Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Đề xuất không điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất khi đã được phê duyệt

Trong quá trình lấy ý kiến nhân dân về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), một trong những nội dung được đặc biệt quan tâm là vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Điều này xuất phát từ những tồn tại do công tác quy hoạch chậm trễ, tùy tiện thay đổi, ảnh hưởng lớn tới kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của nhiều địa phương.

Tránh tuỳ tiện điều chỉnh, “băm nát” quy hoạch

Trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), một nội dung được nhiều người quan tâm là chương 5 về quy hoạch kế hoạch sử dụng đất. Đặc biệt là các quy định liên quan đến nguyên tắc lập quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất.

Góp ý về vấn đề này, TS. Nguyễn Quân, Chủ tịch Hội Tự động hóa Việt Nam cho rằng, cần tránh tình trạng tuỳ tiện điều chỉnh, “băm nát” quy hoạch hay “phá vỡ” quy hoạch đất như thực tế nhiều năm qua, dẫn tới làm biến dạng quy hoạch ban đầu, nhất là quy hoạch đô thị. “Nếu quy hoạch đã được phê duyệt thì không nên điều chỉnh nữa, cần bổ sung nội dung trong thời kỳ quy hoạch (10 năm), chỉ cho phép điều chỉnh quy hoạch đối với đất an ninh, quốc phòng và giao thông phù hợp với các căn cứ điều chỉnh quy hoạch và do cấp trên của cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch quyết định điều chỉnh”, TS. Nguyễn Quân đề xuất.

Chủ tịch Hội Tự động hoá Việt Nam cho biết thêm, đối với việc chuyển mục đích sử dụng với đất rừng phòng hộ, rừng nguyên sinh tự nhiên, đất an ninh quốc phòng, đất trồng lúa thành đất ở hoặc dịch vụ thì nên giao thẩm quyền cho Thủ tướng Chính phủ quyết định.

PGS. TS. Doãn Minh Tâm, nguyên Viện trưởng Viện Khoa học và Công nghệ Giao thông vận tải nêu ý kiến: “Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến ùn tắc giao thông là từ khâu quy hoạch đã không tính toán hợp lý. Hà Nội có tám tuyến đường chính thường xuyên bị tắc. Các tuyến đường này có tổng chiều dài bằng 10% tổng chiều dài của đường đô thị Hà Nội, nhưng có tới 90% lưu lượng xe đổ về, nên ùn tắc tất yếu xảy ra. Do vậy, quy hoạch là một vấn đề cần đặt ra, để có hướng dẫn trong quy định của Luật Đất đai".

Còn TS Nguyễn Hồng Hạnh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu KTXD và Đô thị cho rằng, cần bổ sung một điều quy định chung về “cơ sở lập quy hoạch sử dụng đất” trước các quy định của Điều 60 về Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

“Tại khoản 1, Điều 60 cần làm rõ việc “phân bổ nhu cầu sử dụng đất của các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất” được xác định căn cứ từ những cơ sở nào? Điều này để tránh tình trạng các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất các cấp sẽ phải điều chỉnh, sau khi các ngành, lĩnh vực được cấp thẩm quyền phê duyệt, gây lãng phí nguồn ngân sách lập quy hoạch cũng như tổ chức thực hiện quy hoạch”, bà Hạnh phân tích.

Cũng theo bà Hạnh, tại Điều 60, các cụm từ “liên kết vùng”, “liên kết vùng kinh tế - xã hội” cần được xem xét tính phù hợp về lý thuyết và thực tiễn trong nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Tại điểm b, Khoản 1, Điều 63, căn cứ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia là “Nhu cầu và khả năng sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương và tiềm năng đất đai”, nhu cầu này phải được xác định từ quy hoạch của các ngành, lĩnh vực và địa phương. Do vậy, làm rõ quy định về sự phối hợp giữa các quy hoạch ngành, lĩnh vực, địa phương trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia.

Tăng tính khả thi của quy hoạch đất đai

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, hiện nay, diện tích đất nông nghiệp ngày càng thu hẹp vì bị chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang mục đích sử dụng đất khác, mà điển hình nhất là việc xây dựng các khu đô thị, khu công nghiệp tràn lan. Vì vậy, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã yêu cầu bảo vệ quỹ đất nông nghiệp bằng việc đưa ra các quy định cụ thể và trở thành nguyên tắc bắt buộc khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ quy định tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa; hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Bên cạnh đó, dự thảo bổ sung quy định cụ thể các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Theo ông Lê Hoàng Châu, những điểm mới kể trên đã góp phần tháo gỡ nhiều khó khăn, vướng mắc cho các địa phương trong quá trình thực hiện thủ tục đất đai cho người sử dụng đất. Dù vậy, lãnh đạo HoREA kiến nghị nên xem xét chuyển quy định bắt buộc giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua sàn giao dịch bất động sản tại Điều 211 Dự thảo sang “khuyến khích thực hiện” bởi vì nếu bắt buộc sẽ tạo ra những “đặc quyền”, “đặc lợi” cho các sàn giao dịch và thiếu công bằng với các chủ đầu tư dự án bất động sản hiện nay.

“Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có nội dung: "Hộ gia đình, cá nhân khi nhận chuyển nhượng, nhận tặng/cho quyền sử dụng đất lúa thì phải có xác nhận của địa phương nơi cư trú phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; có nguồn thu nhập từ sản xuất nông nghiệp”. Tuy nhiên, quy định này đã hạn chế đối với những người chưa sản xuất nông nghiệp nhưng có nhu cầu chuyển nhượng, nhận tặng/cho quyền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp”, ông Châu cho hay.

Luật sư Lê Nết, Giám đốc Công ty Luật LNT & Thành viên cho biết, Dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) đã cho phép người dân, doanh nghiệp khi thuê đất của Nhà nước được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Tuy nhiên, nếu trả tiền hàng năm thì sẽ chỉ được quyền sử dụng đất mà không được quyền thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

"Thoạt nhìn, quy định như vậy có thể mang lại lợi ích là khuyến khích người sử dụng đất trả tiền sử dụng đất hay thuê đất một lần thì mới được quyền sử dụng đất đầy đủ, tăng thu ngân sách nhà nước, tiết kiệm chi phí, công sức quản lý nhà nước về đất đai. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng việc khuyến khích người thuê lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (thường lên tới 50 năm) có thể cũng giống như việc "bán lúa non" vậy", Luật sư Lê Nết phân tích.

Liên quan đến vấn đề này, bà Trương Thị Ngọc Ánh, Phó Chủ tịch Uỷ ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam TP Hồ Chí Minh cho biết, về vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các đơn vị đại diện sở ngành, luật sư, người dân tại TP Hồ Chí Minh đang đề xuất bổ sung điều khoản khẳng định việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không làm ảnh hưởng đến quyền công dân đối với đất đai, đồng thời nên quy định sau 3 năm không triển khai dự án, sẽ hủy bỏ quy hoạch để đảm bảo quyền lợi người dân. Bên cạnh đó, các luật sư, người dân TP Hồ Chí Minh cũng kiến nghị cần điều chỉnh quy định đối với cán bộ, công chức không được nhận chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất là đất lúa, bởi thực tế phát sinh khá nhiều bất cập

“Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là công cụ quan trọng trong quản lý Nhà nước về đất đai, làm cơ sở khoanh định quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội. Để quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả và triệt để thì nhà nước phải đưa ra các quy hoạch kế hoạch sử dụng trước để xác định được hướng sử dụng đất ra sao và việc quy hoạch, sử dụng đất cần theo hướng có lợi cho người dân”, bà Trương Thị Ngọc Ánh cho biết thêm.