Giá bất động sản đang tăng cao bất thường

Thiếu hụt nguồn cung bất động sản tại các thành phố lớn trong khi dòng tiền vẫn tìm nơi trú ẩn an toàn ở bất động sản và những kỳ vọng vào các gói kích cầu kinh tế đã khiến giá bất động sản tăng mạnh.

Giá tăng liên tục

Bất chấp những tác động của đại dịch Covid-19, giá bất động sản năm 2021 vẫn liên tục tăng cao và lập đỉnh mới.

Số liệu từ CBRE cho thấy, tính tới cuối năm 2021, giá bán căn hộ chung cư sơ cấp trung bình tại thị trường Hà Nội đã đạt 1.596 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 13% theo năm. Đây là mức tăng theo năm cao nhất trong vòng năm năm qua.

Tại TP. HCM, giá sơ cấp trung bình cũng tăng 6,9% so với cùng kỳ, lên mức 2.306 USD/m2 nhờ nguồn cung mới từ các phân khúc cao cấp. Giá sơ cấp của phân khúc siêu sang đạt kỷ lục 15.375 USD/m2.

Đối với thị trường nhà ở gắn liền với đất, mức giá cũng tăng mạnh. Giá thứ cấp nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội đạt 5.850 USD/m2 đất, tăng 16,49% theo quý, trong khi giá nhà liền kề tăng 13% theo quý, đạt 5.765 USD/m2 đất.

Giá chào bán sơ cấp trên thị trường này cũng tiếp tục giữ đà tăng, đạt mức tăng khoảng 11% so với quý trước và 9,9% so với cùng kỳ năm trước, ở mức trung bình 6.009 USD/m2 đất.

Tình trạng tăng giá, sốt đất cũng diễn ra ở nhiều địa phương trên cả nước. Tại nhiều tỉnh thành như Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh, Thanh Hoá... giá đất nền đã tăng từ 10 - 30%, thậm chí là 50% so với thời điểm năm 2020.

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, sự chênh lệch về cung cầu đã khiến giá nhà đất tăng mạnh.

Do các yếu tố về pháp lý và dịch bệnh, nguồn cung bất động sản đang bị ảnh hưởng nặng nề. Trong năm 2021, có khoảng 17.000 căn hộ mở bán tại Hà Nội, giảm 7% theo năm. Đây là năm thứ hai liên tiếp, thành phố ghi nhận nguồn cung mở bán mới giảm.

Còn tại TP. HCM, nguồn cung mới trong năm 2021 tiếp tục giảm và rơi xuống đáy kể từ năm 2015 với 14.339 căn từ 19 dự án, giảm 22% theo năm.

Nguồn cung giảm trong khi nguồn cầu vẫn tăng mạnh là nguyên nhân khiến giá bất động sản liên tục tăng cao. Minh chứng là hầu hết các dự án "may mắn" chào bán được đều bán rất tốt.

So với năm 2019, tỷ lệ bán ở TP. HCM đạt trên 80%, cao hơn nhiều so với các năm trước đó. Tại Hà Nội, tỷ lệ thanh khoản thấp hơn, nhưng cũng đạt trung bình 47%, cao hơn tỷ lệ của năm 2019 và 2020 (41 - 42%).

Một lý do quan trọng khác khiến giá bất động sản tăng cao được bà Dung chỉ ra là, các chủ đầu tư hiện nay ngày càng chú trọng việc phát triển các dự án mới với chất lượng tốt hơn nhằm đáp ứng nhu cầu khắt khe của khách hàng.

Cộng với đó là yếu tố giá đất đầu vào, thời gian chờ thủ tục pháp lý, chi phí nhân công, vật liệu xây dựng tăng mạnh trong năm 2021 khiến giá bất động sản khó có thể giảm.

Dự báo thị trường trong năm 2022, bà Dung cho rằng, mặt bằng giá sẽ tiếp tục tăng lên từ 3 - 7% tuỳ từng phân khúc so với năm 2021. Trong đó, giá căn hộ phân khúc cao cấo, hạng sang sẽ tăng từ 5 - 7%, giá căn hộ bình dân sẽ tăng khoảng 3 - 5%,

Còn đối với sự tăng giá đất nền tại nhiều địa phương trên cả nước, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, sự phát triển mạnh mẽ của cơ sở hạ tầng giao thông và quá trình hình thành các đô thị mới đang dẫn dắt quá trình tăng giá.

Ngoài ra, việc thiếu hụt nguồn cung bất động sản tại các thành phố lớn trong khi dòng tiền vẫn tìm nơi trú ẩn an toàn ở bất động sản và những kỳ vọng vào các gói kích cầu kinh tế đã khiến giá bất động sản tăng mạnh.

Dấu hiệu bất thường

Theo ông Đính, nền kinh tế, hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị, giao thông ngày càng phát triển tất yếu sẽ kéo theo sự tăng giá bất động sản. Việc tăng giá nhà đất đi cùng với các hoạt động đầu tư và mức thu nhập, đời sống của người dân ngày càng gia tăng là hoàn toàn phù hợp với nguyên lý, sự phát triển của thị trường.

"Tuy nhiên, đầu tư vào hạ tầng xã hội tăng một, thì giá bất động sản cũng chỉ tăng một do bất động sản tăng tỷ lệ thuận với hoạt động đầu tư. Trong khi đó, hiện nay, đầu tư tăng một nhưng bất động sản lại đang tăng gấp 3-4 lần. Đó là sự tăng giá bất hợp lý", ông Đính nhấn mạnh và cho rằng, tại nhiều địa phương, giá nhà đất đã xuất hiện bong bóng cục bộ.

Mặt khác, giá nhà tăng nhưng thanh khoản không tăng tương xứng. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro với thị trường và các doanh nghiệp, nhà đầu tư. Tại nhiều khu vực, cầu bất động sản là cầu ảo, nhà đầu tư chọn bất động sản như một kênh đầu tư tài chính, mua đi bán lại để kiếm lợi, không phải vì mục đích thực là xây dựng công trình trên đất để kinh doanh lâu dài.

Đồng quan điểm, ông Lê Đình Chung, Phó tổng giám đốc Hải Phát Land cũng cho rằng, thị trường bất động sản đang có sự tăng giá bất thường tại nhiều địa phương. Chỉ trong một thời gian ngắn từ 2 - 3 tháng, giá đất tại nhiều nơi đã tăng từ 30%.

Mức tăng này có thể mang lại lợi nhuận cho người dân, nhà đầu tư, song những hệ luỵ tiêu cực đối với thị trường là rất lớn. Mặt bằng giá bất động sản cao sẽ gây khó khăn cho những người dân có nhu cầu mua nhà ở thực.

Bên cạnh đó, khi cơn sóng nhà đất qua đi, những nhà đầu tư vào sau khi mặt bằng giá đã tăng cao sẽ rất khó có thể bán lại do thanh khoản thấp, rủi ro chôn vốn, nợ xấu với các nhà đầu tư là rất lớn.

Việc giá nhà đất tăng cao cũng sẽ hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản tại địa phương. Sức hút của địa phương đối với các doanh nghiệp đầu tư sẽ giảm sút do chi phí tiền sử dụng đất, giá đền bù tăng cao.

Để kiểm soát sự tăng giá bất động sản, ông Đính cho rằng, cần giải quyết từ gốc của vấn đề - nguyên nhân chính khiến bất động sản tăng giá - đó chính là thiếu nguồn hàng.

Hiện cả nước có vài trăm đến hàng ngàn dự án đang đắp chiếu, nếu được phê duyệt, nguồn cung ra thị trường sẽ không còn khan hiếm; khi đó, thị trường sẽ tự điều tiết và giá sẽ không còn tăng quá nóng như hiện nay.

Ngoài ra, theo ông Đính, các cơ quan quản lý nhà nước cần có chính sách kiểm soát hoạt động đầu tư bất động sản; nắn chỉnh dòng vốn quay trở lại phát triển sản xuất, kinh doanh, nhằm giúp nền kinh tế tăng trưởng một cách bền vững.

"Đó chính là hai giải pháp căn cơ để điều tiết lại thị trường", ông Đính nói.