Được luật “cởi trói”, dòng tiền kiều hối sẽ săn đón thị trường bất động sản ra sao?

Các Luật vừa có hiệu lực từ ngày 01/08 với nhiều quy định cởi mở hơn về việc sở hữu nhà ở đối với Việt kiều, điều này sẽ giúp mở rộng cơ hội thu hút nguồn vốn từ nước ngoài vào thị trường bất động sản thời gian tới.

Trong bối cảnh nền kinh tế thế giới có nhiều biến động và còn nhiều khó khăn thì lượng kiều hối là nguồn lực quan trọng để kích thích phát triển kinh tế, xã hội. Đặc biệt là các nước đang phát triển như Việt Nam.

Thông tin từ Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài, hiện có khoảng 6 triệu người Việt Nam sinh sống và làm việc tại hơn 130 quốc gia và vùng lãnh thổ, cùng với khoảng 650 ngàn lao động Việt Nam đang hoạt động tại 40 quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới.

Theo thống kê của người viết, cùng với nguồn vốn FDI thì dòng tiền kiều hối cũng chiếm tỷ cao trong số các nguồn vốn từ bên ngoài vào Việt Nam và có xu hướng tăng lên qua các năm.

Nguồn: Tổng hợp

Lượng kiều hối gửi về Việt Nam trong 10 năm gần đây duy trì vị trí cao trong top 10 quốc gia có kiều hối lớn nhất thế giới và top 3 khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Dòng tiền kiều hối lũy kế từ năm 1993-2022 đạt trên 190 tỷ USD; năm 2023 khoảng 16 tỷ USD, gần bằng vốn FDI giải ngân trong cùng kỳ thời gian đó. Ước tính mỗi năm có 25% lượng kiều hối chảy vào thị trường địa ốc.

Theo Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chi nhánh TPHCM, kiều hối chuyển về TPHCM 6 tháng đầu năm 2024 đạt gần 5.2 tỷ USD, bằng gần 55% so với cả năm 2023 và tăng gần 20% so với cùng kỳ.

Với các dữ liệu trên cho thấy lượng kiều hối qua các năm vừa qua có sự ổn định và tăng trưởng rõ rệt. Cùng với việc hành lang pháp lý thông thoáng hơn, thị trường bất động sản kỳ vọng thu hút được nhiều nguồn vốn từ kiều hối, thúc đẩy sôi động thị trường trở lại.

Giảm rủi ro khi nhờ người thân đứng tên

Ba luật gồm Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai đã có hiệu lực từ đầu tháng 8 với nhiều điểm mới. Trong đó, đáng chú ý là việc mở rộng quyền sử dụng đất đối với Việt kiều.

Theo quy định mới của Luật Đất đai, Việt kiều sẽ được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đủ điều kiện. Trước đó, người gốc Việt ở nước ngoài muốn đầu tư trong nước phải nhờ người thân hoặc họ hàng đứng tên hộ, nên ít nhiều sẽ có những tranh chấp, cùng nhiều rủi ro trong quá trình đầu tư.

Đây cũng là một phần nguyên nhân khiến kiều bào vẫn đang còn chần chừ chưa muốn xuống tiền.

Nói về vấn đề này, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam đánh giá dòng tiền từ kiều hối rất quan trọng đóng góp lớn cho nền kinh tế Việt Nam trong dài hạn. Việc mở cửa cho những người gốc Việt mua bất động sản mang tính nhân văn và nhu cầu của kiều bào sẽ tăng lên, giúp cho thị trường bất động sản thời gian tới sôi động hơn.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam

Theo ông Tuấn, trước giờ nhu cầu tìm kiếm mua bất động sản của kiều bào Việt không thay đổi. Tuy nhiên, lượng kiều hối chảy về Việt Nam hàng năm còn phụ thuộc vào nền kinh tế của nước ngoài (nước sở tại), đầu tư vào Việt Nam để có thêm lợi nhuận hoặc gửi tiền về cho người thân, phần lớn sẽ tập trung vào mua bán bất động sản.

Số lượng hàng năm tìm kiếm mua nhà của kiều bào trên trang batdongsan.com.vn nhiều nhất đến từ bang California (Mỹ), chiếm khoảng 2% trên lượng tìm kiếm trên cả nước, tiếp đến là Úc và Singapore.

“Trước giờ kiều bào mua bán bất động sản không được chính danh phải qua người thân, họ hàng nên sẽ có rủi ro về lợi ích nếu gặp chuyện chẳng may, do vậy Việt kiều chưa mạnh tay mua. Việc mở cửa này mang tính công bằng và khi thị trường cảng trở nên minh bạch thì kiều bào sẽ mua và gửi tiền về nhiều hơn”, ông Tuấn nói.

Động lực nào thúc đẩy kiều hối đầu tư vào Việt Nam?

Tốc độ lượng kiều hối đổ tiền đầu tư vào Việt Nam có xu hướng tăng dần trong các năm trở lại đây cho thấy thị trường Việt Nam có sự ổn định, bền vững.

Có rất nhiều động lực để kiều bào đầu tư vào Việt Nam, ngoài sự ổn định về chính trị, nền kinh tế phát triển hàng năm với GDP luôn ở mức cao, ông Tuấn liệt kê thêm nhiều lý do khác như kiều bào muốn đầu tư về quê hương nơi chính họ sinh ra và làm giàu cho đất nước; hay trước đây chưa có quy chế, giờ có rồi thì càng muốn đầu tư, thu hút kiều bào nước ngoài; tốc độ tăng trưởng bất động sản tại Việt Nam cũng đang ở mức tốt so các nước Đông Nam Á.

Lịch sử cho thấy làn sóng đầu tư vào Việt Nam có rất lâu và đã thành công nên đó cũng là lý do kiều bào vẫn tiếp tục đầu tư. Ngoài ra, nếu đầu tư tại Việt Nam có tỷ suất lợi nhuận cao hơn so với nước sở tại thì kiều bào vẫn sẽ chọn quê hương để đầu tư.

“Khi dòng tiền kiều hối về Việt Nam sẽ giúp cho dòng tiền luân chuyển, tạo ra được tiêu dùng giúp lưu thông hàng hóa, dịch vụ, khi tiêu dùng tăng thì GDP tăng. Kênh kiều hối rất quan trọng vì chiếm khoảng từ 5-6% GDP cả nước. Do đó, Nhà nước đã tạo mọi điều kiện để thu hút thêm dòng tiền của kiều bào từ nước ngoài vào Việt Nam”, ông Tuấn nhận định.

Phân khúc nào sẽ được Việt kiều săn đón?

Các luật mới có hiệu lực từ đầu tháng 8, nên có thể bây giờ chưa thực sự tạo tác động rõ ràng, lượng kiều hối từ giờ đến cuối năm dự kiến tăng từ 30-40%. Tuy nhiên, qua năm 2025-2026 lượng kiếu hối dự kiến sẽ tăng mạnh do thời điểm đó luật đã “ngấm”, chuyên gia Batdongsan.com.vn nhận định.

Về phân khúc, ông Tuấn cho rằng nhóm kiều hối thường sẽ nhắm vào phân khúc bất động sản có tài sản, cụ thể là nhà riêng và chung cư sẽ được săn đón trong thời gian tới, tập trung ở trung tâm, các thành phố lớn.

Vì các sản phẩm này có thể tạo ra thu nhập hàng tháng (cho thuê) và giữ được tài sản lâu dài, là khẩu vị của kiều bào khi đầu tư tại Việt Nam. Còn lại các sản phẩm mang tính chất đầu cơ nhiều như đất nền hay condotel thì không được lựa chọn mua nhiều.

“Thường kiều bào ít mua đầu cơ, do thủ tục mua bán khá phức tạp, nhưng mua để đầu tư cho thuê tạo ra dòng tiền thì nhiều”, ông Tuấn cho hay.

Về giá, đối với nhà phố, kiều bào thường tìm kiếm căn có giá trị trên 15 tỷ đồng ở những nơi có thể kinh doanh được, còn chung cư thì chọn căn khoảng 5 tỷ đồng, dễ dàng cho thuê.

Nói thêm về giá chung cư thời gian tới, ông Tuấn cho biết kể cả có tác động của kiều hối hay không thì giá chung cư vẫn sẽ tiếp tục tăng, do nhiều yếu tố như chi phí đầu vào, xin giấy phép khó hơn; bảng giá đất tăng lên; chi phí để phát triển dự án nhiều hơn…

Bên cạnh đó, giá chung cư so với nhà đất hiện tại ở cùng vị trí cùng một khu vực thì giá chung cư vẫn đang còn thấp. Như ở Bình Dương, giá trung bình chung cư hiện đang khoảng 35 triệu/m2, còn nhà đất thì khoảng 40 triệu/m2, có nhiều khu vực giá chung cư còn thấp hơn.

Trong tương lai, tỷ lệ giá chung cư và nhà đất ở các thành phố lớn sẽ tương đương nhau. Vì vậy, giá chung cư ở TPHCM và Hà Nội sẽ tiếp tục tăng nhưng tăng một cách bền vững.

Ngoài ra, việc hành lang pháp lý thông thoáng hơn sẽ tăng thêm nhu cầu mua bất động sản của kiều hối nên giá cũng sẽ tăng lên thêm một đoạn. Tuy nhiên, giá sẽ chỉ tăng tương ứng với thị trường cho thuê.

“Giá cho thuê nhà phố hiện tại có tỷ suất lợi nhuận là 2%, còn chung cư ở mức 3.5-4% đang hấp dẫn hơn. Nhưng nếu giá chung cư tăng lên khiến giá cho thuê chỉ còn ở mức 2-3% thì người mua lại có xu hướng chuyển qua nhà đất. Do vậy, sẽ có ràng buộc để làm cho giá chung cư ở mức luôn luôn cân bằng. Việc tăng giá chung cư sẽ có nhưng sẽ không quá nhanh và không quá ảo”, ông Tuấn lý giải.