lớn.

Đồng quan điểm, ông Hà Vỹ Thuận cho rằng dù giá thứ cấp tăng mạnh, nhiều dự án vẫn "mềm" hơn so với mặt bằng sơ cấp. Dẫn chứng như khu vực TP Thủ Đức, một dự án chung cư đã bàn giao từ 6 năm trước có giá sang nhượng 86 triệu đồng mỗi m2, tăng 18% so với giá bán hồi tháng 4. Nhưng cách đó chưa đến 1 km, một dự án sơ cấp đang triển khai có giá 120 triệu đồng mỗi m2.

Cũng theo ông Thuận, có ba yếu tố khiến người mua nhà dịch chuyển sang chung cư thứ cấp. Đầu tiên là việc người mua không có nhiều sự lựa chọn (cả về loại hình, vị trí, giá bán) với dự án sơ cấp.

Thứ hai là tâm lý sợ chôn vốn. Hai năm qua, thị trường khó khăn nên rất nhiều chủ đầu tư không thể hoàn thành kế hoạch giao nhà như cam kết, dự án dở dang kéo dài, người mua bị chôn vốn, mất niềm tin và không muốn bỏ tiền vào dự án hình thành trong tương lai. Những khách hàng tài chính khá, có nguồn tiền tích lũy lúc này cũng chỉ chấp nhận mua khi căn hộ đã có sổ hồng, xây dựng hoàn thiện, đầy đủ tiện ích dịch vụ cam kết và có thể khai thác ngay.

Cuối cùng là việc sở hữu bất động sản đã có sổ riêng giúp người mua dễ dàng tiếp cận dòng vốn vay ngân hàng với lãi suất ưu đãi hơn.

Tuy nhiên ở góc nhìn khác, bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu bất động sản Việt Nam, cho rằng không loại trừ yếu tố tiếp tay tạo nhiệt của các nhóm đầu cơ. Điều này khiến mặt bằng giá chuyển nhượng căn hộ sơ cấp tăng nóng. "Không ít nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia thị trường với mục đích lướt sóng, khiến giá nhà bị đẩy lên cao bất hợp lý" bà nhìn nhận.

Bà Miền khuyến cáo, mặc dù mức giá tăng có dấu hiệu bị tác động nhưng thực tế khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư. Do vậy, người có nhu cầu mua nhà cần hết sức tỉnh táo trong giai đoạn này, không nên chạy theo tâm lý đám đông.