Gặp khó do Covid-19, nhà đầu tư bất động sản có được hoãn, giãn tiến độ đóng tiền?

Dịch Covid-19 đã làm nóng điều khoản “bất khả kháng” trong các hợp đồng, đặc biệt đối với việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Vậy đây có được xem là sự kiện bất khả kháng hay không, và nhà đầu tư có được hoãn, giãn tiến độ đóng tiền? Báo Đầu tư Chứng khoán đã có cuộc trao đổi với Luật sư Trương Văn Tuấn, Đoàn Luật sư TP.HCM về vấn đề này.

Dịch Covid-19 có được xem là sự kiện bất khả kháng với người mua nhà trả góp hay không?

Để xem xét dịch bệnh Covid-19 có phải là sự kiện bất khả kháng hay không thì trước hết phải căn cứ vào nội dung của Hợp đồng mua bán nhà (Sau đây gọi tắt là Hợp đồng) mà các bên đã thỏa thuận.

Trường hợp, trong nội dung của Hợp đồng có liệt kê các sự kiện được xem là sự kiện bất khả kháng, trong đó có quy định về các bệnh truyền nhiễm nhóm A thì khi đó dịch bệnh Covid-19 được xem là sự kiện bất khả kháng.

Như vậy, về hậu quả pháp lý của sự kiện bất khả kháng, các bên thực hiện theo đúng nội dung của Hợp đồng khi xảy ra sự kiện này. Tức bên không thực hiện đúng nghĩa vụ không phải chịu trách nhiệm dân sự như tiền phạt, tiền lãi suất… (đối với Hợp đồng dân sự) hoặc bên vi phạm được miễn trách nhiệm đối với hành vi vi phạm (đối với Hợp đồng thương mại).

Vậy trong Hợp đồng không quy định rõ thì sẽ xử lý như thế nào?

Đối với trường hợp nội dung của Hợp đồng các bên không quy định về sự kiện bất khả kháng, lúc này phải căn cứ vào quy định chung của pháp luật như Bộ luật dân sự năm 2015 hoặc theo pháp luật chuyên ngành như Luật thương mại năm 2005.

Khoản 1 Điều 156 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép”.

Như vậy, để xét rằng dịch bệnh Covid-19 có được xem là sự kiện bất khả kháng hay không thì sự kiện đó cần phải đáp ứng đủ ba điều kiện sau đây.

Thứ nhất, xét về “tính khách quan”, những quyết định, hành vi, văn bản của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để phòng ngừa dịch bệnh Covid-19 như Chỉ thị số 16/CT-TTg ngày 31/3/2020 của Thủ tướng Chính phủ, lệnh phong tỏa của chính quyền… là các sự kiện diễn ra nằm ngoài ý chí của bên mua, bên bán hoặc các bên tham gia hợp đồng nên đáp ứng tính khách quan của sự kiện bất khả kháng.

Thứ hai, xét về yếu tố "không thể lường trước" của dịch bệnh Covid 19 đối với việc thực hiện hợp đồng, cần xác định cụ thể về thời điểm xác lập hợp đồng các bên đã biết hoặc phải biết về quyết định công bố dịch và các biện pháp pháp lý (phong tỏa…) có thể được áp dụng để hạn chế sự lây lan và phát triển dịch dịch bệnh.

Ví dụ, trường hợp khi các bên xác lập hợp đồng thì không có dịch bệnh bùng phát hoặc trước đó có dịch bệnh nhưng dịch bệnh đã được kiểm soát hoàn toàn. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện hợp đồng thì dịch bùng phát nên các bên không thể lường trước được. Như vậy, trường hợp này thì dịch bệnh Covid-19 xảy ra đáp ứng yếu tố không thể lường trước (không thể biết trước được) của các bên.

Ngược lại, khi các bên ký kết hợp đồng trong hoàn cảnh đã biết về tình hình dịch bệnh Covid-19 thì không còn đáp ứng về tính “không thể lường trước”.

Thứ ba, xét về yếu tố “không thể khắc phục”. Điều này có nghĩa là khi xảy ra sự kiện bất khả kháng thì bên bị ảnh hưởng bởi sự kiện này phải áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép để khắc phục hậu quả. Tuy nhiên bên bị ảnh hưởng vẫn không thể khắc phục được hậu quả đó. Điều này có nghĩa là không phải khi xảy ra sự kiện bất khả kháng thì bên bị ảnh hưởng đương nhiên được miễn trừ trách nhiệm do hành vi vi phạm hoặc không phải chịu trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo Hợp đồng.

Như vậy, để xem xét dịch bệnh Covid-19 có phải là sự kiện bất khả kháng để bên mua nhà được giãn, hoãn thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền và không phải chịu trách nhiệm dân sự (tiền phạt, tiền lãi suất hay các chế tài khác do các bên thỏa thuận) do không thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán khi sự kiện đó đáp ứng đủ 3 điều kiện nêu trên.

Do đó, không phải tất cả các trường hợp khi xảy ra dịch bệnh Covid-19 thì đều được xem là sự kiện bất khả kháng và bên mua nhà đều được hoãn đóng tiền mua nhà.

Ví dụ, trường hợp bên mua nhà chỉ có một nguồn thu nhập duy nhất là tiền lương khi làm việc tại doanh nghiệp A, nhưng do dịch bệnh Covid 19 nên doanh nghiệp A buộc phải ngừng hoạt động, dẫn đến người mua nhà không được trả lương và không thể thanh toán tiền nhà theo đúng thời hạn của hợp đồng. Trường hợp này dịch bệnh Covid-19 được xem là sự kiện bất khả kháng đối với bên mua.

Ngược lại, cũng đối với ví dụ trên nhưng bên mua nhà có rất nhiều nguồn thu nhập khác nhau mà không bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid-19 (thu nhập từ việc cho thuê tài sản, đầu tư kinh doanh…) thì khi đó dịch Covid-19 không được xem là sự kiện bất khả kháng đối với bên mua, vì không đáp ứng điều kiện “không thể khắc phục được”.

Khi bị tác động bởi dịch Covid-19, ảnh hưởng tới việc thanh toán tiền theo tiến độ thì nhà đầu tư nên làm gì, thưa Luật sư?

Khi gặp sự kiện bất khả kháng ảnh hưởng đến việc thanh toán tiền mua nhà thì bên mua cần thông báo ngay cho bên bán được biết. Thông báo bằng văn bản đến địa chỉ trụ sở nếu bên bán là doanh nghiệp hoặc nơi cư trú của bên bán đối với cá nhân, thông báo qua email, gọi điện thoại…

Về hậu quả pháp lý của sự kiện bất khả kháng, bên mua không phải chịu trách nhiệm dân sự (không phải chịu phạt vi phạm do chậm thanh toán tiền nhà hay các chế tài khác mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng…) căn cứ theo khoản 2 Điều 351 Bộ luật dân sự năm 2015.

Bên cạnh đó, đối với các chủ thể tham gia Hợp đồng mua bán nhà được điều chỉnh bởi pháp luật thương mại (là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi) thì bên vi phạm (bên mua nhà) được miễn trách nhiệm đối với hành vi vi phạm (không phải nộp tiền phạt, tiền lãi suất hay các chế tài khác) theo quy định tại điểm b Khoản 1 Điều 294 Luật thương mại năm 2005.