Giá bất động gần các khu công nghiệp tiếp tục phi mã

Sự gia tăng của công nhân ở các khu công nghiệp là một trong những yếu tố quan trọng thúc đẩy sự phát triển của bất động sản công nghiệp. Thế nhưng giá đất gần các khu công nghiệp liên tục tăng phi mã trong những năm qua khiến công nhân – lực cầu chính của phân khúc này hụt hơi.

Bất động sản gần khu công nghiệp – chỉ dành cho chuyên gia?

Tại các tỉnh thành phát triển mạnh công nghiệp ở miền Bắc như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Phòng, Hải Dương, Hưng Yên, Quảng Ninh… các dự án nhà ở xã hội và đất nền giá rẻ ngày càng hiếm hoi. Tuy nhiên, trái ngược với sự khan hiếm của nhà giá rẻ, phân khúc căn hộ và biệt thự, liền kề cao cấp hướng tới các chuyên gia ngày càng đông đảo. Phần lớn các dự án bất động sản gần các khu công nghiệp được chào bán đều hướng tới nhóm khách hàng cao cấp này. Do đó, từ việc phát triển sản phẩm đến mức giá tung ra đều ở mức cao. Tại Bắc Ninh, các dự án chung cư như Vinhomes Bắc Ninh, Green Pearl, Dabaco Park View… đều có mức giá chào bán từ 20-30 triệu đồng/m2. Các dự án chung cư tại Bắc Giang như Diamond Hill, Apec Aqua Park, Saigontel Central Park… đều có giá chào bán từ 20 triệu đồng/m2. Tại Hưng Yên, dự án chung cư cao cấp ra hàng trong năm 2021 đều thiết lập mức giá từ 30 triệu đồng/m2.

Không kém cạnh, mức giá các sản phẩm đất nền khu đô thị ở gần các khu công nghiệp cũng thiết lập mức giá khá cao. Tại Bắc Giang, Mỹ Độ Vista có giá chào bán từ 30 triệu đồng/m2, Kosy Eden Bắc Giang có giá chào bán từ 20 triệu đồng/m2, Rùa Vàng City có khoảng giá 30 triệu đồng/m2. Đất nền gần khu công nghiệp ở Hải Dương cũng thiết lập mức giá từ 20 triệu đồng/m2 như dự án khu dân cư Cẩm Điền Lương Điền, khu đô thị Tân Phú Hưng, Ngọc Dương Riverside… Các dự án, khu đô thị ở Bắc Ninh Như vậy, để sở hữu một căn hộ ở thị trường tỉnh, cần tổng chi phí 1-2 tỷ đồng, còn với phân khúc đất nền chi phí bỏ ra là từ 1,5-3 tỷ đồng. Đây là một mức chi phí không hề thấp.

Đầu cơ ôm hàng cao cấp, công nhân khát hàng giá rẻ

Trên thực tế, các chuyên gia, cán bộ làm việc tại các khu công nghiệp có thể chi cả chục triệu đồng mỗi tháng để thuê căn hộ cao cấp thì phần lớn công nhân làm tại các khu công nghiệp chỉ có mức chi 1,5-2 triệu đồng/tháng trong các phòng trọ. Dù lực lượng chuyên gia làm việc tại các khu công nghiệp ngày càng đông đảo nhưng vẫn chiếm tỉ lệ nhỏ so với sự áp đảo của công nhân. Thế nhưng trái ngược với thực tế trên, bất động sản cao cấp cho tầng lớp chuyên gia lại đang chiếm lĩnh thị trường so với bất động sản giá rẻ dành cho công nhân.

Một khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy công nhân tại các khu công nghiệp chỉ có khả năng chi trả phổ biến ở mức dưới 1 tỷ đồng với một bất động sản. Đây là mức chi trả ở những công nhân có thâm niên làm việc khoảng chục năm tại một khu công nghiệp.

Sự áp đảo và mặt bằng giá cao của các sản phẩm bất động sản cao cấp đang hấp lực giới đầu tư và đầu cơ xuống tiền. “Trên 90% chung cư cao cấp tại các thị trường tỉnh như Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc… là các nhà đầu tư địa phương và nhà đầu tư đến từ các tỉnh, thành lân cận, đặc biệt là Hà Nội ”, chị Phương Linh, một môi giới tại Bắc Ninh cho biết. Chung cư cao cấp tại các tỉnh phần lớn được mua rồi cho thuê. Đất nền được mua với mục đích chờ giá tăng thì bán lại.

Do sự nở rộ nguồn cung, sản phẩm cao cấp bão hòa nguồn cung. Chung cư cho thuê tại Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên… giá thuê đã giảm 20-30% so với 5 năm trước. Đất nền thuộc nhiều khu đô thị tại Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hải Dương... vẫn bỏ hoang, chưa có người chuyển về sinh sống. Trong khi đó, công nhân tại các khu đô thị hụt hơi với giá đất tăng, chấp nhận cảnh thuê trọ từ năm này qua năm khác.

Chị Nguyễn Thị Quy, công nhân khu công nghiệp Điềm Thụy (Thái Nguyên) cho biết đất gần khu công nghiệp ở Thái Nguyên sở hữu vị trí đẹp đều đang ở mức giá 20 triệu đồng/m2. Trong khi, chỉ tầm 5 năm về trước, đất nền gần khu công nghiệp Thái Nguyên chỉ có mức giá 6-8 triệu đồng/m2. 5 năm thuê trọ và làm việc tăng ca liên tục để có tích lũy, chị Quy không chạy theo nổi mức tăng của bất động sản gần các khu công nghiệp.

Dù nhiều khu đô thị có rất ít người chuyển về sống nhưng thị trường vẫn tăng giá bởi bởi sự góp mặt của giới đầu cơ. Thị trường chủ yếu là sự mua đi bán lại của dân đầu tư. Và công nhân - người có nhu cầu ở thực đều rất khó khăn trong việc tiếp cận bất động sản để an cư.