Đường mở ra có chắc đời nở hoa?

Thập niên 90, ở khu tam giác Thâm Quyến-Quảng Châu -Đông Quản ( tỉnh Quảng Đông Trung Quốc) có khẩu hiệu, 3 ngày 1 đại lộ, 1 tuần 1 cao tốc, tức 1 năm họ cho triển khai cỡ 100 đại lộ lớn và 50 cao tốc, cứ 3 ngày là khánh thành 1 đại lộ, 1 tuần khánh thành 1 cao tốc. Từ đó, tỉnh Quảng Đông bứt phá dữ dội, tổng tài sản GDP năm 2020 đạt mức 1800 tỷ đô la Mỹ (Việt Nam ở mức 300 tỷ, nhỏ 6 lần so với nền kinh tế tỉnh Quảng Đông của nước bạn).

Con bài chiến lược của Quảng Đông là "cao tốc, cảng biển và khu công nghiệp".

Việt Nam hiện tại, cũng đang liên tục đầu tư công mở rộng đại lộ và cao tốc, loại hình BDS hạ tầng đường mở mới đang rất được quan tâm, nơi hấp thụ dòng tiền, vốn doanh nghiệp và vốn đầu cơ.

Tuy nhiên, Chẳng có 1 loại hình đầu tư nào là chắc thắng cả và chưa kể khái niệm BĐS hạ tầng còn có rất nhiều loại. Một số thị trường team mình đầu tư từ trước đến nay như là Bắc Giang, Quảng Ninh, Đồng Phú, Hàm Tân, Ninh Hoà thì hầu hết các loại hình này đều được hiểu là đầu tư công mở rộng đường trong Tỉnh và liên kết vùng.

Và đối với loại hình đường mở mới cũng được chia thành rất nhiều giai đoạn đầu tư.

Khi chúng ta phân tích vĩ mô thì thấy rất nhiều yếu tố từ chính sách, định hướng chính phủ, địa phương, lịch sử các nước phát triển,... có thể nhận thấy là thời gian tới chính phủ sẽ ưu tiên phát triển hạ tầng là cơ hội cho chúng ta có thể tham gia đầu tư vào phân khúc này. Dù vậy không phải ai tham gia vào cũng chắc chắn thắng cả, kể cả mình đầu tư cũng có pha chưa về bờ, đương nhiên thắng hay không phần lớn phụ thuộc vào thời điểm chúng ta lựa chọn nhưng nếu Chính quyền phút cuối quay xe thì cũng đành chịu.

Hạ tầng mới là vùng đất rất rẻ, khi bắt đầu có thông tin, quy hoạch tương đương việc có dòng vốn đầu tư công khổng lồ đổ về nó =Đời thay đổi khi đường thay đổi. Và thường mua đất rẫy bán đất phố hoặc đường nhỏ mở đường lớn là giá sẽ tăng. Loại hình này cũng có dư địa phát triển còn rất lớn, có nhiều biên độ tăng khi cắm mốc, chặt cây, san ủi, đổ đất, làm đường, phân lô, lên thổ, dòng người kéo về…

Tuy nhiên, loại hình này đòi hỏi Mối quan hệ đủ lớn, thời gian nghiên cứu thị trường đủ sâu, và đương nhiên, lợi nhuận cao đi kèm rủi ro lớn. Các bước team mình thường triển khai theo loại hình này, bao gồm

Bước 1: Trên cơ sở vốn đầu tư công tại Các Tỉnh, dòng tiền, Cung cầu để đánh giá thị trường này. (Vốn đầu tư công đổ về gần như sẽ tác động ngay vào giá BDS. Những tỉnh áp lực tiêu tiền, bơm lượng tiền đổ ra thị trường khổng lồ sẽ làm thay đổi hạ tầng cực kỳ nhanh chóng. Dòng tiền đổ ra thị trường sẽ làm vốn hoá thị trường phình lên, định giá thị trường/sp tăng, tác động ngay lập tức vào giá bds. Vốn đầu tư công sau khi cải thiện hạ tầng, an sinh xã hội sẽ giúp thu hút FDI và tư nhân về, song song đó kéo theo vốn khối đầu cơ đổ vào thị trường, khi đó nhu cầu về thị trường sẽ tăng lên trong ngắn hạn)

Bước 2: Xác định Tổng quy mô vốn đầu tư công trong giai đoạn đấy là bao nhiêu.

Bước 3: Lập Bảng thống kê tất cả các dự án đầu tư công của 1 tỉnh. Vốn đó tiêu vào các dự án gì…

Bước 4: Đánh giá xem trong rất nhiều các dự án, dự án nào khả thi. Xem xét quy mô dự án và mức độ quan trọng của dự án với Tỉnh, nằm ở mức độ ưu tiên nào, thời điểm nào sẽ phải bàn giao.

Dự án này tác động đến nền kinh tế tại địa phương như thế nào, tác động kết nối vùng như thế nào, giải quyết vấn đề gì cho Tỉnh đó. Đánh giá mức độ quan trọng của Tuyến đó, ví dụ Tuyến đó cần bàn giao quý II, III năm nay...

Khoanh vùng lấy 1-2-3- dự án, phân tích đánh giá các dự án đó, phù hợp với Gu của mình, phù hợp với vị trí mình muốn đánh, phù hợp với kỳ vọng tăng trưởng của mình.

Bước 5: Làm việc với ban quản lý dự án, lấy file quy hoạch.

Bước 6: Làm việc sâu với Ban Quản lý dự án nắm được tiến độ chi tiết, Ban QLDA thường trình với Hội đồng nhân dân về Phương án 1, P.A2, P.A3 đi kèm với Phương án đền bù giải phóng mặt bằng, đi kèm với ngân sách đền bù, phương án thi công …được duyệt xong thường đây sẽ là Phương án thi công.

Bước 7: khi có File quy hoạch, bóc tách ra chỉ lấy con đường. Ghép lên Google Earth để mình đến bất kỳ vị trí nào xác định được mình đứng ở đâu, lô đất nào, như thế nào.

Bước 8: Kết hợp ban Quản lý dự án để lấy file giải phóng mặt bằng, vì trên file Giải phóng mặt bằng có chi tiết Ô đất nào của Ông nào, ra sao, bao nhiêu m, ăn vào bao nhiêu m, hiện trạng đất…trên cơ sở đó có kế hoạch thu gom hàng rất tốt.

1 con đường mở mới thường trải qua 3 lần điều chỉnh quy hoạch:

Lần 1: Do viện quy hoạch vẽ.

Lần 2: khảo sát dựa trên thực địa, trên nền móng, đền bù giải phóng mặt bằng để thay đổi phương án để thi công. Đầu tư theo dự án hạ tầng thường bị nắn quy hoạch khi mọi người đầu tư quá sớm.

Lần 3: Ban quản lý dự án xác định được đây đang là file thi công.

Đa phần team mình lựa chọn đầu tư từ File quy hoạch lần 3, chấp nhận giá đã x2, x3 rồi nhưng nếu so khung giá đó với các khu vực xung quanh còn dư địa tăng giá lên x lần thì vẫn đánh, vì giá đó đảm bảo được an toàn hơn, và nếu được thì có kèm chỉ định thầu rồi, đã có QĐ giải ngân về vốn. Dự án đã có QĐ về vốn thì phần còn lại chỉ việc tiêu tiền, sớm triển khai. Mình sẽ lựa chọn khu vực Điểm đầu -Điểm cuối, đây là Phương án rất an toàn, nếu điều chỉnh thì chỉ điều chỉnh ở giữa.

Tức là để có những thông tin như thế này, phải chi khá nhiều ngân sách cho nó. Hầu hết các sp trên thị trường, doanh nghiệp đều chi rất nhiều chi phí cho khâu Andy- khâu nghiên cứu phát triển sản phẩm mới- đó cũng là lý do tại sao 1 năm TVG luân chuyển tới 9 thị trường để giảm thiểu tối đa rủi ro xuống cho đội ngũ đầu cơ.

Cần xác định thị trường đang đánh nằm ở con sóng nào trong các giai đoạn phát triển của 1 thị trường BĐS hạ tầng, bạn sẽ tham gia vào khâu nào của phân phối. Bản chất đầu cơ là cuộc chơi tài chính, Tiền sẽ chảy từ túi người này sang túi người kia, vòng đời của BDS sẽ rất dài nhưng sẽ có giai điểm phát triển đỉnh điễm, sau đó nó đi xuống và đi ngang, việc lựa chọn SP đang trên đà tăng trưởng sẽ đảm bảo an toàn hơn vì còn nhiều chu kỳ phát triển về sau.

Tuy nhiên, đầu tư loại hình này sẽ phụ thuộc khá nhiều vào tiến độ triển khai thi công của chính quyền và cũng không hiếm TH phút cuối chính quyền quay xe…nên ko giành cho NDT không đủ nguồn lực về Kiến thức, Mối quan hệ, thời gian, khách hàng…và phải chuẩn bị về Tư duy, tâm lý, tài chính tự có(không nên sử dụng đòn bẩy và áp lực thanh khoản)...

Bài viết Trần ly TVG