Gấp rút chuẩn bị thi hành Luật Đất đai 2024

Còn gần 1 năm nữa, Luật Đất đai 2024 mới chính thức có hiệu lực (ngày 1-1-2025), nhưng, việc nghiên cứu, xây dựng, ban hành hàng trăm văn bản hướng dẫn thực thi và nhiều điều kiện quan trọng khác cần phải được tiến hành hết sức khẩn trương, nhằm đảm bảo luật đi vào cuộc sống, phát huy hiệu quả cao nhất.

Chẳng hạn, một trong số những văn bản pháp quy đang rất được chờ đợi là Nghị định sửa đổi Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về giá đất.

Nhiều chuyên gia ghi nhận, Luật Đất đai 2024 đã có bước tiến quan trọng trong minh bạch giá đất, điển hình là việc thu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất dựa trên bảng giá của Nhà nước, chứ không dựa trên giá giao dịch. Quy định này giúp giảm tình trạng người dân và doanh nghiệp cố tình ghi thấp giá đất để giảm nghĩa vụ thuế.

Việc định giá đất theo phương pháp hàng loạt dựa trên cơ sở dữ liệu về giá cũng được coi là một điểm mới tiến bộ khác. Tuy khá giống với phương pháp so sánh, nhưng định giá đất theo phương pháp hàng loạt là so sánh với toàn bộ các mảnh đất tương tự đã có trong cơ sở dữ liệu; giúp giảm bớt sự tùy tiện và sai sót khi chọn mẫu so sánh, từ đó ngăn chặn tình trạng “căn chỉnh” giá đất theo ý muốn chủ quan. Tuy nhiên, để áp dụng được phương pháp định giá hàng loạt, việc quan trọng phải làm là xây dựng cơ sở dữ liệu và quy trình định giá. Đây là việc cần hướng dẫn và cần có thời gian để thực hiện, thậm chí phải tính bằng năm.

Từ góc nhìn của doanh nghiệp, những đổi mới quản lý nhà nước theo hướng giảm đầu mối, giảm trung gian; phân cấp trong chuyển mục đích sử dụng đất, trong quyết định giá đất cụ thể, thu hồi đất... là những quy định rất tiến bộ, tạo sự minh bạch trong hoạt động của thị trường bất động sản.

Sẽ không thể tránh khỏi việc một số doanh nghiệp quy mô nhỏ, thực lực kém không “trụ” lại được trên thị trường do chịu tác động của các quy định mới về đấu giá, đấu thầu. Sự sàng lọc này khắt khe, nhưng cần thiết. Trong khi đó, về phía chính quyền địa phương, việc bỏ quy định về khung giá đất và phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho chủ tịch UBND cấp tỉnh, chủ tịch UBND cấp huyện vừa là trao thêm quyền chủ động nhưng cũng là giao thêm trách nhiệm không hề nhỏ.

Luật Đất đai 2024 quy định chủ tịch UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với các trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện.

Tuy nhiên, năng lực định giá đất của địa phương, nhất là của cấp huyện hiện nay còn khá hạn chế. Do đó, nhiều văn bản hướng dẫn cần được các bộ, ngành có liên quan tiếp tục nghiên cứu, ban hành. Bên cạnh đó, cần nâng cao chuyên môn, năng lực của đội ngũ cán bộ chịu trách nhiệm xác định giá đất, bởi công việc này đòi hỏi sự cẩn trọng và tính liêm chính rất cao.