Đứa 'con lai' chưa được thừa nhận, sổ đỏ officetel còn mơ dài

Loại hình “con lai” giữa văn phòng làm việc và căn hộ để ở thường gọi với tên officetel chỉ mới xuất hiện từ năm 2014, phát triển rất nhanh và mạnh. Những vấn đề pháp lý liên quan đến officetel đến nay vẫn chưa được rõ ràng.

Loại hình BĐS mới

Officetel là từ ghép giữa office và hotel, tức là căn hộ "lai" giữa nhà ở, khách sạn và văn phòng làm việc. Đa số officetel có diện tích từ 20-50m2, và do diện tích nhỏ như vậy nên giá bán của officetel thường khá thấp, nhiều đối tượng khách hàng khác nhau có thể mua được.

Một trong những dự án bất động sản officetel đầu tiên là The Manor Officetel (The Manor giai đoạn 2, quận Bình Thạnh, TP.HCM). Dự án gồm 2 khối nhà cao 20-35 tầng, cung cấp cho thị trường 611 căn hộ cao cấp kết hợp văn phòng.

Nhận thấy đây là một lối đi riêng trong ngành địa ốc, vài năm trở lại đây, nhiều chủ đầu tư đã khai thác mô hình này ở những dự án có vị trí đắc địa, tập trung ở các quận trung tâm tại TP.HCM như: Quận 1, quận 2, quận 4, quận 5. Có thể điểm mặt các chủ đầu tư lớn phát triển mô hình officetel như: Sunrise City của Novaland; The EverRich Infinity của Phát Đạt Corporation; Vinhomes Central Park của Vinhomes; Sky Center của Hưng Thịnh,...

Tại Hà Nội, các dự án Soho C2 D’Capitale; Hongkong Tower của Kang Long; hay loạt dự án độc lập của Vingroup như Vinhomes Green Bay Mễ Trì, Vinhomes Sky lake Phạm Hùng, Vinhomes Metropolis Liễu Giai,... cũng bổ sung cho thị trường Hà Nội một nguồn cung officetel không nhỏ.

Theo thống kê của CBRE, trong 3 năm qua có khoảng 12.000 căn officetel gia nhập thị trường. Theo khảo sát, loại hình officetel này rất hút nhà đầu tư sau cơn sốt văn phòng làm việc chung, cứ ra đến đâu là hết đến đó.

Với diện tích phổ biến chỉ từ 25-50m2, tổng giá trị mỗi căn officetel thường thấp hơn so với một căn hộ để ở thông thường. Đây cũng là yếu tố giúp officetel cạnh tranh tốt so với sản phẩm căn hộ thông thường.

Trong khi đó, một số nhà đầu tư cho biết hiệu suất cho thuê của loại hình officetel cũng khá tốt với mức lợi nhuận khoảng từ 15 triệu đồng/tháng trở lên. Tìm trên các trang mạng cũng dễ dàng bắt gặp các mẫu quảng cáo khẳng định officetel mang lại nguồn thu nhập khoảng 8-12%/năm trên tổng giá trị đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết, mô hình officetel giúp các doanh nghiệp nhỏ có cơ hội tiếp cận nguồn lực vật chất qua việc sử dụng các căn hộ này là nơi hoạt động kinh doanh, nơi khởi nghiệp một cách chuyên nghiệp. Song, trong tòa nhà chung cư có mục đích hỗn hợp cần có cơ chế hoạt động quản lý, vận hành phù hợp với hoạt động kinh doanh.

Nảy sinh rắc rối

Theo đúng nghĩa này thì căn hộ officetel được thiết kế vừa là nơi làm việc, vừa là nơi nghỉ ngơi như khách sạn. Thực tế là, vì không tính chỉ tiêu dân số trong dự án, nên các diện tích thương mại khó kinh doanh sẽ được chủ đầu tư chuyển sang dạng căn hộ officetel để bán nhanh hơn, thu lợi lớn.

Theo ông Alex Crane, Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn Bất động sản Thương mại Cushman & Wakefield tại Việt Nam, mô hình này cũng sẽ tác động đến nguồn cung bất động sản thương mại hoặc văn phòng trong tương lai. Nếu một nhà đầu tư chuyển hướng từ phát triển dự án văn phòng truyền thống sang các văn phòng lưỡng dụng nhỏ này, họ có thể bán với giá nhà ở.

Một số căn hộ tuy được gọi là officetel nhưng thực chất chỉ dùng để ở như căn hộ bình thường hoặc cho thuê để ở, một số nơi dùng để đặt văn phòng làm việc. Đặc biệt, nhiều dự án officetel cho phép các “cư dân” sử dụng tất cả tiện ích giống như một căn hộ chung cư.

Đến nay, nhiều căn hộ officetel của The Manor Officetel lại đang dùng để ở. Những căn hộ ở đây vẫn chưa được cấp sổ đỏ và chủ sở hữu căn hộ này cũng không được đăng ký cư trú như những căn hộ bình thường.

Trên thị trường, từng có những tranh chấp, xung đột gay gắt xảy ra giữa cư dân mua căn hộ tại dự án với người mua officetel. Bởi họ cho rằng người mua officetel có diện tích nhỏ, chi phí quản lý đóng ít hơn nhưng mức độ vận hành, lượng người ra vào officetel lại lớn...

Thách thức lớn nhất đối với mô hình này là thiếu khung pháp lý. Hiện vẫn chưa có quy định cụ thể về quyền sở hữu và sử dụng căn hộ giữa mục đích làm việc và lưu trú, các quy định về việc sở hữu căn hộ officetel đối với người nước ngoài.

Trước tình hình trên, tháng 4/2018, UBND TP.HCM đã ban hành Công văn 1466 đề nghị tạm dừng việc xem xét, điều chỉnh, bổ sung hoặc chuyển đổi một phần chức năng của công trình, dự án sang officetel trên địa bàn cho đến khi Chính phủ ban hành quy định đối với loại hình này.

Bộ Xây dựng gặp khó

Vừa qua, Bộ Xây dựng đã có Văn bản số 1703/BXD-QLN báo cáo Thủ tướng Chính phủ về việc nghiên cứu, xây dựng ban hành Quy chế quản lý vận hành loại hình công trình văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (officetel). Cơ quan này thừa nhận gặp nhiều khó khăn khi nghiên cứu, xây dựng ban hành thông tư về Quy chế quản lý vận hành officetel.

Theo Bộ Xây dựng, đó là do vướng mắc về cơ sở pháp lý và thẩm quyền ban hành. Cụ thể, hệ thống pháp luật hiện hành như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản; Quy chuẩn, Tiêu chuẩn xây dựng chưa có khái niệm, quy định pháp lý về officetel.

Xét về lưu trú và quản lý lưu trú, việc hướng dẫn lưu trú, quản lý lưu trú (đối tượng, điều kiện đăng ký lưu trú, đơn vị quản lý lưu trú,... ) thuộc thẩm quyền, chức năng, nhiệm vụ của ngành Công an, không thuộc chức năng, thẩm quyền của Bộ Xây dựng.

Về thủ tục hành chính, riêng đối với tòa nhà căn hộ văn phòng (không có căn hộ nhà ở) thì chưa có quy định pháp luật cụ thể.

Về điều kiện đầu tư kinh doanh, việc quản lý vận hành công trình xây dựng đa năng, đa sở hữu (một tòa nhà căn hộ văn phòng có nhiều chủ sở hữu) cần có một đơn vị quản lý vận hành có chức năng, điều kiện, đảm bảo năng lực thực hiện công tác quản lý vận hành, bảo trì công trình, đặc biệt là các phần diện tích sở hữu sử dụng chung.

Trong khi đó, cơ chế xử phạt đối với các hành vi vi phạm hành chính trong hoạt động quản lý vận hành officetel chưa được quy định trong Nghị định số 139/2017/NĐ-CP. Theo quy định, việc quy định xử phạt thuộc thẩm quyền của Chính phủ.

Văn bản cũng nêu rõ, theo Nghị định số 81/2017/NĐ-CP ngày 17/7/2017 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Bộ Xây dựng không có quy định về nội dung quản lý vận hành căn hộ văn phòng (hoặc công trình xây dựng nói chung) thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng. Do vậy, việc Bộ Xây dựng xây dựng thông tư ban hành quy chế quản lý vận hành officetel là chưa đủ cơ sở pháp lý.

Với những vướng mắc trên, trên cơ sở ý kiến của Bộ Tư pháp và Bộ VH-TT&DL, Bộ Xây dựng nhận định, việc ban hành quy chế quản lý vận hành officetel theo hình thức thông tư là chưa đảm bảo cơ sở pháp lý.

Do đó, Bộ đề xuất Thủ tướng cho phép chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan nghiên cứu, xây dựng trình Chính phủ Nghị định quy định về quản lý vận hành officetel.

Trong khi tính pháp lý của căn hộ officetel chưa rõ ràng, khi quyết định xuống tiền, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ các vấn đề về xu hướng của loại hình này trong tương lai, các chính sách, cam kết liên quan để không gặp phải trục trặc đáng tiếc.