Giá BĐS còn tăng nếu nguồn cung vẫn bất động?

Giá bất động sản vẫn sẽ leo thang nếu tình hình triển khai dự án mới không có sự cải thiện và nhu cầu về nhà ở vẫn đang tăng.

Giá Bất Động Sản Sẽ Tăng- Giảm Theo Nguồn Cung?

Theo nhiều chuyên gia, câu chuyện phục hồi của thị trường BĐS năm 2024 vẫn phụ thuộc chính vào nguồn cung. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, TP.HCM đã có khoảng 77 dự án bất động sản được gỡ vướng và 143 dự án đang tiếp tục được xử lý nhưng dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư lại hiếm hoi.

Trong quý 1/2024, TP.HCM chỉ có duy nhất 1 dự án căn hộ phân khúc cao cấp đủ điều kiện mở bán. Ngoài ra, cũng có một số dự án cao cấp bắt đầu nhận đặt chỗ trước nhưng chưa thu hút được nhiều sự quan tâm do nhu cầu dịch chuyển sang các dự án có mức giá hợp lý hơn.

Khan hiếm nguồn cung kéo dài ở 2 đô thị lớn nhất cả nước là TP.HCM và Hà Nội đang khiến giá bất động sản tại hai khu vực này tăng phi mã, nhất là với Hà Nội.

Theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, giá bán chung cư Hà Nội quý 1/2024, trung bình là 46 triệu đồng/m2, còn giá bán chung cư TP.HCM là 48 triệu đồng/m2. Ở thời điểm đầu năm 2018, giá bán chung cư Hà Nội và TP.HCM lần lượt là 27 triệu đồng/m2 và 31 triệu đồng/m2. Sau 6 năm, tốc độ tăng giá bất động sản trung bình của chung cư Hà Nội lên đến 70%, TP.HCM tăng giá 55%.

Đó là về mặt bằng giá chung cư trung bình, còn trên thực tế, giá bán chung cư Hà Nội đối với các dự án mới đang mở bán phổ biến từ 60-70 triệu đồng/m2. Giá chung cư TP.HCM dao động từ 60-90 triệu đồng/m2.

Trong một dự báo về chu kỳ phục hồi bất động sản mới đây, ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng viện nghiên cứu Đất Xanh Services, nhận định khả năng phục hồi và tăng trưởng giá bất động sản sẽ chịu ảnh hưởng từ hai yếu tố chính là lãi suất và nguồn cung. Ở trong cả ba kịch bản về sự phục hồi của thị trường, đơn vị này đều nhận định nguồn cung bất động sản phải tăng trưởng trung bình từ 5-10% thì thị trường mới có thể vượt qua mùa thấp điểm.

Theo ông Khôi, yếu tố lãi suất hiện đang nghiên về hướng người mua nhà khi hầu hết các ngân hàng đều đan áp dụng mức lãi suất vay ưu đãi cho người mua, chỉ giao động ở khoảng 5-6% cho thời hạn 1-2 năm và thả nổi hiện tại cũng ở khoảng trên dưới 10%. Điều này sẽ thúc đẩy khách hàng mạnh dạn hơn trong việc dùng đòn bẩy tài chính để mua nhà thời gian tới.

Nguồn Cung Bất Động Sản Vẫn Rất “Gay Go”

Tuy nhiên về phía nguồn cung, câu chuyện vẫn vô cùng “gay go”. Tại TP.HCM trong 3 tháng đầu năm chỉ có 1 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư. Nguồn cung thị trường chủ yếu đến từ các dự án cũ, hàng tồn kho, hoặc những dự án đã đủ điều kiện bán theo quy định từ trước. Sự thiếu vắng nguồn cung mới cũng là nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản im ắng và chưa thể hồi phục thanh khoản dù sự quan tâm của người mua đã tăng trưởng tích cực hơn nhiều so với năm 2023.

Nêu quan điểm về vấn đề nguồn cung BĐS năm 2024, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho rằng vấn đề chi phối thị trường hiện tại nằm ở việc thiếu sản phẩm mới triển khai. Người mua nhà vẫn đang có nhu cầu tìm mua bất động sản ở khắp nơi, thể hiện rõ qua việc lượt tìm kiếm nhà đất tăng 60-90% ở hầu hết các thị trường như TP.HCM, Bình Dương, Long An, Đồng Nai… trong tháng vừa qua.

Tuy nhiên, thị trường hiện tại chưa thể biến từ “nhu cầu” thành giao dịch thực. Một phần nguyên nhân là do yếu tố tài chính nhưng nhiều hơn vẫn là không tìm được sản phẩm phù hợp để mua lúc này.

Ở TP.HCM nguồn cung căn hộ mới nhỏ giọt, cả quý chỉ có một vài dự án mở bán, hầu hết là hàng cao cấp, hạng sang, giá bất động sản cao làm người có nhu cầu khó tiếp cận, kể cả sản phẩm đất nền, sản phẩm rao bán chủ yếu là đất thứ cấp sang tay từ dân đầu tư với nhau. Lượng đất nền dự án quy hoạch bài bản lác đác vì vẫn đang “tắc” ở khâu pháp lý. Thiếu sản phẩm làm giao dịch “nguội lạnh” vì rất khó để kéo người mua trở lại với một thị trường “vườn không, chợ trống”.

Điều tiết cung – cầu và cân bằng tâm lý thị trường cũng là giải pháp căn cơ để quản lý tình trạng đầu cơ, làm giá bất động sản. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết tình trạng mua gom chung cư để đầu cơ thời gian qua phần lớn do tâm lý FOMO (sợ bị bỏ lỡ) khi giá liên tục leo thang. Do đó, bài toán của cơ quan quản lý là giải quyết tâm lý "giá còn tăng nóng" bằng cách đẩy mạnh nguồn cung mới với số lượng lớn giúp phục hồi khả năng cạnh tranh giữa các phân khúc. Chỉ cần thị trường có thêm vài nghìn sản phẩm, nhất là nhà ở xã hội, nhà giá rẻ, ngay lập tức ‘bong bóng’ sẽ xì ngay.