DXG - Còn đó nhiều khó khăn, kỳ vọng vào các chính sách hỗ trợ dòng vốn cho BĐS

Năm 2023 tiếp tục sẽ là một năm khó khán của thị trường và các doanh nghiệp BĐS nói chung và DXG nói riêng. Tuy nhiên, trong khó khăn thì vẫn có đó nhưng điểm sáng, sự tháo gỡ khó khăn và chính sách hỗ trợ kịp thời từ chính phủ sẽ phần nào giúp DXG và thị trường BĐS có những hướng giải quyết hợp lý, nhanh chúng phục hồi trở lại

Khó khăn toàn ngành bao phủ lên KQKD Q4/22 và cả năm 2022

DXG công bố doanh thu Q4/22 giảm 55,7% svck do hai mảng kinh doanh cốt lõi phát triển BĐS và dịch vụ BĐS đều ghi nhận mức giảm mạnh lần lượt 68,8%/55,9% svck trước những khó khăn toàn thị trường BĐS. Chi phí BH&QLDN trong Q4/22 vẫn duy trì ở mức cao, không thu hẹp theo đà giảm của doanh thu đã khiến cho LN ròng Q4/22 ghi nhận lỗ 408 tỷ đồng. Cả năm 2022, hoạt động kí bán và bàn giao của DXG cũng tương đối ảm đạm khi các dự án trọng điểm như Gem Skyworld và Opal Skyline đều bàn giao chậm hơn so với kì vọng khiến cho doanh thu giảm 44,4% svck chỉ đạt 5.633 tỷ đồng. LN ròng năm 2022 giảm 87,1% svck, đạt 149 tỷ đồng, chỉ hoàn thành 10,6% kế hoạch năm và 7,5% dự phóng của chúng tôi.

Thị trường BĐS nhà ở đang đối mặt với nhiều thách thức trong năm 2023

Ngành BĐS đang đối mặt với nhiều thách thức: 1) chủ đầu tư gặp khó trong tái cơ cấu nợ do thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào BĐS và giám sát chặt chẽ trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp; 2) lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà; 3) nguồn cung mới ảm đạm khi quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi. Thị trường BĐS có thể sẽ trải qua một “mùa đông khắc nghiệt” vào năm 2023 cho đến khi chính sách tiền tệ đảo ngược.

Triển vọng 2023-24: Áp lực bủa vây

Trong bối cảnh khó khăn để triển khai các dự án tại TP.HCM, chúng tôi cho rằng DXG sẽ đẩy mạnh phát triển các dự án có pháp lý rõ ràng, minh bạch tại các tỉnh thành lân cận. Với việc chỉ có DXH Parkview mở bán trong năm 2023, doanh số kí bán mới sẽ giảm trước khi hồi phục 83,9% svck trong năm 2024 nhờ đóng góp từ mở bán DXH Park City. Bên cạnh đó, chúng tôi thận trọng với triển vọng KQKD của DXG dẫn tới điều chỉnh giảm dự phóng doanh thu năm 2023/24 lần lượt 70,0%/59,1% so với dự phóng trước đó. Tuy nhiên chúng tôi cho hoạt động kinh doanh sẽ tiếp tục khó khăn khiến cho chi phí hoạt động tiếp tục bào mòn LN khiến cho LN ròng 2023/24 được điều chỉnh giảm 87,0%/88,4% so với dự phóng trước.

Triển vọng 2023-24: Áp lực bủa vây DXH Riverside – Vẫn bỏ ngỏ về thời gian mở bán Trong năm 2022, DXG đã tiến hành thay đổi bộ nhận diện thương hiệu mảng phát triển BĐS với thương hiệu Datxanhhomes hướng tới phân khúc cao cấp với dự án DXH Riverside và DXH Premium là trọng tâm phát triển cho giai đoạn 2023-25 và 2025-27.

Chọn lọc hơn trong việc triển khai dự án Trong bối cảnh khó khăn để triển khai các dự án tại TP.HCM, chúng tôi cho rằng DXG sẽ đẩy mạnh phát triển các dự án có pháp lý rõ ràng, minh bạch tại các tỉnh thành lân cận. Chúng tôi thận trọng cho rằng doanh số kí bán mới sẽ giảm 33,5% svck trong năm 2023 với việc chỉ có dự án DXH Parkview được mở bán bởi điều kiện không thuận lợi của thị trường BĐS. Chúng tôi kì vọng doanh số kí bán mới sẽ hồi phục với mức tăng 83,9% svck trong năm 2024 với sự đóng góp từ mở bán dự án DXH Park City (9,5ha). Chúng tôi kì vọng doanh số kí bán mới năm 2024 có thể bật tăng mạnh 176,0% svck trong kịch bản DXH Riverside được thông qua pháp lý và mở bán trong năm 2024.

Cùng với đó, chúng tôi thận trọng với triển vọng bàn giao các dự án của DXG trong nửa đầu năm 2023 dẫn tới dự phóng doanh thu mảng phát triển BĐS trong năm 2023 sẽ giảm 3,0% svck và sẽ chỉ hồi phục trở lại từ năm 2024 với mức tăng 58,1% svck chủ yếu nhờ bàn giao trở lại dự án Gem Skyworld và Opal Skyline với đóng góp lần lượt là 51,3% và 48,7%.

Kỳ vọng vào các chính sách

Thêm vào đó các ngân hàng thương mại cũng đang có động thái giảm lãi suất huy động và cho vay để tạo điều kiện cho người dân muốn vay vốn. NHNN xác nhận không xiết tín dụng vào bất động sản. Các động thái trên tạo điều kiện cho người dân muốn vay tiền để mua nhà ở thật. Phần nào giảm áp lực lên thị trường BĐS.