Giá bất động sản toàn cầu tăng vọt giữa kỷ nguyên tiền rẻ

Ngay khi thị trường địa ốc tại Mỹ bùng nổ, giá bất động sản nhà ở trên thế giới cũng tăng vọt, từ Amsterdam cho tới Auckland và điều này làm nảy sinh lo ngại về bong bóng bất động sản, thậm chí có thể sẽ buộc các Chính phủ phải ra tay để ngăn chặn thị trường tăng quá nóng.

Thậm chí trước khi đại dịch Covid-19 ập đến, các nhà hoạch định chính sách trên thế giới đã bắt đầu lo ngại về mức giá cao trên thị trường bất động sản tại một số nước châu Âu, châu Á và Bắc Mỹ (Canada), nhất là sau nhiều năm lãi suất thấp thúc đẩy nhu cầu nhà ở.

Thế nhưng, tại thời điểm này, gói kích thích hàng ngàn tỷ USD trên thế giới lại càng châm ngòi cho đà tăng trưởng nóng trên thị trường bất động sản. Cùng với đó là sự thay đổi trong hành vi mua hàng bởi nhiều người phải làm việc tại nhà.

Điều này khiến các nhà quyết sách phải “vò đầu bứt tóc”. Nhiều quốc gia muốn tiếp tục duy trì lãi suất thấp vực dậy nền kinh tế sau đại dịch, nhưng họ lo ngại người dân vay nợ nhiều để mua nhà ở vì giá có thể chững lại hoặc giảm sau đó. Dù sở hữu nhiều công cụ hạ nhiệt nhu cầu trên thị trường bất động sản, như siết chặt các khoản vay thế chấp, nhưng các biện pháp hạn chế không phải lúc nào cũng phát huy tác dụng hoặc bị hoãn lại để đảm bảo phục hồi kinh tế.

Giá nhà ở liên tục lập đỉnh mới

Ngân hàng Trung ương Đan Mạch gần đây cảnh báo rằng nguồn tín dụng giá rẻ và lượng tiền tiết kiệm gia tăng trong thời kỳ đại dịch có thể dẫn đến tình trạng người dân vay thêm nợ để mua nhà. Giá bất động sản cũng vì thế mà tăng vọt.

"Rõ ràng đà tăng 5-10%/năm của giá nhà ở (tùy từng thị trường) không hề bền vững trong dài hạn", Karsten Biltoft, Trợ lý Thống đốc NHTW Đan Mạch, nhận định.

Tại Trung Quốc, các cơ quan điều hành đã cố “ghìm cương” thị trường bất động sản để ngăn tình trạng "bong bóng". Cụ thể, giá bất động sản tại thành phố Thâm Quyến tăng 16% trong năm qua.

Tại New Zealand, các cơ quan điều hành gần đây đã siết quy định cho vay thế chấp, khi mà giá nhà trung bình tăng tới 23% lên mức kỷ lục trong tháng 2 so với cùng kỳ năm trước.

Ở Sydney, giá bất động sản liên tục lập đỉnh mới, trong khi nhu cầu vay thế chấp quá cao đến nỗi một số ngân hàng không thể thỏa mãn được, ông Christian Stevens, Cố vấn tín dụng cấp cao tại Shore Financial, chia sẻ. Tỷ lệ quay vòng để xử lý các đơn yêu cầu vay thế chấp đã tăng từ vài ngày lên hơn một tháng ở một số trường hợp. "Thật điên rồ. Chúng tôi chưa bao giờ bận rộn hay nhận được nhiều yêu cầu vay thế chấp đến mức này. Tình hình không có vẻ sẽ sớm hạ nhiệt trong thời gian gần", vị chuyên gia này cho biết.

Ở 37 quốc gia giàu có thuộc Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD), giá nhà lập kỷ lục trong quý 3/2020, theo dữ liệu từ OECD. Giá nhà tăng gần 5% so với cùng kỳ năm trước, tăng mạnh nhất trong gần 20 năm qua.

Thị trường Mỹ cũng chứng kiến mức tăng giá mạnh, mặc dù các chuyên gia kinh tế nhìn chung không quá lo ngại. So với giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây của thị trường bất động sản, người mua có bậc xếp hạng tín nhiệm cao hơn và đặt cọc tiền mặt nhiều hơn.

Các chuyên gia kinh tế đang nhận thấy điều tích cực ở một yếu tố khác và cho rằng khả năng tái diễn cuộc khủng hoảng nhà ở năm 2008 khó mà xảy ra. Thị trường tăng trưởng nóng có thể giảm nhiệt một cách tự nhiên mà không gây ra thiệt hại to lớn, khi lãi suất tăng và nhu cầu dồn nén được đáp ứng. Cũng như trường hợp của Mỹ, phần lớn khoản mua nhà trên toàn cầu đều xuất phát từ nhu cầu thật sự thay vì đầu cơ, trong đó các gia đình muốn “lên đời” ngôi nhà lớn hơn ở khu vực ngoại ô giữa lúc họ phải làm việc tại nhà.

“Điều này diễn ra khi người dân phải lùi lại và đánh giá lại phong cách sống của bản thân giữa đại dịch”, Kate Everett-Allen, Trưởng bộ phận nghiên cứu nhà ở quốc tế tại Knight Frank, cho hay.

Đà tăng của giá nhà ở cũng giúp chủ sở hữu nhà cảm thấy giàu có hơn và khuyến khích họ tăng chi tiêu và xây dựng, khi các nhà phát triển bất động sản xây thêm nhà.

Tuy nhiên, giữa lúc giá cổ phiếu ở ngay hoặc gần kỷ lục, một số quan chức cảm thấy lo ngại lượng lớn tiền kích thích kinh tế đang đẩy giá tài sản lên mức không bền vững ở mọt số thành phố và do đó dễ xảy ra tình trạng điều chỉnh.

NHTW Hà Lan cho rằng một vấn đề đáng ngại là giá bất động sản tăng mạnh có thể khiến các hộ gia đình phải chấp nhận rủi ro quá mức khi vay tiền mua nhà. Tại nơi cũng đang gặp tình trạng khủng hoảng nguồn cung nhà ở như Hà Lan, giá nhà đã tăng 7.8% trong năm 2020, nối tiếp đà tăng 6.9% năm trước đó, theo các nhà phân tích của ING Groep.

Trong tháng 2/2021, Tiff Macklem, Thống đốc NHTW Canada, cảnh báo về những dấu hiệu về “hưng phấn quá mức” trên thị trường bất động sản nước này, với giá tăng tới 17% trong giai đoạn 12 tháng. Ông Macklem cho biết các quan chức sẽ dõi theo tình hình nhưng bác bỏ việc áp dụng biện pháp kiềm chế bởi hiện tại. Ông cho biết nền kinh tế đang cần mọi sự hỗ trợ có thể có.

Các chính phủ bày tỏ lo ngại rằng mức giá nhà cao khiến nhiều gia đình bị loại bỏ khỏi thị trường, từ đó càng khuếch đại tình trạng mất bằng kinh tế vốn đã trở nên tồi tệ trong đại dịch Covid-19. Ngoài ra, điều này còn có khả năng khiến nhiều người trẻ do dự việc sinh con.

Tại Seoul, giá nhà có lúc tăng tới 15% trong 12 tháng qua và một số cặp đôi đã hoãn việc đăng ký kết hôn với hy vọng có thể dễ dàng mua nhà hơn. Ở xứ sở kim chi, người độc thân có yêu cầu thu nhập với các khoản vay thế chấp lãi suất dễ dãi hơn so với các cặp vợ chồng.

Ở New Zealand, Sam Hindle (29 tuổi) cho biết anh và vợ đã đăng ký mua 6 căn nhà và bị từ chối hết vì bị những người khác tranh mua. Cuối cùng, anh đành phải chấp nhận mua một căn nhà chưa niêm yết giá trên thị trường từ một người bạn.

“Đây quả thực là một cơn ác mộng”, Hindle cho biết.

Năm ngoái, Trung Quốc đã áp giới hạn mới đối với các nguồn tài trợ cho công ty bất động sản nhằm ghìm cương giá nhà. Dù vậy, thị trường nước này vẫn còn đó dấu hiệu bong bóng. Đầu tháng này, lãnh đạo của cơ quan quản lý ngân hàng Trung Quốc bày tỏ lo ngại rằng một đợt điều chỉnh giá nhà có thể đe dọa tới sự ổn định của hệ thống ngân hàng.

"Tiền rẻ dại gì không vay"

Giá nhà ở tại châu Âu vẫn tiếp tục leo lên tầm cao mới dù triển vọng kinh tế ảm đạm hơn nhiều so với Mỹ và Trung Quốc. Nguyên nhân một phần là do việc các Chính phủ liên tục hỗ trợ các gia đình bằng trợ cấp lương và tiền bảo lãnh khi hoàn trả các khoản vay. Ngoài ra còn là vì lãi suất cực thấp. Tại châu Âu, lãi suất vay thế chấp trung bình chỉ ở mức 1.35%.

Ở Đan Mạch, người vay thế chấp thậm chí còn được vay với lãi suất âm, tức là họ chỉ phải trả phí quản lý cho ngân hàng.

Michael Stausholm, một nhà môi giới bất động sản tại Copenhagen, cho biết anh đã bán 45 căn nhà trong chưa đầy 3 tháng và nhờ đó anh sắp vượt kỷ lục năm 2020 là 161 thương vụ.

Trước dịch Covid-19, NHTW Hà Lan yêu cầu các ngân hàng tăng vốn để dự phòng cho các khoản lỗ tiềm tàng từ các khoản vay thế chấp. Tuy nhiên, việc triển khai biện pháp này đã bị hoãn vì Covid-19. NHTW cũng kêu gọi chính phủ dần dần cắt các khoản ưu đãi thuế đối với chủ sở hữu nhà.

Teun Kraaij – một doanh nhân 34 tuổi – đã mua một căn nhà ở khu vực ven biển gần Amsterdam để có nhiều không gian hơn cho hai con của mình. Dù Kraaij có đủ khả năng trả toàn bộ, nhân viên ngân hàng vẫn khuyên anh nên vay thế chấp với lãi suất chỉ 1,2%.

"Ngày nay, tiền rẻ tràn ngập và dại gì không vay", Kraaij nói.