Dừng Nghị định 08, doanh nghiệp BĐS như "ngồi trên lửa"

Để đầu tư kinh doanh, các doanh nghiệp BĐS phụ thuộc chủ yếu vào 3 nguồn vốn chính: vốn ứng tiền khách hàng, vốn từ phát hành trái phiếu và vốn vay từ ngân hàng.

Số liệu cũng cho thấy giá trị phát hành trái phiếu (TP) riêng lẻ liên tục giảm từ giữa năm ngoái, chỉ ghi nhận sự cải thiện trở lại kể từ khi Nghị định 08/NĐ-CP (NĐ08) và một số động thái từ NHNN cho thị trường.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến bày tỏ lo ngại sự cải thiện này sẽ không kéo dài, và nhiều DN BĐS hiện đang như “ngồi trên lửa” khi một số điều khoản quy định về “tạm nới” đối với TPDN của NĐ08 sẽ hết hiệu lực vào cuối năm nay, và dự kiến không được gia hạn thêm thời gian.

Áp lực đáo hạn TP

Cộng hưởng với sự trầm lắng của thị trường BĐS do bị tạm “siết van” tín dụng, áp lực từ TPDN là đáng lo ngại đối với DN BĐS. Thậm chí, ngay khi NĐ08 được ban hành, vẫn cần có thời gian đủ dài các DN BĐS mới có thể xoay xở.

Trong một báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) gần đây, cho thấy các DN BĐS vẫn đang cố gắng kéo dài thời gian để thực hiện tái cấu trúc nợ, qua hoạt động phát hành, mua lại TPDN và đàm phán gia hạn đáo hạn. Trong quý IV này, áp lực TPDN đáo hạn rơi vào khoảng 57.000 tỷ đồng, đã trừ các khoản mua lại, trong đó BĐS chiếm khoảng 47%.

Còn theo thống kê mới nhất từ CTCK Yuanta, lượng TPDN đáo hạn trong năm 2024 tương đối lớn với hơn 297.000 tỷ đồng đã tới hạn, trong đó nhóm BĐS vẫn chiếm tỷ trọng lớn với khoảng 123.000 tỷ đồng tới hạn.

Khó khăn vẫn tiếp tục đeo bám DN BĐS, bởi việc đáo hạn chỉ giúp họ có thời gian ổn định lại để phục hồi sản xuất, kinh doanh và tái cơ cấu nợ, còn thực tế là chuyển nợ sang thời điểm khác.

Tại nhiều hội thảo, tọa đàm, diễn đàn được tổ chức trong thời gian qua để bàn cách tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, đại diện nhiều DN BĐS bày tỏ lo lắng khi khó khăn chồng chất, ngày đáo hạn đang tới gần, khả năng thanh toán thấp.

Theo các đánh giá của các tổ chức, thị trường TP đã có một số tín hiệu khả quan sau khi NĐ08 được ban hành. Song nỗi lo áp lực đáo hạn vẫn “ám ảnh” DN BĐS ít nhất tới năm 2026.

Ở ngắn hạn, nhìn nhận về sự phục hồi của thị trường TP thời gian tới, CTCK VNDirect cho rằng, dù áp lực đáo hạn TPDN có thể giảm đáng kể vào cuối năm nay và quý I-2024, nhưng sau đó sẽ tăng mạnh trở lại vào quý II-2024. CTCK ACBS cũng chung nhận định khi cho rằng, kênh huy động vốn từ TPDN (chiếm tới 30% vốn vay của các DN BĐS) hiện đang bị đóng băng và chưa có giải pháp hữu hiệu thực sự mang tính đột phá để giải quyết.

Các DN BĐS tiếp cận nguồn vốn mới khó khăn và áp lực thanh toán lớn dần khi TP đến kỳ đáo hạn.

Nên cân nhắc một số quy định trong NĐ08

Mới đây, Bộ Tài chính cho biết NĐ08 sắp hết hiệu lực và sẽ quay lại áp dụng NĐ65 (dự kiến ngày 31-12-2023). Điều 3 NĐ08 quy định ngưng hiệu lực thi hành đối với một số quy định của NĐ65, gồm (i) việc xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân, (ii) về thời gian phân phối TP của từng đợt phát hành, và (iii) về kết quả xếp hạng tín nhiệm đối với DN phát hành TP.

Việc Bộ Tài chính cho biết sẽ không gia hạn thêm một số quy định nói trên của NĐ08, đang làm dấy lên những ý kiến bày tỏ lo ngại nhiều vấn đề về số lượng TPDN được giãn, hoãn nợ hay quy định về nhà đầu tư chuyên nghiệp, thị trường BĐS sẽ tiếp tục “đóng băng”.

Theo Bộ Tài chính, sau khi Chính phủ ban hành NĐ08, thị trường đã có những dấu hiệu tích cực hơn, DN đã quay lại phát hành được TP. Nếu quý I-2023 hầu như không có đợt phát hành nào, từ quý II tháng sau khối lượng TPDN phát hành đều cao hơn tháng trước.

Tính đến hết tháng 11 đã có 77 DN phát hành TP với khối lượng khoảng 220.000 tỷ đồng. Cùng với đó, sau khi có NĐ08, DN và nhà đầu tư trái chủ đã rất nỗ lực thực hiện đàm phán thanh toán TP đến hạn.

Số liệu thống kê của Bộ Tài chính cho thấy, có khoảng 40% khối lượng TPDN chậm trả của 68 DN đến nay đã có phương án đàm phán, với tỷ lệ đàm phán thành công tăng từ 16% (tháng 2) lên 63% (tháng 10). Những con số trên ít nhiều cho thấy sự hiệu quả và tích cực của NĐ08 - được cho là NĐ sửa sai cho NĐ65 và NĐ153 vốn siết van quá chặt và quá đột ngột thị trường TPDN.

Tuy nhiên, với việc dừng gia hạn một số quy định tại NĐ08, dư luận cũng đang đặt câu hỏi: thời điểm này đã phù hợp?

Trao đổi với ĐTTC, TS. Lê Duy Bình, Giám đốc Economica Việt Nam, cho rằng NĐ08 về bản chất vẫn chỉ là giải pháp tình thế, tạo điểm tựa cho thị trường TP vượt qua khủng hoảng, không thể thúc đẩy thị trường TP tăng trưởng nhanh ngay trong giai đoạn này.

“Tác động rõ nhất của NĐ08 là mở đường pháp lý cho DN tái cơ cấu nợ TP trong sự đồng thuận của trái chủ, tránh được sự sụp đổ của một số DN, gây hiệu ứng tiêu cực đến hệ thống kinh tế. Song cần nhấn mạnh, NĐ08 chỉ là một trong những giải pháp từ Chính phủ, Bộ Tài chính. Còn với sức nặng của thị trường kéo theo cả nền kinh tế, một chiếc phao cứu sinh không thể cứu nổi, mà cần nhiều phao cứu sinh hơn” - TS. Lê Duy Bình nhìn nhận.

Theo TS. Lê Duy Bình, các vấn đề của thị trường phải được giải quyết một cách triệt để, DN BĐS mới có thể hấp thụ các nguồn vốn mới. Qua đó, thị trường TPDN nói riêng và thị trường vốn nói chung đang suy yếu sẽ có cơ hội khỏe lại, phục hồi niềm tin từ nhà đầu tư. Bên cạnh đó, việc tháo gỡ khó khăn về chính sách, cơ chế để đa dạng các nguồn tài chính như vốn tín dụng, TPDN, quỹ đầu tư, vốn đầu tư trực tiếp hoặc gián tiếp nước ngoài, là rất quan trọng để giúp DN và thị trường BĐS phục hồi.