Đưa giá bất động sản về giá trị thật

Dòng tiền bị kiểm soát chặt, nguồn cung khan hiếm, thanh khoản trên thị trường bất động sản (BĐS) thấp... đang khiến thị trường bất động sản trên đà giảm tốc, tâm lý nhà đầu tư thận trọng. Thực tế này có đưa giá BĐS về giá trị thật?

Giao dịch hạn chế, sức mua giảm

Theo dữ liệu nghiên cứu thị trường mới đây của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), giá giao dịch các sản phẩm nhà ở, đất nền, căn hộ chung cư... vẫn duy trì xu hướng tăng từ đầu năm đến nay, với mức cao hơn so với năm 2021. Trong khi đó, thanh khoản trên thị trường BĐS đang có xu hướng giảm, giao dịch nhà đất tại nhiều địa phương cũng đang chững lại.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch VARS, thị trường BĐS nói chung, nền kinh tế nói riêng đang chịu nhiều tác động từ những bất ổn chính trị, kinh tế thế giới và nhiều bất cập đến từ các yếu tố vĩ mô khác, nên khó đoán định khi nào thị trường sẽ phục hồi trở lại, thanh khoản trở về mức ổn định, vì khả năng chi trả của những người có nhu cầu ở thật giảm, mức độ hấp thụ bước sang quý III/2022 đều hạn chế. Điều này đang phản ánh đúng thực tế sau khi dịch COVID-19 được kiểm soát, kinh tế khó khăn, cộng với nguồn vốn tín dụng đầu tư vào BĐS bị ngân hàng siết chặt kiểm cũng ảnh hưởng đến nhu cầu tìm mua.

Qua tìm hiểu, trước năm 2020, khi thị trường BĐS phát triển nhanh, các nhà đầu tư lướt sóng hầu hết đều thắng, nhưng từ đầu năm đến nay, khi thị trường có dấu hiệu đi ngang, không ít nhà đầu tư, đầu cơ “ôm hàng” đều phải bán rẻ cắt lỗ. Tại các sàn giao dịch BĐS hiện nay, nhà đầu tư tham gia thị trường với mục đích lướt sóng đều vắng bóng, vì tìm mua BĐS thời điểm này không thể bán trao tay trong ngắn hạn từ 6 – 12 tháng, mà phải kéo dài từ 12 - 36 tháng. Nếu không tìm hiểu, cân nhắc kỹ lưỡng, nhà đầu tư chắc chắn bị đọng, lỗ vốn, vì ngoài nguồn tín dụng ngân hàng bị kiểm soát, lãi suất cũng đang tăng cao.

Ông Nguyễn Chí Thanh cho biết thêm, trong thời điểm này, những người dùng vốn vay chắc chắn phải bán ra, kể cả lỗ để thu hồi vốn, trả nợ. Còn với những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh vẫn có thể cầm cự lâu dài. Song, nếu mức giá BĐS tiếp tục tăng, thị trường sẽ khó thanh khoản, ít giao dịch. Bức tranh chung của thị trường hiện nay là giá BĐS đang cao hơn nhiều so với thu nhập trung bình của người dân, dẫn đến việc hấp thụ sản phẩm thấp. Đặc biệt, nguồn cung đang chủ yếu ở phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu nhà ở thu nhập thấp lớn mà nguồn cung hạn chế. Vì vậy, giải pháp cấp bách hiện nay là cần sớm gia tăng nguồn cung, đưa bất động sản về giá trị thực, đáp ứng nhu cầu thực và cân bằng thị trường.

Người mua quyết định giá trị thật

Trước thực tế trên, VARS cũng đưa ra phân tích, trước đây khi dòng tiền đổ vào thị trường BĐS dễ, chủ yếu phân bổ vào các dạng bất động sản đầu cơ. Nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp không được chú trọng, dẫn đến thiếu nguồn cung cho phân khúc này. Tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Khánh Hòa, Đà Nẵng hiện không còn nhà dưới 25 triệu đồng/m², trong khi nguồn cung căn hộ hàng chục tỷ đồng lại dư thừa.

Đặc biệt, dòng tiền đổ mạnh vào đất nền (phân khúc mang tính đầu cơ cao), các giao dịch từ tình trạng phân lô, bán nền sai quy định có giá cao gấp nhiều lần các sản phẩm chính thống. Hiện tượng này không tốt cho cơ cấu sản phẩm, phát triển kinh tế, phát triển ổn định thị trường BĐS tại các địa phương. Hầu hết doanh nghiệp BĐS đều khó tiếp cận được nguồn vốn tín dụng và hạn chế nguồn cung khiến giá nhà đất bị đẩy lên cao, giao dịch chững lại...

Theo khảo sát của VARS, giá căn hộ ở một số vùng ven các thành phố lớn đã bị đẩy lên quá cao (50 - 60 triệu đồng/m²). Những cơn sốt đất trong cuối năm 2021, đầu năm nay tại các các khu vực sôi động như Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Nguyên... có những lô đất nền đã tăng lên 30 - 50% giá trị. Tuy nhiên, từ quý II/2022, hiện tượng này đã không còn, vì với mức giá này, các giao dịch khó thành công trước tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.

Vì vậy, lãnh đạo VARS cho rằng, người dân có nhu cầu thật sẽ quyết định mức giá thật của các sản phẩm BĐS. Tới đây, khi có nhiều nhà đầu tư tham gia vào xây dựng BĐS vùng ven các đô thị lớn, sức cạnh tranh sẽ cao hơn. Khi đó, mức giá sẽ giảm về giá trị thật và xu hướng điều chỉnh giá sẽ tích cực hơn. Việc đầu tư, đầu cơ mua nhà đất sử dụng các đòn bẩy tài chính sẽ dần hạn chế, dòng tiền vào BĐS chỉ đón nhận những cơ hội an toàn trong tương lai.

VARS cũng kiến nghị các cơ quan quản lý Nhà nước cần thúc đẩy nhanh việc sửa đổi các luật liên quan đến thị trường BĐS, để tạo ra hành lang thông thoáng, thuận lợi cho kênh phát hành trái phiếu, các quỹ đầu tư tín thác, tạo hành lang đa dạng hoá nguồn vốn; đồng thời, sớm có các biện pháp kiểm soát lạm phát, cân đối dòng tiền đầu tư vào các phân khúc BĐS khác như nhà ở xã hội, BĐS du lịch, BĐS công nghiệp...

“Ở thời điểm này, BĐS tăng ở khu vực nào, ở đó có thể là hiện tượng thổi giá. Năm nay, những yếu tố cơ bản để đẩy giá BĐS tăng cao như thời gian qua không còn, trừ khi pháp lý đã được điều chỉnh, thông tin quy hoạch được công bố, cơ sở hạ tầng được đầu tư… Chưa kể, Chính phủ và các địa phương đang có động thái điều tiết thị trường về giá trị thật”, lãnh đạo VARS chia sẻ.