Giá bất động sản sẽ tăng hay giảm sau đợt bùng dịch mới?

Dù Chính phủ đã kiểm soát dịch bệnh rất tốt nhưng đợt bùng dịch thứ 3 với diễn biến phức tạp lại vào sát kỳ nghỉ Tết Nguyên đán khiến tâm lý thị trường ít nhiều bị ảnh hưởng. Liệu giá bất động sản sẽ tăng tiếp hay giảm mạnh trong thời gian tới?

Giá bất động sản khó giảm và sẽ tăng nếu dịch kiểm soát tốt

Theo các chuyên gia bất động sản, xét trong ngắn hạn, giá nhà đất vẫn chưa thể giảm dù dịch bệnh bùng phát và diễn biến phức tạp. Thực tế là trong năm 2020, dù kinh tế khó khăn, tâm lý thị trường xuống thấp nhưng giá bất động sản vẫn tăng, một số nơi thậm chí tăng bất thường.

Đơn cử, theo dữ liệu lớn (big data) của Batdongsan.com.vn, giá chào bán chung cư tại khu vực quận 2 và Thủ Đức có xu hướng tăng liên tục trong năm 2020 dù nhiều năm trước từng tăng nóng với mức trung bình khoảng 7-9%. Trong đó, giá chung cư quận 2 trung bình tăng gần 8%, Thủ Thiêm khoảng 12%. Nếu tính riêng từ 2018 đến nay, giá căn hộ tại khu Đông tăng trung bình 45%. Một điểm nóng mới nổi khác là Thủy Nguyên (Hải Phòng) cũng ghi nhận giá nhiều khu vực tăng trung bình 20-50% so với 2019... Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, đất mặt tiền đường lớn sầm uất tại Núi Đèo cuối năm 2020 được rao giá 80-90 triệu/m2, gần gấp đôi so với 2019. Những vị trí đẹp, đắc địa gần cầu Hoàng Văn Thụ (xã Tân Dương) được rao bán 35-40 triệu đồng/m2, trong khi 1 năm trước, giá chào bán chỉ bằng một nửa... Ngoài TP. Thủ Đức và Thủy Nguyên, nhiều địa phương khác cũng ghi nhận một vài điểm sốt giá trong năm qua như vùng ven Hà Nội, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương...

Trước những diễn biến thực tế của thị trường, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty Phú Vinh dự báo, trong vòng 3-6 tháng tới, xu hướng giảm giá có thể vẫn chưa xuất hiện dù sức mua và lượng tiêu thụ trên thị trường sẽ giảm do tâm lý thị trường xuống thấp. Ông Chánh cho rằng, có rất nhiều yếu tố cho thấy giá bất động sản khó giảm trong ngắn hạn như người dân rất tin tưởng vào khả năng kiểm soát dịch bệnh của Chính phủ; lãi suất ngân hàng thấp; bất động sản vẫn được ưu tiên chọn làm kênh trú ẩn, tích lũy tài sản... Trong khi đó, Chính phủ đang có nhiều chính sách đầu tư hạ tầng cùng với việc thiếu hụt nguồn cung ở rổ hàng sơ cấp càng khiến bất động sản có cơ sở “giữ giá”.

Ngay cả ở kịch bản xấu nhất là dịch bệnh không thể kiểm soát hoàn toàn trong năm 2021, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa cho rằng, xác suất giảm giá bất động sản cũng chỉ chiếm khoảng 15%. Trong khi đó, xác suất tăng giá được dự báo ở mức 65%.

Theo báo cáo tháng 1/2021 của Batdongsan.com.vn, thị trường thời điểm trước Tết âm lịch vẫn diễn biến khá ổn định. Dù lượng tin đăng giảm do yếu tố thời điểm nhưng lượng quan tâm bất động sản bán và cho thuê vẫn tăng khoảng 13% so với cùng kỳ năm 2020. Điều này cho thấy, tâm lý thị trường đang khá tốt, đợt bùng dịch thời điểm giáp Tết không gây tác động quá lớn đến nhu cầu tìm kiếm và giao dịch của người dân. Giá rao bán căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM cũng tăng khoảng 3,4-3,5% so với tháng 1/2020.

Giá tăng liên tục, sẽ đến lúc vỡ bong bóng?

Nhìn lại diễn biến thị trường bất động sản trong khoảng chục năm qua, giá bất động sản chưa khi nào giảm sâu về mốc ban đầu mà sau khủng hoảng sẽ liên tục thiết lập mặt bằng mới cao hơn. Ngay cả trong biến cố mang tính lịch sử Covid-19, sau cú sốc của đợt dịch đầu tiên, niềm tin thị trường nhanh chóng khôi phục, giá bất động sản không hề giảm mà vẫn tịnh tiến đi lên. Việc giá bất động sản tăng liên tiếp sau nhiều năm làm dấy lên quan ngại, bong bóng bất động sản đang được tích tụ ngày càng lớn, đến một ngày sẽ vỡ và tác động đến an nguy của thị trường địa ốc.

Theo ông Nguyễn Văn Dũng, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Trường Phát, nếu giá bất động sản cứ liên tục tăng ở khắp nơi như hiện nay, nguy cơ bong bóng sẽ rất cao trong bối cảnh kinh tế đang chững lại vì dịch Covid-19.

Tương tự, ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cũng xác nhận việc giá căn hộ tại TP.HCM tăng liên tục là điều bất thường, tạo nên cơn sốt cho thị trường khu vực và nguy cơ cao xảy ra bong bóng bất động sản.

Tuy nhiên, theo ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP.HCM, dù bong bóng giá bất động sản đang phình to nhưng khó vỡ do thị trường chưa từng xuất hiện cú sốc về giá trong suốt 5 năm tăng giá liên tiếp. Kỳ vọng của nhà đầu tư vào thị trường quá lớn đặc biệt là tâm lý chuộng mua bất động sản làm tài sản tích lũy hoặc đầu tư của người dân khiến thị trường luôn có giao dịch, dù chỉ là mua đi bán lại với nhau.

Nhấn mạnh sự phụ thuộc của diễn biến giá bất động sản vào quan hệ cung-cầu trên thị trường, ông Phạm Lâm, CEO DKRA Việt Nam khẳng định, nhìn về dài hạn giá bất động sản khó có thể giảm khi nguồn cung tiếp tục suy giảm trong khi nguồn cầu vẫn tăng mạnh. Việc giá nhà đất liên tục tăng chứng tỏ thị trường địa ốc vẫn đang trong chu kỳ tăng trưởng. Dù giá cao hay đắt đến đâu thị trường vẫn có giao dịch nghĩa là vẫn đang hoạt động theo đúng quy luật cung-cầu. Do đó, việc lo ngại bong bóng giá bất động sản là không cần thiết mà hãy để cho thị trường tự điều tiết.