Dự thảo điều kiện tách thửa: Liệu có thông thoáng hơn quy định cũ?

Đó là những vấn đề đặt ra tại Hội nghị phản biện xã hội đối với dự thảo thay thế Quyết định 60/2017 do Ủy ban MTTQ TP HCM tổ chức sáng ngày 7-5.

Đáp ứng nhu cầu chính đáng người dân

Phát biểu khai mạc Hội nghị bà Nguyễn Thị Kim Thúy, Phó Chủ tịch Ủy ban MTTQ TPHCM, cho rằng hiện nay Quyết định số 60/2017 có nhiều nội dung bất cập, không còn phù hợp với thực tế, nhất là trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 (sửa đổi) chuẩn bị có hiệu lực.

Vì vậy, Dự thảo thay thế Quyết định 60/2017 lần này cần khắc phục những bất cập của quyết định cũ nhằm giải quyết nhu cầu tách thửa cho người dân, đồng thời không để xảy ra tình trạng lạm dụng, biến tướng, phá vỡ quy hoạch, nhất là quy hoạch sử dụng quỹ đất cho định hướng phát triển kinh tế - xã hội quan trọng của địa phương.

Theo Dự thảo, điều kiện thửa đất được phép tách thửa, hợp thửa: Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận, như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;

Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Trường hợp thửa thuộc quy hoạch đất nông nghiệp, đất dân cư hiện hữu (dân cư hiện trạng) hoặc dân cư hiện hữu chỉnh trang thì phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được tách thửa.

Trường hợp thửa thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) thì phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (hoặc quy hoạch chi tiết rút gọn tỷ lệ 1/500), thiết kế đô thị chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì được tách thửa.

Các thửa đất trước và sau khi tách thửa đều phải tiếp giáp với đường giao thông đã được cơ quan có thẩm quyền công bố.

Khu vực

Thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa

Khu vực 1, gồm các quận: 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú

Tối thiểu 36m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 03m.

Khu vực 2, gồm các quận: 7, 12, Bình Tân, thành phố Thủ Đức và thị trấn các huyện

Tối thiểu 50m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 04m.

Khu vực 3, gồm các huyện: Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn)

Tối thiểu 80m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 05m.

Đối với thửa đất nông nghiệp, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu như sau: 500m2 đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác. 1.000m2 đối với đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.

Cần làm rõ nhiều vấn đề

Theo luật sư Nguyễn Văn Hậu, dự thảo quy định trường hợp thửa đất quy hoạch xây dựng mới, hỗn hợp có quy hoạch chi tiết 1/500 thì được tách thửa. Trước kia điều kiện tách thửa là những khu đất có tỷ quy hoạch tỷ lệ 1/2000 hoặc phân khu tỷ lệ 1/2000 nay bắt buộc phải có 1/500 là “gây khó khăn thêm cho người dân có nhu cầu thực sự tách thửa cho con cái”. Theo LS Hậu quy định này không khả thi trên thực tế. Đại diện phòng TNMT huyện Bình Chánh cho biết thêm, trên địa bàn Bình Chánh các khu dân cư hiện hữu hầu như chưa có quy hoạch 1/500 mà chỉ có tại các dự án nhà ở. Do đó nếu căn cứ vào quy định này để tách thửa thì hầu như người dân không đáp ứng được. Về quy định phải có tỷ lệ 1/500 mới cho tách thửa, một ý kiến khác đặt vấn đề, tại các dự án nhà ở đã có tỷ lệ 1/500. Vậy các lô đất tại đây có được tách thửa nữa không?

Nội dung thứ hai được nhiều đại biểu quan tâm, đó là quy định tại điểm “g” (Điều 3) dự thảo quy định “Các thửa đất trước và sau khi tách thửa đều phải tiếp giáp với đường giao thông đã được cơ quan có thẩm quyền công bố”. LS Trương Thị Hòa, cho rằng quy định như vậy là khó hiểu, thế nào là đường tiếp giáp? Quy định này liệu có mẫu thuẫn với Điều 254 bộ Luật dân sự 2015 quy định về “Quyền về lối đi qua” khi quy định về đường đi tại các bất động sản?

Một số nội dung khác như thời điểm ban hành quyết định chính thức để phù hợp với thời điểm Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1-1-2025; nên chăng xem lại diện tích tối thiểu (theo hướng nhỏ hơn-pv) để tạo điều kiện cho người dân có nhà ở…

Ông Phan Ngọc Phúc, Phó giám đốc Sở QH-KT TPHCM cho rằng, đối với vùng “lõi” của trung tâm Thành phố, cũng như các quận huyện đã có 1/2000 khi tách thửa, cơ quan chức năng sẽ xem xét từng trường hợp cụ thể về kết nối hạ tầng, cấp thoát nước, hạ tầng xã hội. Còn đối với đất quy hoạch hỗn hợp, xây dựng mới thì có rất nhiều mục đích sử dụng khác nhau do đó nếu thửa đất cần tách mà có quy hoạch chi tiết 1/500 phù hợp sẽ được tách thửa. “So với quyết định 60 thì những nội dung này mở ra rất nhiều cho người dân được tách thửa”- Ông Phúc cho biết.

Giám đốc Sở TNMT Nguyễn Toàn Thắng, cho rằng Quyết định 60/2017 có nhiều điểm không còn phù hợp với thực tế do đó tinh thần là phải sửa. “Tinh thần là tiếp tục lấy ý kiến góp ý phản biện, tiếp thu những điều góp ý hợp lý, quá trình đó xem xét, cập nhật những nội dung của Luật Đất đai 2024 để có sự thống nhất xuyên suốt khi quyết định được bán hành chứ không có ngồi chờ”- Ông Thắng chia sẻ. Về diện tích tối thiểu, theo ông Thắng qua thời gian thực hiện tại các quận, huyện chưa nghe phản ánh gì về nội dung này do đó dự thảo lần này tiếp tục thực hiện theo các khu vực như dự thảo.