DXG: Tín dụng địa ốc bị thắt chặt, Đất Xanh dời ngày 'lên kệ' Opal Cityview, DXH Parkview, Lux Star sang năm 2023

Nhóm phân tích của ACBS cho biết, giữa bối cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn do ngân hàng thắt chặt tín dụng với cả chủ đầu tư và người mua nhà, Tập đoàn Đất Xanh đã quyết định lùi kế hoạch mở bán 3 dự án trọng điểm là Opal Cityview, DXH Parkview (Bình Dương) và Lux Star (TP.HCM) thêm vài tháng nữa, sang năm tới 2023.

Trong báo cáo mới nhất, Công ty Chứng khoán ACB (ACBS) điều chỉnh giảm dự phóng doanh thu thuần 2022 của Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh (HOSE: DXG) xuống mức 8.000 tỷ đồng, thấp hơn 28% so với số dự báo cũ, và thấp hơn 21% so với thực hiện năm 2021.

ACBS cũng hạ mức dự phóng lợi nhuận sau thuế mới khoảng 28%, về còn 980 tỷ đồng, giảm 15% so với thực hiện năm ngoái.

Động thái này phản ánh kết quả kinh doanh kém sắc của Đất Xanh trong giai đoạn 6 tháng đầu năm, với sự suy giảm mạnh từ doanh thu cho đến lợi nhuận, mà nguyên do là vì diễn biến ảm đạm của thị trường bất động sản, đã khiến sức mua tại các dự án chủ chốt như Gem Sky World, St Mortiz thấp hơn đáng kể cùng kỳ năm ngoái.

Trong 6 tháng vừa qua, Gem Sky World chỉ ghi nhận 100 triệu USD giá trị hàng bán, và 6 tháng cuối năm vẫn khó có thể đạt được nhiều khởi sắc hơn, mặc dù Đất Xanh đã chuyển sang bán đất nền trở lại trong tháng 6.

Nguyên nhân từ hoạt động hạn chế cho vay các sản phẩm đất nền, đầu tư, nghỉ dưỡng và cắt giảm gói tín dụng ưu đãi lãi suất người mua nhà cũng đã ảnh hưởng phần nào đến tính thanh khoản của Gem Sky World - dự án vốn có tính chất đầu tư trung - dài hạn.

Kể từ khi mở bán vào năm 2020, đã có hơn 2.600 sản phẩm tại Gem Sky World được cung ra thị trường chỉ trong hai năm. Do đó, cũng cần thêm thời gian để hấp thụ lượng sản phẩm sơ cấp đã bán ra.

Năm 2022, Tập đoàn Đất Xanh đặt mục tiêu giá trị bán hàng đạt 500 triệu USD, ngoài Gem Sky World, dự án Gem Riverside được giao đóng góp khoảng 300 triệu USD. Tuy nhiên tới nay dự án vẫn chưa được mở bán chính thức, đang trong quá trình chờ giấy phép xây dựng, dự kiến sẽ hoàn thiện vào cuối quý III hoặc đầu quý IV năm nay, cùng thời gian tập đoàn giới thiệu thương hiệu mới cho dòng sản phẩm cao cấp.

Đất Xanh đặt kỳ vọng rất lớn, khi đưa ra giá bán dự kiến của Gem Riverside xấp xỉ 80 triệu đồng/m2, với biên lợi nhuận gộp khoảng 50%, cao hơn rõ rệt mức giá 35 - 40 triệu đồng/m2 từng được mở bán cách đây 4 năm.

Tuy vậy, thị trường bất động sản vẫn gặp nhiều khó khăn khi các hệ lụy Covid-19 gây ra chưa được giải quyết, và "van tín dụng" chảy vào bất động sản chỉ mở "nhỏ giọt" làm nản lòng chủ đầu tư và cả khách hàng mua nhà.

Đây cũng nguyên nhân buộc Đất Xanh phải quyết định dời ngày mở bán một số dự án mang tính trọng điểm như Opal Cityview, DXH Parkview (Bình Dương) và Lux Star (TP.HCM) từ quý III, hoặc quý IV/2022 sang năm 2023.

Theo báo cáo tháng 8 về thị trường bất động sản tại TP.HCM và vùng phụ cận của DKRA, nguồn cung mới trong tháng 8 tiếp tục giảm xuống còn 1.205 căn hộ, tương đương 50% số lượng mở bán tháng 7 và 15% tháng 5 năm 2022.

Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ giảm xuống 55% so với 54% của tháng 7 và 89% của tháng 5. Tuy nhiên, từ đầu tháng 9, một số ngân hàng đã được nâng tăng trưởng tín dụng bình quân 2% và đây là động lực mới cho sự phục hồi của thị trường bất động sản trong những tháng tới.

Thị trường diễn biến không thuận lợi cũng ảnh hưởng đến kế hoạch mở rộng quỹ đất của Đất Xanh. Trước đó, doanh nghiệp muốn mở rộng quỹ đất lên 4.148 ha, tăng 81% so với năm ngoái nhờ mua thêm các dự án khu đô thị quy mô lớn như Gem Diamond Bay tại Ninh Thuận (915 ha), DXH Opal Green City tại Bình Phước (300 ha), Gem City Riverside tại Quảng Nam (278 ha)...

Đồng thời, doanh nghiệp sẽ chuyển nhượng các dự án nhỏ (1-2 ha) tại TP.HCM để tập trung triển khai các dự án quy mô lớn ở các tỉnh có giá bán hợp lý hơn và giá đất thấp hơn TP.HCM.

Đất Xanh đã mua lại 5 dự án mới, trong đó, DXH Diamond City là một phần dự án Star City tại Thanh Hóa được mua lại từ Vinhomes (HOSE: VHM).

Trên thị trường chứng khoán, ACBS vẫn duy trì khuyến nghị mua cho cổ phiếu DXG, với giá mục tiêu 33.133 đồng/cổ phiếu, do thị giá hiện nay đã điều chỉnh 45% kể từ báo cáo cập nhật vào tháng 3/2022.

Đồng thời, CTCK này cũng tin rằng Đất Xanh vẫn đang đứng đầu về dịch vụ môi giới bất động sản, có đội ngũ quản lý năng động và quỹ đất có vị trí tốt tại TP.HCM và các tỉnh lân cận.