Giá bất động sản tăng, có là cơ hội cho doanh nghiệp “nặng gánh” tồn kho?

Theo lý giải các chuyên gia bất động sản (BĐS), nhiều nguyên nhân khiến tồn kho của doanh nghiệp (DN) địa ốc tăng mạnh trong quý 1/2021: Do dịch Covid-19 làm chậm tiến độ dự án, vướng mắc thủ tục pháp lý, năng lực tài chính của chủ đầu tư... Thậm chí, có DN “găm hàng” chờ thời điểm giá bán tăng sẽ “bung” ra bán.

Doanh nghiệp địa ốc "nặng gánh" tồn kho

Công ty CP Tập đoàn đầu tư địa ốc No Va (Novaland, NVL) dẫn đầu nhóm này với giá trị tồn kho khoảng 90.042 tỷ đồng, tăng nhẹ 4%. Theo chia sẻ của DN, tồn kho này chủ yếu là chi phí tiền sử dụng đất, chi phí tư vấn thiết kế, chi phí xây dựng và các chi phí khác liên quan trực tiếp đến các bất động sản để bán đang xây dựng.

Trong quý đầu năm, Novaland đã bán được 20 - 25% trong số 10.000 sản phẩm mục tiêu trong năm nay. Hiện Novaland đang đẩy mạnh tiến độ xây dựng và bán hàng tại các dự án nghỉ dưỡng (NovaWorld Ho Tram, NovaWorld Phan Thiet), đô thị vệ tinh (Aqua City)…

Với Công ty CP Đầu tư Nam Long (NLG), giá trị tồn kho tính đến hết tháng 3 năm nay gần 13.522 tỷ đồng, gấp 2,2 lần hồi đầu năm. Cụ thể, trong quý đầu năm, doanh nghiệp ghi nhận thêm 7.174 tỷ đồng tồn kho tại dự án Đồng Nai Waterfront (tên gọi mới là Izumi City).

Ngoài ra, tồn kho phần lớn vẫn là ở các dự án cũ như: Akari, Paragon Đại Phước, dự án Cần Thơ, VSIP Hải Phòng, Ehome tại Bình Dương,…

Đối với "ông lớn" Đất Xanh (DXG), gánh nặng tồn kho tính hết quý 1/2021 tăng lên gần 10.149 tỷ đồng. Trong đó, phần lớn là các BĐS dở dang từ nhiều năm nay. Trong đó, tồn kho lớn nhất của DXG đang nằm tại các dự án Gem Riverside (1.559 tỷ đồng) và Opal Boulevard (1.175 tỷ đồng), Gem Sky World (Đồng Nai)…

Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt (PDR), hàng tồn kho DN này tăng thêm 1.301,1 tỷ đồng trong 3 tháng đầu năm 2021, lên 10.632,1 tỷ đồng, chủ yếu đến từ dự án đầu tư mới Phước Hải (tăng 1.371,5 tỷ đồng); dự án Khu đô thị sinh thái Nhơn Hội là 1.392,7 tỷ đồng.

Văn Phú - Invest cũng có giá trị tồn kho tính đến hết quý 1/2021 đạt 2.049 tỷ đồng và tài sản dở dang dài hạn 468 tỷ đồng, tổng chiếm 26% giá trị tài sản của doanh nghiệp. Trong đó, tồn kho tập trung chủ yếu tại dự án dở dang The Terra An Hưng (1.529 tỷ đồng); hai dự án đã hoàn thành gồm Grandeur Giảng Võ (339 tỷ đồng) và The Terra Hào Nam (66 tỷ đồng).

Với Khang Điền (KDH), tính hết quý 1/2021, DN ghi nhận giá trị hàng tồn kho hơn 7.338 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng cao nhất (53%) trong cơ cấu tổng tài sản.

Đây chủ yếu là BĐS dở dang, bao gồm các dự án đang triển khai để phát triển các khu dân cư như dự án Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo (3.027 tỷ đồng); Khang Phúc - Lovera Vista (1.278 tỷ đồng); dự án Bình Trưng Đông (502 tỷ đồng); Khang Phúc - Khu dân cư 11A (492 tỷ đồng);...

Tính đến hết quý I/2021, Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) cũng ghi nhận giá trị hàng tồn kho ở mức 1.977 tỷ đồng - ở mức xấp xỉ phân nửa mức vốn chủ sở hữu của DN này.

Trong khi đó, An Gia (AGG) thì có tồn kho bất động sản dở dang tại dự án Westgate là hơn 1.380 tỷ đồng. Còn với Quốc Cường Gia Lai thì hàng tồn kho tính hết quý 1 là 7.122 tỷ đồng, chủ yếu là bất động sản dở dang (chi phí đền bù, tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng) 6.242 tỷ đồng…

Cơ hội có tăng khi giá BĐS tăng mạnh?

Theo các chuyên gia tài chính, tồn kho BĐS của các DN thường bao gồm tồn kho thành phẩm và tồn kho bán thành phẩm.

Trong đó, phần lớn vẫn là tồn kho bán thành phẩm hay còn gọi là BĐS dở dang. Trên thực tế, đây là các dự án thực hiện mãi không xong vì nhiều lý do cả về thủ tục pháp lý, vốn... nên cứ "chình ình" trong mục BĐS dở dang. Điều này khiến dòng tiền hoạt động của DN ngày càng trở nên cạn kiệt, nhất là trong bối cảnh dịch Covid-19 phức tạp như hiện nay.

Thậm chí, theo các chuyên gia tài chính, những số liệu tồn kho của doanh nghiệp niêm yết chưa phản ánh được hết con số thực của hàng tồn kho trong lĩnh vực BĐS trên cả nước; bởi còn nhiều doanh nghiệp khác chưa niêm yết nên số liệu cũng không được công khai rõ ràng. Khi lượng hàng tồn kho BĐS tăng lên sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp nói riêng và cho nền kinh tế nói chung.

Đặc biệt, hàng tồn kho nằm trong nhóm dự án vướng mắc về pháp lý, bị dừng triển khai, không ra được sản phẩm càng làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay ngày càng lớn cho các DN địa ốc…

Liệu hàng tồn kho tăng lên có làm gia tăng cơ hội cho các DN địa ốc trong bối cảnh giá BĐS tăng mạnh như hiện nay? Trả lời vấn đề này, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang, thẳng thắn: Đây không hẳn là cơ hội với các DN BĐS, vì giá BĐS hiện nay có tăng, có giảm tùy theo mức độ thị trường. Vấn đề quan trọng là mức cầu thị trường, mức cầu này có lớn mới là quan trọng.

"Khi giá BĐS tăng cao mà chỉ tăng ở một ngách thị trường nào đó, ví dụ như tăng giá ở căn hộ cao cấp, căn hộ thương hiệu nhưng thực ra giao dịch rất ít, rất chậm. Mà phân khúc bình dân - phân khúc có cầu lớn mà nguồn cung lại ít, thành ra vấn đề lực cầu thị trường mới là quan trọng" - ông Quang nói.

Cũng theo chuyên gia BĐS này, tồn kho của DN BĐS thuộc phân khúc nào mới là quan trọng, nếu tồn kho thuộc phân khúc ngách, ít khách hàng thì rất rủi ro chứ không còn là cơ hội nữa. Còn nếu DN nào có tồn kho thuộc phân khúc trung bình – khá thì tiêu thụ rất tốt, và khi đó mới là cơ hội khi thị trường BĐS tăng nhiệt như hiện nay.