Giá bất động sản sẽ có phân hóa trong phần còn lại của năm 2022 và 2023

Tại Hội thảo báo cáo chiến lược đầu tư quý 4 “Bất động sản - Cơ hội và thách thức” tổ chức chiều 11/10, đại diện CTCP Chứng khoán Kiến Thiết Việt Nam (UPCoM: CSI) và CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (HOSE: DXS) đã có nhận định về ảnh hưởng của các chính sách đến thị trường bất động sản cũng như dự báo diễn biến thị trường thời gian tới.

Theo ông Đỗ Bảo Ngọc - Phó Tổng Giám đốc CSI, một trong những chính sách tác động mạnh nhất đến thị trường bất động sản (BĐS) là việc siết chặt tín dụng. Điều này đã khiến việc giải ngân cho các dự án mới không thể thực hiện được do không được cấp tín dụng từ ngân hàng, buộc các doanh nghiệp phải tìm kiếm nguồn vốn từ kênh huy động khác.

Trong năm 2022, bên cạnh việc kiểm soát cung tiền thông qua tín dụng ngân hàng, Chính phủ cũng tăng cường kiểm soát đối với thị trường trái phiếu, đặc biệt là sau vụ Tân Hoàng Minh. Tuy nhiên, ông Ngọc nhận định việc Nghị định 65 bắt đầu có hiệu lực đã ảnh hưởng tích cực đến thị trường trái phiếu khi giúp doanh nghiệp đủ điều kiện có thể phát hành trái phiếu để huy động vốn.

Một đại diện khác của CSI là Chuyên viên phân tích - bà Phạm Ngọc Ánh đánh giá dự thảo Luật Đất đai sắp được trình lên Chính phủ vào tháng 10 này vẫn còn tồn đọng 1 số vấn đề. Trong đó, tiêu biểu nhất là 2 vấn đề xoay quanh việc thu hồi đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất công nghiệp.

Đầu tiên là về việc thu hồi đất, trong dự thảo Luật Đất đai, chủ đầu tư không có quyền thỏa thuận riêng với chủ sở hữu khu đất. Nguyên nhân là do muốn hướng đến thể chế hóa các giao dịch liên quan đến việc thu hồi đất, việc thu hồi đất phải thông qua hình thức đấu thầu, đấu giá. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng việc này sẽ khiến người sử dụng đất mất quyền lợi, gây nên những hậu quả về sau liên quan đến tố tụng đất đai.

Bà Ánh đánh giá nếu điều luật trên được thông qua, thị trường sẽ bị mất đi nguồn lực khá lớn trong việc tạo quỹ đất cho các dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Thứ hai, dự thảo quy định lại việc nhận chuyển nhượng và bổ sung quyền đối với thuê đất công nghiệp hàng năm. Cụ thể, dự thảo quy định những người thuê đất và trả tiền hàng năm có thể thế chấp tài sản gắn liền với đất thuê cũng như thế chấp quyền thuê liên quan.

Đại diện CSI nhận định nếu được thông qua, điểm tích cực là thị trường phân khúc liên quan đến thuê đất trả tiền hàng năm sẽ sôi động hơn, tuy nhiên sẽ tiềm ẩn rủi ro gây bất công giữa những người thuê đất trả tiền 1 lần và trả tiền hàng năm, tạo cơ hội cho người không đủ khả năng trả nợ có thể đi vay ngân hàng, gây mất an toàn tín dụng hay lợi dụng vào mục đích đầu cơ.

Bên cạnh những nhận xét xoay quanh dự thảo Luật Đất đai, bà Ánh cũng đưa ra dự báo về diễn biến thị trường sắp tới. Về cơ hội, thị trường bất động sản Việt Nam có thể trông chờ vào dòng tiền từ nước ngoài cũng như Chính phủ Việt Nam thông qua chính sách đẩy mạnh đầu tư công. Về phân khúc, trong bối cảnh dịch COVID-19 đã qua đi, nhu cầu về du lịch, giải trí của người dân đang tăng mạnh trở lại, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng và bán lẻ có thể được hưởng lợi.

Về bất động sản nhà ở, nguồn cung của phân khúc căn hộ đang có xu hướng giảm nên giá phân khúc này có thể tăng trong thời gian tới. Mặt khác, giá phân khúc nhà liền thổ sẽ giảm nhẹ. Về phân khúc bất động sản KCN, nguồn cung và giá cả đều sẽ có những chuyển biến tích cực, trong đó phân khúc cho thuê đất công nghiệp sẽ có mức tăng mạnh hơn, còn phân khúc nhà xưởng xây sẵn có thể chỉ tăng nhẹ để thu hút khách hàng.

Liên quan đến dòng vốn ngoại chảy vào thị trường bất động sản, ông Vincent Nguyễn - Tổng Giám đốc Dat Xanh Tech, nguyên Phó Tổng Giám đốc Kinh doanh và Tiếp thị DXS - cho biết nhà đầu tư nước ngoài (NĐTNN) đa phần đều tham gia thị trường bất động sản với tâm thế đầu tư chứ không phải đầu cơ, họ đầu tư bằng tiền thật và không dùng đòn bẩy.

Sau COVID-19, sức mua của NĐTNN đang tăng đột biến do họ vẫn đánh giá nền kinh tế Việt Nam rất triển vọng trong 10-20 năm tới. Tuy nhiên, NĐTNN đang vấp phải các ràng buộc về pháp lý, do đó bắt buộc phải thông qua bên thứ 3 như các quỹ hay doanh nghiệp trong nước để tham gia thị trường.

Dự báo về thị trường thời gian tới, Tiến sĩ Phạm Anh Khôi - Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh Tế - Tài chính Bất động sản DXS nhận định trong phần còn lại của năm 2022 và 2023, giá bất động sản sẽ có sự phân hóa, các phân khúc mang tính đầu cơ sẽ khó tăng trưởng mạnh mẽ, trong khi đó các thành phố lớn như TPHCM hay Hà Nội sẽ dành được sự quan tâm của người ở thực.

Dù vậy, trong tình hình vĩ mô hiện tại, các chủ đầu tư đang có động thái chậm ra hàng, ảnh hưởng đến nguồn cung, dù nguồn cầu hàng năm của Việt Nam đều ở mức cao. Với việc cung giảm nhưng cầu không đổi, giá bất động sản khó giảm mạnh.

Gác lại câu chuyện của thị trường bất động sản, trên thị trường chứng khoán, nhóm cổ phiếu bất động sản đã giảm khá mạnh so với thời điểm đầu năm, theo bà Ánh, nguyên nhân nhóm cổ phiếu bất động sản giảm trong thời gian qua là do chịu ảnh hưởng từ xu hướng giảm chung của thị trường chứ không liên quan đến kết quả kinh doanh.

Trong khi đó, ông Lưu Chí Kháng - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu CSI nhận định sự sụt giảm mạnh mẽ của nhóm cổ phiếu bất động sản trong thời gian qua đều diễn ra ở cả cổ phiếu bất động sản nhà ở và bất động sản KCN. Trong xu hướng hiện tại, nhóm cổ phiếu bất động sản trong quý 4 sẽ không có mức tăng mạnh. Tuy nhiên, sang quý 1/2023, khi tăng trưởng tín dụng của 1 năm được khởi động lại và nguồn vốn được khơi thông, cổ phiếu bất động sản được kỳ vọng sẽ phục hồi tích cực trở lại. Ông cũng lưu ý trong thời gian ngắn sắp tới, nếu cổ phiếu nhóm này có mức tăng khả quan thì sẽ chỉ diễn ra trong ngắn hạn.