Giá bất động sản có giảm khi lạm phát vượt mức cho phép?

Lạm phát đã trở thành mối lo ngại chính cho nền kinh tế, trong đó bất động sản không nằm ngoài tầm ảnh hưởng. Giới chuyên gia cho rằng, nếu lạm phát quá cao, bất động sản sẽ không tăng thậm chí còn giảm.

Lạm phát đang là mối quan tâm hàng đầu của giới đầu tư toàn cầu cũng như Việt Nam sau khi giá hàng hoá leo thang do đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu mà dịch Covid-19 gây ra. Đặc biệt, căng thẳng Nga - Ukraine leo thang càng gây áp lực hơn với lạm phát khi giá dầu có lúc đã vượt 100 USD/thùng trong hai ngày gần đây. Cùng với đó, giá của nhiều mặt hàng khác như: Than, thép, nông nghiệp cũng tăng dẫn đến giá cả đầu vào tăng theo.

Trong bối cảnh đó, đầu tư vào kênh nào là bài toán đau đầu với nhiều nhà đầu tư. Với kênh bất động sản, giới chuyên gia cho rằng, nếu lạm phát tăng cao vào năm 2022, áp lực tăng giá bất động sản cũng sẽ rất lớn. Từ quý II/2022 trở đi, khi kinh tế hồi phục trở lại, Việt Nam hoàn thành mục tiêu tiêm chủng toàn dân cho cả trẻ em thì bất động sản sẽ càng có đà tăng giá. Trong khi đó, cầu tăng mà nguồn cung chưa phục hồi thì việc tăng giá là điều hiển nhiên.

Đầu tiên, lạm phát giống như một mức tham chiếu liên quan đến sự tăng giá của hàng hóa hàng ngày. Những nguyên liệu đó được sử dụng để xây dựng nhà cửa. Nếu giá của những thứ như gỗ, gạch đá, xi măng, cát sỏi… và thiết bị tăng lên, các công ty xây dựng hoặc người bán sẽ giải quyết vấn đề bằng cách tăng giá bán nhà.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp, lạm phát có thể tác động ngược lên thị trường bất động sản. Về mặt lý thuyết, nếu tỷ lệ lạm phát tăng quá cao, tiền đi vay sẽ trở nên đắt hơn. Mọi người ít vay nợ hơn, do đó sẽ có ít người mua nhà hơn và điều này có thể dẫn đến tăng trưởng kinh tế chậm lại. Như vậy, nếu lạm phát quá mức kỳ vọng, thị trường bất động sản cũng có thể chịu nhiều rủi ro.

Thực tế, trong lịch sử, trường hợp giá bất động sản giảm đồng loạt trên thị trường chỉ xảy ra trong giai đoạn 2011 - 2012. Thời điểm này, khủng hoảng tài chính gây tê liệt nền tài chính toàn cầu đã khiến Việt Nam bị ảnh hưởng. Thị trường suy thoái mặc định lãi suất 12 - 24%, room tăng trưởng tín dụng cho bất động sản lên tới 40%, lạm phát, nghẽn cầu, bất động sản không thanh khoản được và biến thành nợ xấu.

Tại tọa đàm “Triển vọng đầu tư năm 2022” mới đây, ông Đào Phúc Tường - Chuyên gia tài chính cho rằng, trong năm 2022, nhà đầu tư cần cẩn trọng hơn với giá và thanh khoản trong bối cảnh lãi suất có thể tăng lên. Nhìn xa hơn, lạm phát mà lên cao hơn so với kịch bản dưới 4%, Ngân hàng Nhà nước có thể điều chỉnh lãi suất thì rủi ro sẽ xảy ra với người mua bất động sản nắm giữ ngắn hạn. Đây là yếu tố cần đặc biệt lưu ý.

Theo ông Phạm Anh Khôi - Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ Tài chính Bất động sản, bất động sản có mối tương quan với lạm phát. Lạm phát tăng, nhà đầu tư trú ẩn vào bất động sản, vì về lâu dài thì giá bất động sản tăng theo.

Nhưng khi đi sâu vào thời điểm khác nhau và mức lạm phát khác nhau, thì có hai loại lạm phát cần quan tâm:

Thứ nhất, lạm phát theo kỳ vọng thì câu trả lời đúng, bất động sản sẽ tăng.

Thứ hai, là lạm phát vượt kỳ vọng thì dẫn đến phản ứng dây truyền khác nhau, ảnh hưởng ngược lại tới bất động sản.

Ông Khôi cho hay: “Kinh nghiệm của tôi cho thấy, có những giai đoạn lạm phát vượt kỳ vọng, bất động sản không tăng thậm chí còn giảm. Do đó, nhà đầu tư phải có chiến lược, chuẩn bị sẵn sàng cho việc đó”.

Theo vị chuyên gia, cơ hội đầu tư bất động sản lúc nào cũng có, nhưng điều quan trọng nhất là nhà đầu tư phải đánh giá được khả năng chấp nhận rủi ro của mình là gì. Đặc biệt, phải có chiến lược đầu tư đúng với rủi ro.

Trên thị trường bất động sản, có nhiều loại rủi ro khác nhau nhưng chủ yếu được chia thành hai loại rủi ro chính. Rủi ro thứ nhất là rủi ro bản thân dự án và chủ đầu tư. Rủi ro thứ hai là thị trường.

Khi tham gia giai đoạn càng sớm thì rủi ro thị trường càng thấp. Vì khi dự án mới ra chắc chắn chủ đầu tư và môi giới phải làm thị trường cho chúng ta, thanh khoản không phải là vấn đề lo lắng. Nhưng lúc này, rủi ro lớn nhất là pháp lý. Dự án pháp lý có chưa? Chưa có pháp lý cũng chưa phải quá tệ mà khả năng pháp lý của chủ đầu tư thế nào? Lịch sử pháp lý của chủ đầu tư ra sao? Khả năng bán hàng của chủ đầu tư như thế nào?

Ông Khôi cũng cho biết thêm, với những nhà đầu tư càng mua sau dự án thì khả năng thanh khoản giảm đi, rủi ro càng cao.

“Đương nhiên chúng ta phải chuẩn bị sẵn tinh thần, vô tình lướt sóng trở thành cư dân, cũng có thể xảy ra”, ông Khôi nói.

Bên cạnh đó, khi tham gia thị trường bất động sản, phải xem xét kỹ thị trường có đang trong tình trạng bình thường hay không. Nếu tình trạng bình thường mà tăng giá thì điều đó là tốt. Còn nếu tăng mà tình trạng không bình thường thì nhà đầu tư phải cẩn thận vì khả năng giảm cao.

Cụ thể hơn, trong bối cảnh hiện nay, ông Khôi cho rằng, nhà đầu tư phải tự đánh giá mình là ai trong chuỗi đầu tư bất động sản. Đầu tư bất động sản được chia thành 5 giai đoạn: Đặt hàng, đặt cọc, ký hợp đồng mua bán, thanh toán và cuối cùng là để ở.

Phải xác định xem mình tham gia giai đoạn nào và mỗi giai đoạn kỳ vọng khác nhau, rủi ro cũng khác. Ví dụ, tham gia ở giai đoạn đầu tiên - ta gọi là F0, thông thường là các nhà đầu tư đi theo lâu dài với bất động sản, họ xuống tiền booking, chủ đầu tư chạy marketing và giá bắt đầu tăng.

Tiếp theo là giai đoạn F1 đặt cọc, F2 là ký hợp đồng mua bán, F3 là thanh toán, F4 ở thực.

“Không cần quan tâm ở khu vực nào, Hà Nội hay Sóc Trăng thì nhà đầu tư cũng đi theo giai đoạn đó. Ta phải nhìn xem mình đang ở con sóng nào. Tuỳ khẩu vị, muốn có kỳ vọng lợi nhuận cao hơn thì phải đi sớm hơn, đầu tư ở giai đoạn F0, F1. Còn muốn an toàn thì chờ giai đoạn sản phẩm xong xuôi hãy mua”, ông Khôi nói.