Giá biệt thự tăng theo cấp số nhân, đất nền nhiều nơi 'sốt nóng'

Không chỉ ở những thành phố lớn, thị trường bất động sản ở nhiều tỉnh lẻ đều ghi nhận được sự sôi động, đặc biệt đối với phân khúc đất nền

Giá biệt thự, liền kề ở Hà Nội tăng gây "choáng"

Trong bối cảnh dịch Covid-19, nhiều hoạt động kinh doanh sản xuất bị ngưng trệ, nhiều nhà đầu tư đã chọn bất động sản là kênh đầu tư an toàn. Cung vượt cầu đã khiến giá bất động sản tăng nhanh.

Theo ghi nhận của PV Dân Việt, thị trường bất động sản ở nhiều nơi "sốt nóng", đặc biệt là tại Hà Nội. So với đất nền, giá nhà liền kề, biệt thự là những phân khúc thấy rõ sự tăng giá theo cấp độ nhân.

Tại dự án khu đô thị Ao Sào (Hoàng Mai, Hà Nội), năm 2019 giá nhà liền kề diện tích 63m2 khoảng 5-6 tỷ đồng, 90m2 khoảng 9 tỷ đồng/ căn. Tuy nhiên, hiện tại những nhà liền kề 2 diện tích trên đã được rao bán với giá 9,7-14 tỷ đồng/ căn.

Giá liền kề khu đô thị Ao Sào (Hoàng Mai, Hà Nội) tăng nhanh thời gian qua. Ảnh: Trần Kháng

Anh Nguyễn Thế Anh (Mỹ Đức, Hà Nội) chia sẻ, năm kia anh có người bạn mua nhà liền kề 63m2 ở khu đô thị Ao Sào với giá 5,9 tỷ đồng. Mới đây, anh có tới khu đô thị này để tìm hiểu để mua thấy "choáng" vì giá đã tăng cao và quá nhanh.

"Qua kênh môi giới, tôi có xem căn liền kề 63m2 xây 3 tầng 1 tum với giá rao là 8,5 tỷ đồng. Nhưng khi đến xem nhà, chủ nhà lại "quát" giá lên 9,7 tỷ đồng mới bán", anh Thế Anh nói.

Cũng theo anh Thế Anh, dù đã xem nhiều căn liền kề khác trong khu đô thị này, nhưng đều có giá cao ngất ngưởng. Đáng nói, không chỉ khu đô thị này, nhà đất tại khu vực Đền Lừ, Đồng Tàu (Hoàng Mai) có giá từ 150-200 triệu đồng/m2.

Cũng rơi vào tình trạng "choáng" vì giá bất động sản tăng nhanh, anh Đỗ Văn Kiên (Gia Lâm, Hà Nội) chia sẻ, tháng 10 vừa qua, gia đình anh có ý định tìm mua một căn biệt thự tại khu đô thị Đặng Xá để ở ổn định. Nhưng đã qua nhiều kênh môi giới, tới nay vẫn chưa thể mua được nhà vì giá biến động liên tục.

"Môi giới dẫn đi xem một căn biệt thự song lập 241m2 ở khu Lan Viên trong khu đô thị Đặng Xá với giá 22 tỷ đồng (tương đương gần 100 triệu đồng/m2). Nhưng khi tìm hiểu, thấy giá này quá cao, tôi đã không mua", anh Kiên nói.

Biệt thự, liền kề Lan Viên thuộc khu đô thị Đặng Xá (Gia Lâm, Hà Nội) đang được rao bán giá 90 -100 triệu đồng/m2. Ảnh: Trần kháng

Theo ghi nhận của PV Dân Việt, năm 2017, giá nhà liền kề, biệt thự ở khu đô thị Đặng Xá được bán ra từ 20-25 triệu đồng/m2, nhưng hiện tại đã tăng lên 90-100 triệu đồng/m2. Đơn cử, năm 2019, một căn biệt thự Lâm Viên diện tích rộng 415m2 xây thô 3 tầng có giá 10 tỷ đồng (tương đương khoảng 23 triệu đồng/m2), nhưng giờ giá căn biệt thự này được rao bán khoảng 36-37 tỷ đồng.

Thực tế, hầu hết giá nhà liền kề, bất động sản ở các dự án khu nhà ở, khu đô thị ở Hà Nội thời gian qua tăng nhanh. Đặc biệt ở các khu đô thị các quận Long Biên, Hà Đông và huyện ven trung tâm như: Hoài Đức, Quốc Oai Đông Anh… Bởi mặt bằng giá nhà đất khu vực trên còn thấp hơn so với trung tâm.

Trao đổi với PV Dân Việt, ông Nguyễn Văn Lợi - Trưởng văn phòng đại diện Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam ở Hải Dương cho biết, thị trường bất động sản ở Hải Dương thời điểm cuối năm khá "sôi động", có một số nơi còn xảy ra tình trạng "sốt đất", "người người nhà nhà đi mua đất".

"Sau quý III trầm lắng do thực hiện giãn các xã hội để phòng chống dịch Covid-19, thị trường bất động sản Hải Dương đã sôi động trở lại. Trong đó, các phân khúc bất động sản được nhà đầu tư quan tâm nhất và có biến động về giá giao dịch nhiều nhất là đất nền tại các dự án bất động sản, đất thổ cư và mới đây là đất đấu giá", ông Lợi cho biết.

Giá đất nền phân lô tại các dự án nhà ở, khu đô thị đã hoàn thiện hạ tầng ở Hải Dương tăng từ 30-40%. (Trong ảnh là dự án khu dân cư mới Cổ Dũng, huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương). Ảnh: Trần Hải

Về việc tăng giá bất động sản từng phân khúc, ông Lợi cho biết, giao dịch thời gian quan chủ yếu ở phân khúc đất nền tại các dự án khu đô thị, nhà ở đã đủ pháp lý. Giá giao dịch phân khúc bất động sản này tăng từ 30-40% trong những tháng cuối năm này, có nơi đã tăng gấp đôi so với thời điểm đầu năm.

Đất nền trong dự án ở TP Hải Dương đã trên 30 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 2,5 -3 tỷ đồng/ lô. Đơn cử, dự án Tân Phú Hưng, trước đợt dịch thứ 4 (tháng 7/2021) mới khoảng 22 triệu đồng/m2 nhưng giờ đã lên 33 triệu đồng/m2.

Tại một số dự án ở khu vực huyện Kim Môn như: An Phụ, Thành Công… giá giao động 28-30 triệu đồng/m2. Trong khi đó trước dịch khoảng 20-22 triệu đồng/m2. Giá thời điểm hiện tại còn tăng gấp đôi so với đầu năm.

"Số lượng dự án đủ điều kiện pháp lý để chuyển nhượng tính từ đầu năm đến nay là rất ít, ngay cả 3 tháng cuối năm gần như không ghi nhận sản phẩm đất nền dự án mới nào được đưa ra thị trường. Chính từ sự khan hiếm nguồn cung này đã khiến cho thị trường phân khúc này tăng giá nhanh. Việc tăng giá không chỉ xảy ra ở các dự án trong TP Hải Dương mà còn khá sôi động ở các huyện tỉnh này", ông Lợi cho biết.

Nhà đầu tư tập trung xem đất "đông như hội" tại khu đất đấu giá Khu C Trần Hưng Đạo, huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương. Ảnh: Trần Hải

Về đất đấu giá ở Hải Dương, ông Lợi cũng cho biết, trong 3 tháng cuối năm, thị trường được bổ sung một số sản phẩm đất nền từ các phiên đấu giá. Tuy nhiên, số lượng không nhiều. "1 tháng cũng có 1 vài phiên đấu giá đất ở các huyện. Kết quả đấu giá cũng cao hơn so với khởi điểm. Hiện tại, giao động 17-18 triệu đồng/m2, lô đất có vị trí đẹp thì khoảng hơn 20 triệu đồng/m2", ông Lợi thông tin.

Riêng về đất thổ cư, ông Lợi cho biết, tại Hải Dương, phân khúc đất này chưa thực sự sôi động như đất nền trong dự án hay đất đấu giá nhưng vẫn ghi nhận sự tăng giá. Tiếp đó, đây sẽ là phân khúc được dự báo trong năm tới sẽ sôi động nhất, bởi giá còn đang thấp so với các phân khúc khác.

Tương tự như Hải Dương, thị trường bất động sản ở nhiều tỉnh khác cũng có những diễn biến sôi động. Ghi nhận tình hình giao dịch đất nền sau giai đoạn giãn cách, ông Hoàng cho hay, theo quan sát của DKRA Vietnam, tại 5 tỉnh lân cận TP.HCM là Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu, Tây Ninh và Long An và xa hơn là các tỉnh Bình Phước, Bình Thuận có khoảng 700 nền đất được đưa ra thị trường, với tỷ lệ tiêu thụ khoảng 55%. Trong khi tháng 10 chỉ có khoảng 650 nền và tiêu thụ chỉ hơn 1/3.

Theo số liệu của trang Batdongsan, tốc độ tăng giá bất động sản rao bán trong năm 2021 tăng đáng kể. Có những khu vực giá bán rao tăng hơn 100% như Hòa Bình; Hưng Yên tăng 22%, Bắc Ninh 61%; Thái Nguyên tăng 57%... Đối với khu vực miền Trung, giá rao bán đất ở Huế tăng hơn 74%, Quảng Nam tăng 37%.

Anh Nguyễn Thế Hùng – một môi giới bất động sản ở Bắc Giang cho biết, thị trường tỉnh này cũng rất sôi động do một lượng lớn nhà đầu tư ở Bắc Giang, Hà Nội đổ về. Hiện tại, giá đất nền ở dự án nhà ở, khu đô thị tại nhiều huyện như: Việt Yên, Lạng Giang… giao động khoảng trên dưới 2 tỷ/ lô, diện tích 90-100 m2. Giá này đã cao hơn khoảng 20-30% so với thời điểm đầu năm.

Giá bất động sản vượt giá trị thực?

Chuyên gia bất động sản Trần Minh - Tác giả cuốn sách “Đầu tư bất động sản cùng Trần Minh”. Ảnh: Việt Dương

Trao đổi với PV Dân Việt, ông Trần Minh - một chuyên gia, nhà đầu tư bất động sản giàu kinh nghiệm tại Hà Nội cho rằng, sau giãn cách thị trường nóng lại là tất yếu. Bởi chính trong giãn cách bất động sản nhiều nơi vẫn tăng giá, các nơi giãn cách do việc bị hạn chế đi lại không đi xem, mua bán được thì những nơi không giãn cách bất động sản vẫn sôi động, giá vẫn tăng bởi nhà đầu tư bỏ tiền ra mua nhiều, nhiều vùng tăng giá mới thì các vùng giá còn thấp theo đó sẽ được các nhà đầu tư mua vào và bị đẩy giá lên cao.

"Với lượng tiền lớn đổ vào thị trường bất động sản do tác động từ dịch bệnh kinh doanh gặp hạn chế, lãi suất ngân hàng thấp, tâm lý lo ngại lạm phát... thì nhiều người rút tiền từ ngân hàng, chứng khoán bỏ vào đất làm giá tăng", ông Trần Minh chia sẻ.

Cũng theo nhà đầu tư này, để đánh giá bất động sản đang tăng đúng giá trị thật hay không thì rất khó, bởi thị trường tăng do cung - cầu đối lập, nguồn cung hiện đang hạn chế còn lực cầu thì quá lớn, do tâm lý mua và bán sẽ do mục tiêu mỗi nhà đầu tư khác nhau.

Cùng đó, giá bất động sản năm 2021 cũng đã lập những kỷ lục mới lần đầu có trên thị trường như thị trường cao cấp có có chung cư giá 500 - 700 triệu đồng/m2, biệt thự trong các độ thị lớn 200 - 400 triệu đồng/m2. Thậm chí, thời gian qua, thị trường bất động sản được pha "choáng váng" khi đất đấu giá ở Thủ Thiêm lên tới 2,4 tỷ đồng/m2 thì đất vùng ven cũng tăng chung như vậy.

Bên cạnh đó, những yếu tố trước đây là như mật độ dân số, mức thu nhập, các tiện ích xung quanh, hay cơ sở hạ tầng hoàn thiện... để đánh giá giá trị thật của bất động sản hiện nay đã không theo kịp, theo tôi vấn đề này do thu nhập tăng nhanh ở tầng lớp trung lưu và giới siêu giàu.

Dự báo về thị trường bất động sản thời gian tới, ông Trần Minh cho rằng, năm 2022 bất động sản thấp tầng trong các dự án vẫn có lợi thế tăng giá mạnh. Giá các dự án dành cho giới nhà giàu tăng, các chủ đầu tư sẽ khôn khéo tiếp cận tập khách hàng trung lưu và trẻ có nhu cầu sống trong các khu đô thị với đầy đủ tiện ích.

Ngoài giá đất nền ở các vùng giá còn trũng, có quy hoạch về phát triển cơ sở hạ tầng, hay quy hoạch công nghiệp, đô thị sẽ vẫn tăng bởi lượng tiền nhà đầu tư mới vẫn tiếp tục đổ vào, giá sẽ tăng tới khi các vùng trũng bằng hay gần với giá các vùng đã tăng trong năm 2021.

Đất nền ở các tỉnh lẻ vẫn là phân khúc được dự báo sẽ tiếp tục tăng giá trong năm 2022. (Trong ảnh là khu dân cư ở huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình). Ảnh: Trần Kháng

"Một phân khúc tôi nghĩ năm sau cũng sẽ sôi động đó là nhà phố. Hiện nay, khi giá vùng ven tăng cao, giá dự án quanh các thành phố cũng tăng cao thì nhiều nhà đầu tư sẽ quay lại nhà phố trong nội các đô thị, và điều này có thể dẫn tới nhà phố là một kênh đầu tư sáng giá", ông Trần Minh nhìn nhận.

Đồng quan điểm với chuyên gia trên, Trưởng văn phòng đại diện Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam ở Hải Dương cũng dự báo, thị trường bất động sản thời gian tới, giá bất động sản vẫn tăng, nhưng tốc độ sẽ chậm. Bởi, hiện tại giá bất động sản đã hình thành 1 mặt bằng mới. Xu hướng, nhà đầu tư sẽ quan tâm nhiều vào đất thổ cư vì giá còn mềm.