Đường sắt cao tốc Bắc - Nam có thể khiến BĐS "nóng" lên?

Theo Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Dự án đường sắt tốc độ cao trên trục Bắc - Nam, tuyến đường sắt tốc độ cao bố trí 23 ga hành khách. Trong đó, dự án sẽ có điểm đầu tại ga Ngọc Hồi thuộc huyện Thanh Trì, TP. Hà Nội.

Trước đó, vào năm 2004, dự án Tuyến đường sắt đô thị số 1, đoạn Ngọc Hồi - Yên Viên đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, sau gần 20 năm, dự án vẫn trong tình trạng trì trệ, công tác giải phóng mặt bằng còn nhiều bế tắc. Đến khi Bộ Giao thông vận tải xác định ga Ngọc Hồi thuộc hệ thống đường sắt cao tốc Bắc - Nam, thị trường bất động sản khu vực này có sự thay đổi nhanh chóng.

Thông tin về dự án lớn của ngành giao thông nước nhà đã thúc đẩy giá bất động sản huyện Thanh Trì, đặc biệt là tại xã Ngọc Hồi - nơi đặt ga hành khách đầu tiên của dự án đường sắt cao tốc Bắc - Nam tăng mạnh.

Theo khảo sát trên một số trang mua bán, nếu vào cuối quý I/2024, người mua có thể tìm được đất có ngõ ô tô với giá khoảng 60 triệu đồng/m2, thì hiện nay giá đã gần 80 triệu đồng/m2. Đất mặt đường lớn có giá lên tới hơn 110 triệu đồng/m2.

Theo chia sẻ của một môi giới, hiện nay, tại khu vực xung quanh ga Ngọc Hồi, với tầm tài chính 3-4 tỷ đồng, nhà đầu tư khó mua được các lô đất có ô tô đỗ cửa. Nếu có, thường là những lô có diện tích nhỏ hoặc bị lỗi phong thủy.

Theo CBRE, các bất động sản gần với ga tàu điện sẽ có giá trung bình cao hơn 10 - 20% so với những khu vực khác. Trong trường hợp thị trường địa ốc gặp khủng hoảng, những dự án nhà ở kết nối tốt với tuyến tàu điện sẽ có khả năng phục hồi nhanh hơn.

Ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội (HNREA) chia sẻ trên báo Đầu Tư, bất động sản tăng giá theo hạ tầng giao thông là xu hướng tất yếu. Điều này từng xảy ra với tuyến Vành đai 4 khi giới đầu tư đua nhau tìm mua đất quanh khu vực. Tuy nhiên, ông Cường nhấn mạnh rằng người mua cần xác định rõ phạm vi quy hoạch dự án để tránh mua phải đất nằm trong diện giải phóng mặt bằng, vì điều này sẽ ảnh hưởng lớn đến khả năng sinh lời.

Theo ông Cường, việc xác định lô đất có “dính” quy hoạch hay không có thể thông qua các bản quy hoạch chi tiết như quy hoạch vùng, quy hoạch 1/2.000, 1/500… Nếu lô đất không thuộc diện quy hoạch, nhà đầu tư có thể yên tâm phần nào; ngược lại, rủi ro là rất lớn. Ông cũng cảnh báo về tình trạng làm giả mốc quy hoạch để lừa đảo người mua.

Bên cạnh yếu tố quy hoạch, nhà đầu tư cần cân nhắc khả năng tài chính và mục đích sử dụng đất. Theo ông Cường, những lô đất “ăn theo” dự án phù hợp với nhà đầu tư trung và dài hạn, không phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính. Đối với các dự án trọng điểm quốc gia, tiến độ xây dựng kéo dài nhiều năm, nếu không tự tin “lướt sóng” ngắn hạn, nhà đầu tư có thể phải đối mặt với nguy cơ cắt lỗ.

Nhận định về tương lai của bất động sản khu vực gần các ga đường sắt thuộc dự án đường sắt cao tốc Bắc - Nam, ông Ngô Xuân Chúc - Giám đốc một sàn môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết, thị trường thường có phản ứng tích cực khi xuất hiện thông tin quy hoạch, đẩy giá bất động sản tăng cao. Tuy nhiên, sau giai đoạn này, giá có thể dần đi ngang hoặc điều chỉnh giảm tại những khu vực có giá cao bất thường.

Ga Ngọc Hồi là ga đường sắt lớn nhất miền Bắc, phạm vi quy hoạch có thể còn được điều chỉnh, mở rộng. Nếu mua phải đất trong diện quy hoạch, nhà đầu tư sẽ chịu thiệt lớn, bởi mức đền bù khó có thể ngang bằng với giá thị trường. Đối với các nhà đầu tư có vốn nhỏ và phải vay tiền ngân hàng, ông Chúc khuyến cáo nên cân nhắc kỹ, tránh bị hiệu ứng FOMO (nỗi sợ bị bỏ lỡ) chi phối và xuống tiền theo các lời đồn thổi.