Đừng để thành phố phía Đông 'thổi căng' bong bóng bất động sản

TPHCM đang trên hành trình hiện thực hóa giấc mơ “thành phố sáng tạo phía Đông” khi có sự đồng thuận về chủ trương thành lập. Một đề án đang được gấp rút hoàn thiện, sau đó là lộ trình và các điều kiện pháp lý, vật chất đảm bảo cho việc triển khai trên cơ sở quy hoạch về không gian của “thành phố trong thành phố” đã được đề cập đến. Tuy vậy, chuyển động sớm nhất trên thực tế vẫn là làn sóng đầu tư, tìm cơ hội đang trỗi dậy tại thị trường bất động sản khu vực này.

Trong khoảng 5 năm trở lại đây, với việc phát triển hạ tầng đồng bộ đã giúp khu Đông (quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức) là nơi tập trung đông đúc dự án bất động sản nhất nhì TPHCM. Ngay khi ý tưởng thành lập thành phố phía Đông, hay còn có tên gọi là thành phố Thủ Đức, xuất hiện thì khu vực này đã trở thành một “điểm nhấn” không thể thiếu trong nhiều chiến dịch quảng cáo, giới thiệu sản phẩm của các dự án bất động sản. Khi ý tưởng này đang ngày một gần hơn với việc triển khai trên thực tế thì có thể là cơ sở cho sự gia tăng giá bất động sản, từ đó thiết lập một mặt bằng mới.

Làn sóng giá bắt đầu dâng cao

Việc thành lập thành phố Thủ Đức theo định hướng hình thành khu đô thị sáng tạo, tương tác cao được đánh giá là phù hợp với chủ trương chung về phát triển kinh tế số, phát huy năng lực, đổi mới, sáng tạo. Điều này khiến nhiều người dân các quận nơi đây kỳ vọng về sự bứt phá mạnh về hạ tầng khu vực trong tương lai. Đây cũng là cú hích đầu khiến giá nhà đất 3 quận phía Đông TPHCM bắt đầu tăng trong nửa cuối tháng 8 này.

Theo thông tin thống kê trên trang rao vặt Batdongsan.com.vn trung bình một tuần có gần 2.000 tin rao bán liên quan đến khu vực này với mức giá tăng thêm từ 2-3%. Cụ thể, giá chào bán đất nền trung bình tại Thủ Đức hiện rơi vào tầm 53,7 triệu đồng/m², tăng khoảng 1,2% so với giá chào bán thời điểm đầu năm. Loại hình nhà riêng, nhà hẻm có giá chào bán từ 63-95 triệu/m², tăng 0,5-07% nhưng lại là loại hình ghi nhận giao dịch thực tốt nhất thị trường. Riêng loại hình căn hộ có giá bán vào khoảng 33 triệu/m², tăng thêm 1,1% so với giá chào bán tháng 8-2019.

Không chỉ loại hình bất động sản nhà phố, đất nền mà ngay cả các dự án chung cư khi chào bán thứ cấp cũng đã tăng lên tầm 2% khi thông tin thành phố phía Đông ngày một rõ ràng hơn. Tính từ đầu năm nay, dù dịch Covid-19 khiến giao dịch trên thị trường chậm lại nhưng giá bất động sản ở khu vực này vẫn tăng. Không chỉ các dự án hiện hữu, nhiều dự án đang triển khai cũng bắt đầu đưa ra mặt bằng giá bán mới cao hơn so với giai đoạn trước đó.

Tại quận 9, một dự án biệt thự và nhà vườn đang được chủ đầu tư chào bán từ 45 triệu/m2 và sau khi có thông tin Thủ tướng ủng hộ việc thành lập thành phố phía Đông, dự án này ghi nhận lượng khách cao gấp ba lần so với trước đó.

Ngoài ra, nhiều căn hộ hiện hữu có giá khởi điểm 30-35 triệu/m² ở năm 2019 hiện đã leo lên 37-40 triệu/m². Giá chung cư thứ cấp trên các tuyến đường Đồng Văn Cống, Xa lộ Hà Nội cũng có xu hướng tăng thêm 300-400 triệu đồng/căn so với đầu năm 2019.

Đó là thống kê mới được cập nhật trong một báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn. Đây là khu vực được cho là có giá bất động sản (BĐS) tăng mạnh nhất tại TPHCM trong những năm qua. Theo đơn vị này nếu chỉ nhìn mức tăng giá tăng giá 1-2% trong nửa tháng qua tưởng chừng như không có biến động nhiều nhưng nếu tính cả bước giá trong 2 năm gần nhất thì khu vực này đã tăng bình quân lên 45%. Và xu hướng tăng này có thể sẽ cao hơn trong thời gian tới biến khu vực này trở thành một “ốc đảo” khác biệt về giá bất động sản so với các nơi khác.

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và phát triển (R&D) DKRA Việt Nam, đề án thành phố Thủ Đức được thông qua chủ trương đang tác động giúp thị trường BĐS khu vực này nóng lên. Nhiều chủ đầu tư tận dụng thông tin trên làm lợi thế gia tăng quảng cáo, thu hút người mua, nhiều dự án thuộc khu vực nhờ vậy cũng tranh thủ đẩy mặt bằng giá lên một mức mới. Trên thực tế, ba quận 2, 9 và Thủ Đức thời gian qua vốn đã có nhiều dự án trọng điểm ra đời, việc xây dựng thành phố mới sắp tới được xem là cú bồi thêm giúp giới đầu tư kỳ vọng giá bất động sẽ tăng vọt.

Những cú hích tiếp theo có làm thị trường bị thổi giá?

Mới đây, để thúc đẩy kêu gọi đầu tư, TPHCM vừa đề xuất quy hoạch lại 3 khu vực ở khu vực này là Linh Trung, Trường Thọ và Tam Đa để thu hút các dự án đầu tư. Đầu tư gia tăng sẽ kéo theo sự phát triển đô thị mạnh mẽ, thị trường BĐS khu Đông Sài Gòn trong tương lai được dự báo sẽ sôi động hơn. Trong tương lai gần các dự án quy mô lớn sẽ được triển khai và sẽ là cú hích tiếp theo thổi căng thị trường khi làn sóng đầu tư ăn theo sẽ nổi lên.

Gần nhất có thể sẽ là dự án tại khu đất 30 héc-ta tại phường Trường Thọ, đây được xác định là vị trí lõi trung tâm của thành phố Thủ Đức trong tương lai. Toàn thể khu 30 héc-ta này dự kiến bao gồm khu đất cảng ICD Sotrans hơn 10 héc-ta; khu đất nhà máy Công ty cổ phần Thép Thủ Đức VNSteel 8 héc-ta; khu đất 10,6 héc-ta hiện là Trạm nghiền Thủ Đức - chi nhánh Công ty cổ phần Xi Măng Hà Tiên và khu đất 0,8 héc-ta hiện là văn phòng và nhà xưởng của Công ty Vận tải Hà Tiên.

Để hướng tới đô thị sáng tạo trong tương lai, mới đây khu vực phường Trường Thọ cũng đã được TPHCM đề xuất quy hoạch lại ba ô đất A1, A2 và A5 với diện tích khoảng 8 héc-ta. Đây là khu đất thuộc nhà máy thép Thủ Đức. Ngoài ra, sau khi di dời các nhà máy, kho cảng thì các khu đất còn lại trong cụm này cũng sẽ chuyển công năng trở thành dự án Khu phức hợp nhà ở kết hợp dịch vụ thương mại đã được điều phê duyệt theo đồ án trục Xa lộ Hà Nội trước đó.

Khi các đề án quy hoạch dần thành hình trên thực tế đang tạo ra môi trường lý tưởng cho các nhà đầu tư bất động sản tìm kiếm cơ hội tăng trưởng. Thành phố mới phải có cơ chế, chính sách đặc thù nhằm tạo điều kiện thuận lợi để thu thú doanh nghiệp đầu tư. Nếu đi đúng hướng thì tất cả mọi lĩnh vực đều được hưởng lợi và là một phần trong sự phát triển đó. Như vậy, bất động sản tại khu vực này sẽ được nâng giá trị thật.

Tuy nhiên, nếu đi “chệch hướng” sẽ để lại nhiều hệ luỵ mà bất động sản là lĩnh vực nặng nề nhất. Thực tế cho thấy, hiện đã có nhiều đô thị, thành phố mới được thành lập cách đây hàng chục năm, từng tạo nên nhiều cơn sốt đất nhưng đến bây giờ vẫn không thể thành hình.

Bên cạnh đó, những thông tin quy hoạch như trên nếu không được quản lý và tuyên truyền minh bạch sẽ dễ dàng bị các nhóm lợi ích, đầu cơ lợi dụng như một miếng mồi béo bở để tạo sóng giá nhà đất, gây bất ổn cho thị trường bất động sản.

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D của DKRA Việt Nam, không nên vin vào việc thành lập thành phố Thủ Đức để đẩy giá hoặc thổi giá bất động sản lên quá cao. Để phát triển ra các khu đô thị vệ tinh, TPHCM cần phát triển nhanh hơn, thành trung tâm quốc tế về tài chính, dịch vụ ở bậc cao. Việc phát triển thành phố Thủ Đức là bước đi lâu dài, nhà đầu tư nên có tính toán dài hạn để tiên liệu về tiềm năng và dự địa phát triển của thị trường trong tương lai thay vì vội vàng, thiếu thận trọng.

Nhiều chuyên gia cho rằng, thành phố mới chỉ thật sự mang lại hiệu quả khi có những quy hoạch đặc biệt, những chính sách mời gọi đầu tư trong và ngoài nước hấp dẫn, có nền tảng cơ sở hạ tầng kỹ thuật - xã hội tốt… để trở thành một “đòn gánh” với trung tâm thành phố hiện hữu.

Trong một chia sẻ gần đây, Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn cho biết, vào năm 2019, TPHCM tổ chức thi tuyển ý tưởng quy hoạch phát triển khu đô thị sáng tạo tương tác cao phía Đông, đề bài chủ yếu tập trung tìm kiếm sáng kiến sử dụng sáu khu “đất vàng” phía Đông. Nếu được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đề án xây dựng khu đô thị mới, cần một bản quy hoạch với đề bài chi tiết, phức tạp hơn gấp 10 lần.