Gập ghềnh đấu giá dự án

Có không ít góc khuất trong hoạt động đấu thầu, đấu giá các lô đất mà chỉ những người làm dự án bất động sản mới thấm thía.

Đấu giá, đấu thầu “thẳng hay cong” đều khó

Đấu giá, đầu thầu, điều chỉnh giá đất và cả những góc khuất đằng sau những lần làm dự án ở các địa phương… là những điều chủ đầu tư dự án bất động sản nào hầu như cũng đều phải nếm trải. Ngặt nỗi, đây cũng là chuyện mà ít người dám thẳng thắn đề cập, trải lòng.

Trao đổi cùng người viết, đại diện một chủ đầu tư nhiều dự án bất động sản quy mô tầm trung tại Hà Nội cho biết, nhiều khi nhận thấy cơ hội nhưng không dám tham gia đấu thầu, đấu giá, bởi rất nhiều nguyên nhân. Theo vị này, thông thường, để tham gia đấu thầu một dự án bất động sản, doanh nghiệp không chỉ cần có quyết tâm và “tiền tươi thóc thật”, mà còn phải thông hiểu văn hóa làm việc của địa phương, trong đó có những yếu tố mang tính “tập quán” rất tế nhị, nếu không sẽ khó trúng thầu, mà cố bỏ giá cao để trúng thầu thì khi triển khai cũng sẽ gặp muôn vàn khó khăn do “lệch pha” với chính quyền địa phương.

“Đấu thầu, đấu giá ‘xanh chín’ còn khó như vậy, chứ chưa nói đến chuyện ‘tay trong, tay ngoài’. Tuy vậy, hiện nay, tại nhiều địa phương, tiêu chí đưa ra khá rõ ràng, kể cả phần tiền ngân sách phải thu được. Nói nôm na là địa phương sẽ đưa ra mức thu ngân sách dự kiến, nhà đầu tư phải đáp ứng được con số này thì mới có cơ hội trúng thầu”, ông nói.

Còn theo đại diện một chủ đầu tư khác chuyên phát triển dự án ở thị trường vùng ven, do nhu cầu phát triển dự án khu vực ven đô tăng cao nên hoạt động đấu giá đất ở các địa phương cũng tăng lên, có những huyện, xã cả chục năm trước, thậm chí chưa bao giờ có dự án, có đấu giá đất, thì nay một năm vài cuộc, song dù có tổ chức thường xuyên hay không thì bất cập vẫn tồn tại.

Ví dụ, trước đó địa phương đấu giá một vài lô đất đẹp, diện tích nhỏ, với mức giá cao ngất ngưởng. Sau đó, khi phát giá cho đất dự án quy mô lớn, vị trí kém xa, nhưng vẫn lấy mức giá trước đó để tham chiếu.

“Hay với số tiền M3 (số tiền doanh nghiệp cam kết đóng góp thêm vào ngân sách địa phương khi trúng thầu dự án), địa phương cũng đưa ra những yêu cầu và đó được xem là tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư. Chỉ có điều, khi coi trọng M3 thì nhiều địa phương lại coi nhẹ công tác thiết kế, quy hoạch bên trong dự án, cơ bản chủ đầu tư muốn vẽ sao thì vẽ, miễn là số tiền này đáp ứng kỳ vọng”, vị này cho biết.

Trong khi đó, chia sẻ về việc khó xác định hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) phù hợp, đại diện một chủ đầu tư tại Hà Nội cho hay, trên thực tế, dựa theo giá thị trường, giá trong bảng giá đất và điều kiện kinh tế - xã hội địa phương, cơ quan có thẩm quyền sẽ đưa ra hệ số K cụ thể. Tuy nhiên, nhiều khi thị giá đất mỗi khu lại có sự chênh lệch lớn, cho dù cùng nằm trên một trục đường và chỉ cách nhau một vài trăm mét. Và trong nhiều trường hợp, để tránh việc bị quy kết gây thất thu ngân sách nhà nước, nhiều nơi, hệ số K được đưa ra rất cao, gây khó khăn cho chủ đầu tư, bởi hệ số K cao sẽ khiến suất đầu tư tăng lên, tức là chi phí đầu tư tăng, mà chi phí tăng thì phải tăng giá bán và khi đó, khách hàng sẽ chịu thiệt.

Đơn cử, ở mặt đường A, mức giá đất của Nhà nước là 30 triệu/m2, hệ số K là 1,5. Nhưng trên thực tế, ngân sách địa phương cần thu ở mức 200 tỷ đồng, nên chia ngược lại với diện tích dự án thì hệ số K sẽ bằng 2 chứ không phải 1,5 như quy định.

“Trên văn bản, giấy tờ, hệ số K là cố định, nhưng trên thực tế, hệ số này phụ thuộc vào đòi hỏi nguồn thu từ dự án cũng như ý chí chủ quan của người phê duyệt. Ngoài ra, việc xác định giá đất cho các dự án hiện nay cũng không dễ bởi liên quan nhiều đến vị trí, quy mô dự án và là nguyên nhân dễ dẫn đến tình trạng ‘mặc cả’ giữa chủ đầu tư và người làm công tác thẩm định”, vị đại diện này chia sẻ.

Đại bàng chấp nhận đi săn cùng chim sẻ

Cũng chia sẻ về những uẩn khúc đằng sau những chương trình đấu thầu, đấu giá đất tại các địa phương, đại diện một chủ đầu tư chuyên phát triển thị trường Đông Bắc Bộ cho biết, tình trạng phổ biến hiện nay là đấu thầu, đấu giá đất theo hình thức “thỏa thuận”, “khớp lệnh”, tức là các doanh nghiệp cùng tham gia thầu sẽ phân chia “anh dự án này, tôi dự án kia”, mà hiếm khi đấu thầu “xanh chín”.

Nhưng nói như vậy không có nghĩa, đấu thầu, đấu giá đất “xanh chín” không có mặt trái. Nhiều khi vì để lấy được dự án, nhất là với dự án nhà ở quy mô lớn đầu tiên tại địa phương, một số nhà đầu tư chấp nhận bỏ giá cao, nhưng điều này vô hình trung khiến mặt bằng giá nhà đất ở địa phương tăng cao, gây tâm ý e ngại cho nhà đầu tư, từ đó hạn chế khả năng thu hút dự án mới của địa phương cũng như cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân.

Một điều băn khoăn nữa được nhiều chủ đầu tư chia sẻ, đó là hiện tượng nhà nhà, người người làm địa ốc hiện nay. Vị đại diện chủ đầu tư chuyên phát triển dự án vùng ven nêu trên cho hay, cách đây khoảng 10 năm, không khó để gọi tên những chủ đầu tư quy mô lớn hay tầm trung trên thị trường, bởi khi đó chưa có nhiều doanh nghiệp địa ốc và số lượng tuy ít nhưng “chất”, còn hiện tại, trước sức hấp dẫn của lĩnh vực địa ốc, địa phương nào cũng nhan nhản nhà đầu tư và đa phần là các nhà đầu tư nhỏ lẻ, tài chính mỏng, thiếu kinh nghiệm triển khai dự án, chủ yếu làm theo hình thức “xí phần” rồi chuyển nhượng lại, dẫn đến tình trạng “nhếch nhác” trong quy hoạch dự án, thiết kế sản phẩm.

“Tại nhiều địa phương, khoảng 70% chủ đầu tư làm dự án vì có quan hệ, nhiều doanh nghiệp ‘đánh quả’ làm một, hai dự án xong nghỉ nên không có tính kế thừa, kinh nghiệm, không quan tâm đến chất lượng sản phẩm hay thương hiệu doanh nghiệp, trong khi quy định cũng không yêu cầu những nhà đầu tư này phải đầu tư máy móc, thiết bị, trình độ nhân sự... Thực tế này phản ánh một tình trạng đáng lo ngại về chất lượng doanh nghiệp địa ốc ở các địa phương”, vị đại diện này nhấn mạnh.

Cũng theo vị này, lợi thế của các doanh nghiệp bản địa là dù ít vốn, ít kinh nghiệm, nhưng lại có sự thân quen với chính quyền địa phương nên việc tìm kiếm dự án là khá dễ dàng. Trong khi hiện nay, quỹ đất đẹp ở các địa phương còn không nhiều, nên bản thân doanh nghiệp ông cũng phải thông qua các thương vụ M&A để mua lại dự án, hoặc chấp nhận đứng tên cùng các doanh nghiệp địa phương để tham gia thầu, sau đó trả phí cho doanh nghiệp địa phương và tự mình triển khai tiếp.

K là hệ số điều chỉnh giá đất, giúp xác định giá đất trong trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Hệ số K hàng năm sẽ do Sở Tài chính tại các tỉnh, thành phố xác định theo từng khu vực, tuyến đường, vị trí tương ứng, mục đích sử dụng đất… sao cho phù hợp với thực tế thị trường và điều kiện phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương.

Công thức tính:

K = Giá đất chuyển nhượng thực tế/Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định

Tiền sử dụng đất = (Bảng giá đất của UBND tại khu vực đó) x (Hệ số K)

Giá đất = (Hệ số K điều chỉnh giá đất) x (Giá đất trong bảng giá đất)