Đừng ảo tưởng cứ đầu tư BĐS khu công nghiệp là thắng

Từ làn sóng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI thời gian gần đây, ngoài ra báo đài thời sự cũng giúp bạn biết rằng phân khúc bất động sản công nghiệp đang là xu hướng đầu tư được nhiều người chú ý. Cá nhân tôi cũng nhận định bất động sản khu công nghiệp sẽ tăng trưởng mạnh tốt trong 5 năm tới.

Tuy nhiên vì sao cũng là đầu tư bất động sản công nghiệp mà người thì lãi, người thì thua lỗ, thậm chí không bán được vì không có thanh khoản. Tôi đã từng chia sẻ nhiều về tính giá trị và tính thanh khoản. Đây là 2 yếu tố quan trọng cần đi kèm với nhau trong mọi phân khúc bất động sản. Thanh khoản đơn giản là bán nhanh hơn bình thường, ít nhất không bị chôn vốn lâu. Còn giá trị ở đây không phải là giá cả mà là tính giá trị của bất động sản đó và giá trị của nó phải tương xứng với số tiền mà người tiêu dùng sẵn sàng bỏ ra.

Khi bạn đầu tư, bạn cần tự hỏi mua cho ai, mua để làm gì sau này. Ví dụ nếu bạn bán cho công nhân lương 5-6 triệu/tháng thì không thể bán 1,5 tỷ/lô đất. Còn nếu bạn mua để cho thuê, kinh doanh thì phải định giá theo phương pháp dòng tiền.

Ví dụ: không ai bỏ ra 4,5 tỷ đầu tư bất động sản để rồi cho thuê mỗi tháng kịch kim chỉ được 5 triệu. Với những bất động sản cho thuê, kinh doanh, bạn cần nghĩ ra cách tạo ra dòng tiền lớn hơn. Trong trường hợp đã tìm mọi cách mà dòng tiền thu về vẫn thấp như vậy thì bạn nên cân nhắc về ý định đầu tư bất động sản đó.

Trong bất động sản khu công nghiệp, cá nhân tôi rất hạn chế đầu tư đất nền dự án ven khu công nghiệp, vì như quan sát của tôi thì loại hình này mưa thì dễ bán ra rất khó. Với bất động sản ven khu công nghiệp tôi thường đầu tư đất thổ cư của dân, ở những trục chính, quy hoạch đẹp và có thể kinh doanh được. Khi làn sóng nhà đầu tư đổ về bạn yên tâm rằng bất động sản của bạn sẽ tăng giá rất mạnh.

Ngoài ra, việc đầu tư bất động sản vào một khu công nghiệp còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác. Như là tỷ lệ lấp đầy của các nhà máy trong khu công nghiệp đó. Một khu công nghiệp mà chỉ mang tính chủ trương có quy hoạch mà bạn đã lao vào đầu tư ngay thì cực kỳ rủi ro. Vì không biết đến bao giờ mới có công nhân về làm việc và sinh sống ở khu công nghiệp đó.

Còn tiếp…