F0 bất động sản "trông giỏ, bỏ thóc"

Cơ hội trên thị trường bất động sản luôn hiện hữu, song quan trọng là phải biết “trông giỏ, bỏ thóc” - điều không dễ thực hiện với nhà đầu tư mới.

Cân đo phân khúc bỏ tiền

Từ Thanh Hóa tới TP.HCM lập nghiệp, anh Phong luôn mong mỏi được sở hữu một căn nhà nơi đây, nhưng với thu nhập hàng tháng chỉ khoảng 15 triệu đồng, việc mua nhà lúc này khó có thể thực hiện được, bởi giá nhà tại TP.HCM đã neo ở mức cao, căn hộ có giá rẻ nhất hiện nay cũng rơi vào khoảng 38-40 triệu đồng/m2, còn đất nền và nhà phố thì không có giá dưới 50 triệu đồng/m2.

Để thực hiện giấc mơ an cư nơi thành thị, anh Phong quyết định dùng 300 triệu đồng tiết kiệm được trong 4 năm qua để đầu tư bất động sản. Thế nhưng, việc bỏ tiền vào khu vực, dự án nào thời điểm này không phải chuyện dễ.

Theo lời kể của anh Phong, cuối năm 2021, anh dự định mua một căn hộ tại dự án Picity High Park ở quận 12. Dự án ra mắt từ cuối năm 2019 với 5 phân khu. Theo tiến độ hiện tại, tòa tháp 3A và 3B, tòa Park 5 đã được hoàn thiện và đang trong giai đoạn bàn giao cho khách hàng. Trong thời gian này, chủ đầu tư chuẩn bị mở bán tòa Park 1, Park 2 với mức giá khởi điểm khoảng 48 - 50 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

“Nhẩm tính tôi thấy rằng, với mức giá này, căn hộ 1 phòng ngủ có diện tích 48 m2 có giá khoảng 2,4 tỷ đồng, nếu xuống tiền ngay thì trước mắt phải đóng 30% giá trị căn hộ để ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, tương đương khoảng 720 triệu đồng, số còn lại phải vay ngân hàng. Sau một hồi cân nhắc, tôi quyết định không đầu tư, bởi nếu quyết định mua ngay thì đầu tiên phải đi vay thêm người thân, bạn bè hơn 400 triệu đồng để ký hợp đồng mua bán, sau đó phải làm thủ tục để ngân hàng hỗ trợ số tiền còn lại, như vậy là quá sức với thu nhập hiện tại”, anh Phong tâm sự.

Trong một câu chuyện khác, chị Ngọc Hà, đang làm kế toán cho một doanh nghiệp logistics tại TP. Thủ Đức, lại chọn khu vực vùng ven TP.HCM để đầu tư. Chị kể, vào cuối năm 2020, với số vốn ban đầu 500 triệu đồng, chị quyết định sử dụng thêm vốn vay ngân hàng để mua một căn hộ studio tại Thuận An, Bình Dương. Đến giữa năm 2021, nhà đầu tư F0 này đã chuyển nhượng thành công căn hộ và lãi ra 400 triệu đồng. Thu về “chiến lợi phẩm” ngay trong mùa dịch khiến chị thêm phần háo hức chuẩn bị cho kế hoạch săn hàng tiếp theo.

“Tôi sẽ tiếp tục chọn các sản phẩm vùng ven để đầu tư, bởi rất khó tiếp cận nguồn hàng khu vực trung tâm TP.HCM với nguồn tài chính còn hạn chế như hiện tại”, chị Hà nói, đồng thời tiết lộ, đang tham khảo dự án Phú Đông Sky Garden của Phú Đông Group. Theo chương trình khuyến mại mà chủ đầu tư này đang áp dụng, khách hàng chỉ cần thanh toán 20% cho đến khi nhận nhà, 50% tiếp theo sẽ được chủ đầu tư hỗ trợ 100% lãi vay trong 24 tháng sau đó (hoặc đến lúc bàn giao nhà). Như vậy, với phương án thanh toán này, chủ đầu tư chấp nhận rủi ro biến động lãi suất, đổi lại khách hàng có 2 năm chuẩn bị cho giai đoạn tiếp theo, thay vì dồn dập chi trả tiền nhà theo lịch thanh toán cố định.

Theo tìm hiểu của phóng viên, trong thời điểm hiện tại, nhà đầu tư có khá nhiều lựa chọn khi nhiều chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Novaland, Hưng Thịnh, Đất Xanh, Thắng Lợi… đều đang đưa ra nhiều chính sách ưu đãi để kích cầu mua nhà. Nếu khách hàng tận dụng tốt các chính sách này thì sẽ tiết kiệm được từ vài chục đến cả trăm triệu đồng so với điều kiện bình thường.

Đầu tư sao cho hiệu quả?

Ông Cao Hữu Phi, Tổng giám đốc Công ty COPiHOME cho rằng, trong đầu tư bất động sản, yếu tố quyết định thành công là phương pháp đầu tư phù hợp và chuẩn bị tốt nguồn tài chính, chứ không phụ thuộc nhiều vào phân khúc sản phẩm

Theo ông Phi, cơ hội trên thị trường bất động sản giống như nhiều con sóng nhỏ gộp lại với nhau, chứ không phải một con sóng lớn. Khi nhìn vào thị trường, nhà đầu tư phải biết mình đang ở con sóng nào trong một con sóng lớn, rồi tùy vào khẩu vị rủi ro để ra quyết định. Chẳng hạn, nếu kỳ vọng lợi nhuận cao thì cần “vào sóng” sớm và tất nhiên, đi kèm với đó thì rủi ro cũng cao hơn. Ngược lại, nếu nhà đầu tư muốn an toàn thì nên chờ dự án ra sản phẩm rồi mới xuống tiền, nhưng lợi nhuận kỳ vọng sẽ thấp hơn.

Phân tích cụ thể hơn, ông Phi cho biết, trong đầu tư bất động sản có 2 loại rủi ro, một là rủi ro của chủ đầu tư và bản thân dự án, hai là rủi ro của thị trường. Như vậy, nhà đầu tư càng mua sớm thì rủi ro thị trường càng thấp, nhưng rủi ro của chủ đầu tư và dự án càng cao và ngược lại.

Lấy ví dụ, khi vào một dự án sớm, nhà đầu tư không cần quan tâm nhiều tới rủi ro thị trường, lý do đơn giản là đã có chủ đầu tư và các đơn vị môi giới làm điều này, tức là thanh khoản không phải vấn đề quá lớn, mà điều quan trọng hơn là pháp lý dự án như thế nào, khả năng hoàn thiện thủ tục pháp lý dự án của chủ đầu tư ra sao...

Trên thực tế, càng về các giai đoạn sau của dự án thì tính thanh khoản sẽ càng giảm đi, cho nên rủi ro bị kẹp hàng càng cao. Bởi vậy, nhà đầu tư tham gia muộn phải chuẩn bị tinh thần cho tình huống “vô tình lướt sóng thành cư dân”. Tuy nhiên, nếu để thêm 3-5 năm cũng không sao vì giá có thể vẫn lên, miễn là nhà đầu tư có chuẩn bị về tài chính.

“Nhà đầu tư mới không nên tham gia vào thị trường với một tâm thế ngắn hạn và phải có nguồn tài chính ổn định, bởi bất động sản thường mang tính chu kỳ trung và dài hạn nhiều hơn, khoản lợi nhuận mà nhà đầu tư có được trong ngắn hạn chưa chắc đã là do người đó giỏi, mà nhiều khi là do may mắn. Bên cạnh đó, tỷ trọng đầu tư bất động sản cũng phải cân đối, tránh bỏ hết trứng vào một giỏ”, ông Phi khuyến nghị.

Ở một góc nhìn khác, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, dù đầu tư vào khu vực thành phố hay tỉnh lẻ thì bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực vẫn nhận được nhiều sự quan tâm nhất, nên có thanh khoản tốt nhất và mang lại lợi nhuận ổn định nhất, bởi ngay cả trong thời điểm thị trường khó khăn nhất thì nhu cầu động sản cho người mua để ở luôn cao.

“Những nhà đầu tư ‘chân ướt, chân ráo’ vào thị trường sẽ không tránh khỏi bối rối, nhưng tôi cho rằng, không cần quá lo lắng nếu sản phẩm họ đang đầu tư là sản phẩm dành cho nhu cầu ở thực, trường hợp có thể gồng gánh được trong khoảng 3-6 tháng thì khoản đầu tư đó vẫn tốt”, ông Phúc nói.