Dự thảo Luật Đất đai: Nhiều quy định khó khả thi

Theo các chuyên gia, dự thảo Luật Đất đai vẫn chưa giải quyết được nhiều vấn đề thực tiễn đặt ra, như thu hồi đất, đầu cơ đất, định giá đất...

Ngày 5-10, bà Văn Thị Bạch Tuyết, Phó trưởng đoàn chuyên trách Đoàn Đại biểu Quốc hội TP HCM, chủ trì hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), sẽ được Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 4 tới đây.

Khắc phục tình trạng xung đột pháp lý

Góp ý dự thảo, bà Phạm Phương Thảo - nguyên đại biểu Quốc hội, nguyên Chủ tịch HĐND TP HCM - cho rằng dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về cơ bản đáp ứng được yêu cầu cho công cuộc đổi mới. Tuy nhiên, hiện có 112 luật, bộ luật liên quan đến Luật Đất đai hiện hành. Do vậy, để hệ thống pháp luật được thống nhất, đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục rà soát nhằm chủ động khắc phục tình trạng xung đột pháp lý giữa các văn bản luật có liên quan.

Bên cạnh đó, bà Phạm Phương Thảo đề nghị xem xét và làm rõ hơn về vấn đề giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hằng năm trên cơ sở giá thị trường vì đây là việc rất khó khăn. Theo bà Phạm Phương Thảo, ở thành phố thì giá thị trường là đất ở trong khi giá bồi thường cho các dự án phổ biến là đất nông nghiệp. "Thực tế, TP HCM có trường hợp chỉ vì không xác định được giá đất để nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ với nhà nước mà nhiều căn hộ chung cư không được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở" - bà Phạm Phương Thảo nói. Bà Phạm Phương Thảo nhận xét xác định giá đất sát với giá thị trường là điều không dễ dàng và nhiều đơn vị tư vấn cũng ngại làm vì tính rủi ro cao nên phải có quy định cụ thể hơn.

Cũng góp ý về vấn đề giá đất, ông Đỗ Đông Hướng, Trưởng Phòng Quản lý giá Sở Tài chính TP HCM, cho hay Luật Đất đai có nội dung xác định giá đất phù hợp với giá thực tế thị trường. Tuy quy định là vậy song thực tế hiện nay các cơ quan vẫn không tránh khỏi thiếu sót, việc xác định giá đất hết sức vất vả. Theo ông Hướng, muốn xác định được giá thị trường thì phải có thông tin chuyển nhượng thị trường mà thông tin này không công khai, minh bạch thì khó thu thập. Ông Đỗ Đông Hướng dẫn chứng hiện chưa có quy định bắt buộc các cơ quan liên quan có trách nhiệm cung cấp thông tin về chuyển nhượng nên các đơn vị tư vấn và cả cơ quan nhà nước cũng gặp khó khăn trong khâu thu thập thông tin, đó là chưa kể các thông tin đó có trung thực hay không.

Ông Đỗ Đông Hướng cũng cho rằng dự thảo quy định đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đất chưa bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư là khó khả thi bởi khi đấu được giá cao, quay trở lại bồi thường với giá thấp thì người dân khó thuận lòng.

Chưa thể hiện được tư tưởng đổi mới

Liên quan đến công tác thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, ông Phan Tuấn Anh, đại diện Sở Kế hoạch và Đầu tư TP HCM, cho biết theo quy định Luật Đất đai hiện hành, có trường hợp thu hồi đất đối với dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ nhưng trong dự thảo lại không đề cập nội dung về chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ. "Đề nghị rà soát lại vì trên thực tế Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư nhiều dự án tương tự như Quốc hội. Quy mô, tính chất tuy không phức tạp bằng nhưng đối với những dự án đó thì theo Luật Đất đai hiện giờ chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ vẫn là cơ sở đi thu hồi đất" - ông Phan Tuấn Anh đề nghị.

Cũng theo ông Phan Tuấn Anh, luật hiện hành còn có trường hợp thu hồi đất theo quyết định của HĐND nhưng dự thảo không đề cập. "Rất mong Đoàn Đại biểu Quốc hội rà soát và trao đổi thêm ban soạn thảo để làm rõ hướng sửa đổi và cơ sở, cách thức đang tiến hành sửa đổi luật để các dự án có liên quan phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn thành phố bảo đảm triển khai được trong tương lai" - ông Phan Tuấn Anh kiến nghị.

Chuyên gia kinh tế - TS Trần Du Lịch, nguyên đại biểu Quốc hội đoàn TP HCM, trăn trở: "Luật sau này dài hơn luật trước mà càng dài là càng phức tạp. Tôi không hiểu Luật Đất đai là luật hay bộ luật. Bộ luật thì không ra bộ luật mà luật thì đá nhiều luật khác".

Ông Trần Du Lịch cho rằng dự thảo dù có nhiều nỗ lực nhưng chưa thể hiện được tư tưởng của Nghị quyết số 18/2022 của Ban Chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao năng lực hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa đất nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Nhiều vấn đề thực tiễn đặt ra chưa giải quyết được tại dự thảo này đó là thu hồi đất, đầu cơ đất, định giá đất...

TS Trần Du Lịch đề nghị nên tính toán lại phương pháp tiếp cận xây dựng luật, nhất là liên quan tới đất công, đất nhà nước đã chuyển quyền sử dụng cho tổ chức, cá nhân khác… "Những điều liên quan đến luật khác thì để luật khác điều chỉnh, cớ gì ôm vào luật này, trong đó có vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất" - TS Trần Du Lịch nói. Ông cho rằng nếu quy hoạch tốt theo Luật Quy hoạch hiện nay và tích hợp sử dụng đất thì TP HCM sẽ thuận lợi trong vấn đề đất đai vì trên địa bàn thành phố đã đầy đủ quy hoạch phân khu 1/2.000 nên không cần kế hoạch sử dụng đất, cứ thực hiện theo quy hoạch.