Giá BĐS công nghiệp lập đỉnh: Nhận diện các tín hiệu để không “gãy sóng“

Để giá bất động sản công nghiệp tăng trưởng bền vững, các yếu tố dẫn dắt cần xuất phát từ nhu cầu thực, sức mua của người dân và năng suất của các ngành công nghiệp sản xuất và tiêu dùng.

Động lực tăng trưởng phải bắt nguồn từ nhu cầu thực và yếu tố dẫn dắt

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá thuê đất công nghiệp năm 2022 tại các tỉnh thành trên toàn quốc tăng 10% so với năm 2021, đạt 100 - 120 USD/m2/chu kỳ thuê. Sang năm 2023, các chuyên gia đều dự báo giá thuê bất động sản công nghiệp có chiều hướng tăng, tuy nhiên việc tốc độ tăng có tương đương năm ngoái hay sẽ có xu hướng chậm lại còn chưa rõ ràng.

Cụ thể, trong Báo cáo Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2023 của CBRE (2023 CBRE Vietnam Real Estate Market Outlook), công bố tháng 02/2023, đơn vị này nhận định giá thuê đất công nghiệp sẽ tiếp tục đà tăng trong năm nay. Tại phía Bắc, dự báo giá thuê đất công nghiệp tăng 5 - 10%/năm cho thị trường cấp 1 và 7 - 13%/năm cho thị trường cấp 2. Tại phía Nam, giá thuê đất dự kiến tăng 7 - 10%/năm cho thị trường cấp 1 và 5 - 7%/năm cho thị trường cấp 2.

Trong khi đó, tháng 01/2023, SSI Research đã công bố báo cáo ngành bất động sản khu công nghiệp và nhận định phân khúc này sẽ chứng kiến đà tăng chậm lại trong năm 2023. Giá cho thuê dự kiến sẽ tăng 3% so với cùng kỳ tại các khu công nghiệp ở miền Nam và 2% so với cùng kỳ tại các khu công nghiệp ở miền Bắc. Đơn vị này cũng nhận định nguồn cung sẽ khan hiếm trong năm 2023 do khó khăn trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng và việc thắt chặt chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất công nghiệp theo Nghị định 115/NĐ-CP của Chính phủ.

Điểm chung giữa các đơn vị nghiên cứu thị trường khi nhận định về động lực tăng giá là lực cầu tương đối ổn định và tích cực. Nhìn chung, dù dòng vốn FDI sẽ bị ảnh hưởng ít nhiều từ lo ngại suy thoái kinh tế, Việt Nam vẫn là điểm đến được nhiều doanh nghiệp quan tâm, nhất là trong xu hướng dịch chuyển nhà máy từ Trung Quốc sang các nước lân cận để giảm thiểu rủi ro. Môi trường đầu tư tại nước ta cũng tương đối ổn định về chính trị và kinh tế, đồng tiền mất giá ít hơn đồng tiền của các nước khác trong khu vực ASEAN như Indonesia, Malaysia, Thái Lan.

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán, Giảng viên Đại học Kinh tế TP.HCM

Mặt khác, giá tăng cũng có thể do nguồn cung khan hiếm. Trong khi tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp năm 2022 đã tương đối cao, theo Bộ Xây dựng, trung bình đạt 80% ở khu vực phía Bắc và 85% ở khu vực phía Nam, nguồn cung mới lại tương đối hạn chế. VNDIRECT nhận định, thị trường phía Bắc sẽ đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung cho đến hết năm nay, trong khi thị trường phía Nam sẽ chỉ có thêm khoảng 700ha đất được đưa vào sử dụng trong giai đoạn 2023 - 2026. Nguyên nhân là do quy hoạch khu công nghiệp còn dàn trải, chủ yếu do địa phương quyết định; ít khu công nghiệp mới được thành lập và một số thay đổi trong pháp lý dẫn đến việc nguồn cung mới chưa thể đáp ứng ngay nhu cầu của nhà đầu tư.

Chia sẻ với Reatimes, chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán, Giảng viên Đại học Kinh tế TP.HCM nhận định, đầu năm 2022, bất động sản công nghiệp tăng giá phần lớn nhờ vào niềm tin của nhà đầu tư khi nền kinh tế bắt đầu có dấu hiệu phục hồi sau thời gian dài bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19. Khi thị trường sản xuất công nghiệp ghi nhận những đơn hàng đầu tiên, đặc biệt khi chuỗi cung ứng liên quan đến Trung Quốc bị đứt gãy do chiến dịch “Zero-Covid” của nước này, làn sóng đầu tư vào bất động sản công nghiệp dâng cao với kỳ vọng Việt Nam sẽ là lựa chọn lý tưởng của nhà đầu tư nước ngoài.

Tuy nhiên, đến cuối năm 2022, tình hình kinh tế - chính trị toàn cầu có nhiều biến động, giá năng lượng tăng cao, đơn hàng sản xuất tại nước ta khan hiếm. Nhiều doanh nghiệp phải cho công nhân nghỉ việc hoặc làm việc luân phiên, cầm chừng. Từ đầu năm 2023 đến nay, số lượng đơn hàng cũng chưa có dấu hiệu phục hồi. Theo Tổng cục Thống kê, kết thúc quý I/2023, chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) ước tính giảm 2,2% so với cùng kỳ năm trước. Tổng kim ngạch xuất, nhập khẩu hàng hóa ước đạt 154,27 tỷ USD, giảm 13,3% so với cùng kỳ năm trước, trong đó xuất khẩu giảm 11,9%; nhập khẩu giảm 14,7%. Nguyên nhân là do sự suy giảm nhu cầu của các đối tác thương mại lớn của Việt Nam, xuất phát từ chính sách thắt chặt tiền tệ của nhiều quốc gia và kinh tế thế giới phục hồi chậm.

Trước rủi ro suy thoái kinh tế và tình hình sản xuất công nghiệp không được như kỳ vọng, làn sóng đầu tư vào bất động sản công nghiệp sẽ dần chậm lại và trầm lắng hơn giai đoạn trước.

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán cũng phân tích, dòng vốn đổ vào bất động sản công nghiệp trong thời gian tới sẽ không đến từ ngân hàng mà chủ yếu đến từ dòng tiền nhàn rỗi với việc chọn phân khúc này như một kênh đầu tư thay thế.

Trong khi đó, tổng dư nợ tín dụng bất động sản trong ngân hàng hiện nay đã lên đến hơn 21%. Tuy đây không phải là một con số quá lớn, nhưng tổng tài sản thế chấp trong ngân hàng bằng bất động sản đã lên đến 74%. Trước nguy cơ mất thanh khoản, ngân hàng cũng bị áp lực và phải giảm tỷ trọng cho vay để đầu tư bất động sản. Cho nên dòng tiền từ ngân hàng vào bất động sản công nghiệp sẽ không có nhiều, mà thay vào đó là dòng tiền tích lũy.

Đối diện với nhiều thách thức ở cả tầm vi mô và vĩ mô, giải pháp để bất động sản công nghiệp phát triển không nằm ở việc làm thế nào để giá tiếp tục tăng lên mà làm thế nào để thị trường tăng trưởng lành mạnh. Động lực tăng trưởng sẽ phải bắt nguồn từ nhu cầu thực và yếu tố dẫn dắt chủ yếu đến từ các ngành sản xuất và tiêu dùng.

Mặc dù đang có tín hiệu lạc quan đến từ việc Chính phủ có xu hướng dành phần lớn tín dụng cho khối sản xuất và tiêu dùng, tuy nhiên trên thực tế, công tác giải ngân còn gặp nhiều khó khăn bởi doanh nghiệp không có đơn hàng, đơn hàng ít thì cũng không thể trả lãi các khoản vay. Do đó, tín hiệu mừng cho sản xuất công nghiệp sẽ chủ yếu đến từ khu vực xuất khẩu với kỳ vọng đơn hàng từ các quốc gia là đối tác lớn của Việt Nam sẽ phục hồi và tăng lên trong năm nay.

Một vấn đề khác mà chúng ta cũng cần phải quan tâm là Chính phủ có tung ra các gói kích cầu tiêu dùng hay không khi mà sức mua đã hạn chế và nguy cơ suy thoái cao. Nếu kích cầu tiêu dùng, sản lượng tiềm năng sẽ tăng lên. Sức mua của người dân được cải thiện, năng suất tăng, doanh nghiệp trong các khu công nghiệp, khu kinh tế hoạt động ổn định thì giá trị của bất động sản công nghiệp sẽ tăng theo. Đó chính là yếu tố thúc đẩy dòng tiền đầu tư bất động sản và cũng chính là yếu tố dẫn dắt bền vững cho thị trường đi lên.

Lý thuyết là vậy nhưng trong bối cảnh lạm phát và nguy cơ suy thoái vẫn đang hiện hữu, Chính phủ sẽ còn phải cân nhắc rủi ro trước khi quyết định đóng vai một “người tiêu dùng lớn” để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Xác định mức giá dựa trên cơ sở thống nhất giữa các địa phương

Theo quy định hiện hành tại Luật Đất đai 2013, Nghị định 46/2014/NĐ-CP, Nghị định 123/2017/NĐ-CP, đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm, một lần đều do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ vào thực tế địa phương để xác định. Ví dụ, trong trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm không thông qua đấu giá, đơn giá thuê đất được tính bằng tỷ lệ phần trăm nhân với giá đất tính thu tiền thuê đất. Trong đó, tỷ lệ phần trăm sẽ do UBND cấp tỉnh hoặc thành phố trực thuộc Trung ương quyết định, tối thiểu không thấp hơn 0,5%. Giá đất tính thu tiền thuê đất có thể được xác định theo 2 phương pháp: So sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư theo Nghị định của Chính phủ hoặc sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Bất kể sử dụng phương pháp nào, thẩm quyền xác định các chỉ số cụ thể vẫn thuộc về chính quyền cấp địa phương. Điều này cũng tương tự với trường hợp tính đơn giá thuê đất trả tiền một lần không thông qua đấu giá. Như vậy, giá thuê đất công nghiệp ở mỗi địa phương là khác nhau.

Theo chia sẻ của một số nhà đầu tư, hiện họ đang tiếp cận giá thuê đất phục vụ sản xuất kinh doanh là khác nhau ở mỗi địa phương. Giá thuê này cũng không cố định mà có sự thay đổi hàng năm ở các tỉnh, cộng với việc chưa có quy định cụ thể về khung giá, vùng nào áp dụng mức giá nào, dẫn đến sự thiếu đồng nhất.

Giá thuê hạ tầng bất động sản công nghiệp cũng sẽ phụ thuộc vào đơn vị phát triển hạ tầng của từng khu, cụm công nghiệp và không có những tiêu chuẩn xếp hạng hay mức tối thiểu/tối đa áp dụng, dẫn đến việc giá thuê có thể bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực trong giai đoạn “nóng”, ảnh hưởng trực tiếp đến sức hút của Việt Nam so với các thị trường cạnh tranh dòng vốn FDI.

Theo các đơn vị xúc tiến đầu tư công nghiệp, trước khi quyết định đầu tư, mở rộng sản xuất kinh doanh tại một địa phương, khu vực hay tại một quốc gia, nhà đầu tư FDI đều có sự nghiên cứu, so sánh ưu thế giữa các địa điểm nhằm tính toán chi phí và lợi nhuận. Do đó, họ rất cần một hệ thống thông tin có tính minh bạch và chắc chắn để cảm thấy yên tâm và sẵn sàng đầu tư lâu dài.

Việc giá thuê trên thị trường điều chỉnh quá nhanh, hoặc điều chỉnh mà không dựa trên một thang đo thống nhất giữa các địa phương không chỉ ảnh hưởng đến bài toán chi phí của nhà đầu tư FDI, mà còn đặt họ vào thế bị động trong hoạt động kinh doanh.

Vì vậy, cần có cơ sở pháp lý để địa phương và doanh nghiệp dựa vào khi điều chỉnh giá thuê bất động sản công nghiệp tăng hoặc giảm khi thị trường có sự thay đổi về lực cung và cầu.

Bởi bất động sản công nghiệp cũng là một loại tài sản thương mại, cần phải có sự kiểm soát để thị trường được ổn định, tránh tình trạng các địa phương và doanh nghiệp “đua nhau” tăng giá khi niềm tin trên thị trường tăng lên, để giá vượt xa chất lượng thực, khiến nhiều nhà đầu tư không thể tiếp cận được thị trường khi có nhu cầu. Sau đó khi lực cầu giảm, giá thuê cũng giảm theo, dẫn đến khai thác kém hiệu quả tài nguyên đất và tác động tiêu cực đến sản xuất công nghiệp nói chung. Không nên để thị trường bất động sản công nghiệp rơi vào trạng thái tăng trưởng nóng vội bởi nó có ảnh hưởng sâu rộng đến diện mạo kinh tế - xã hội của địa phương.

Hơn hết, việc thiết lập một thước đo tiêu chuẩn chung về giá thuê bất động sản công nghiệp cũng thúc đẩy cạnh tranh lành mạnh giữa các địa phương, giúp nhà đầu tư FDI có nhiều sự lựa chọn và giúp phân bố cơ sở sản xuất công nghiệp rải đều trên các tỉnh thành, khu vực có nhiều điểm chung về địa lý, cơ cấu dân số, môi trường đầu tư. Đồng thời, một cơ sở pháp lý thống nhất về giá thuê cũng góp phần tránh tình trạng phát triển manh mún, rời rạc mà thay vào đó tăng cường tính liên kết giữa các tỉnh thành, giúp tạo dựng mạng lưới khu, cụm công nghiệp quy mô lớn.

Nói tóm lại, bên cạnh những điều kiện thuận lợi để phát triển bứt phá trong năm 2023, phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn cần phải chú ý đến những nguy cơ tiềm ẩn và có cái nhìn khách quan về những đòn bẩy tăng trưởng. Thay vì phụ thuộc vào các yếu tố kích thích nóng, bất động sản công nghiệp sẽ phải tìm cách để tăng cường nội lực của bản thân và thực sự trở thành dòng sản phẩm thu hút đầu tư dựa trên những giá trị thật. Cùng với đó, cần có cơ sở thống nhất giữa địa phương và khu vực về giá thuê bất động sản công nghiệp để có sự điều chỉnh thích hợp trong những biến động của thị trường./.