Đủ loại ưu đãi, vì sao người trẻ vẫn ‘bó tay’ với giấc mơ nhà đất?

Dù nhu cầu sở hữu nhà ở trong giới trẻ ngày càng bức thiết, nhưng giấc mơ an cư vẫn xa vời khi thu nhập không theo kịp giá nhà leo thang, lãi suất vay chưa đủ hấp dẫn, còn rủi ro tài chính luôn rình rập mỗi quyết định vay mua bất động sản.

Trong bối cảnh giá nhà leo thang chóng mặt, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập, giấc mơ sở hữu nhà ở - đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM - đang trở thành bài toán nan giải với phần lớn người trẻ. Nhằm tháo gỡ nút thắt này, Nhà nước và các tổ chức tín dụng đã khởi động nhiều chính sách và gói vay ưu đãi. Thế nhưng, câu hỏi cốt lõi vẫn chưa có lời giải rốt ráo: những trợ lực ấy đã đủ để người trẻ an cư lạc nghiệp?

Chính sách hỗ trợ: Nỗ lực nhiều, hiệu quả chưa tương xứng

Năm 2023, Chính phủ ban hành Nghị quyết 33/NQ-CP, mở ra gói tín dụng 120.000 tỷ đồng (sau đó mở rộng lên 145.000 tỷ đồng) nhằm hỗ trợ chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà công nhân và các dự án cải tạo chung cư cũ. Mức lãi suất thấp hơn từ 1-2% so với vay thương mại cùng kỳ hạn tại các ngân hàng tham gia.

Theo Ngân hàng Nhà nước, từ 1/7/2023 đến 31/12/2025, lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội được cố định ở mức 5,9%/năm trong 5 năm đầu. Ngoài ra, người dưới 35 tuổi cũng được ưu tiên tiếp cận các chính sách tín dụng ưu đãi.

Tuy nhiên, đến giữa năm 2025, tiến độ giải ngân của gói vay này mới chỉ đạt khoảng 3.800 tỷ đồng - tức 2-3% tổng quy mô. Nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung nhà ở xã hội khan hiếm và quy trình vay vốn còn nhiều trở ngại hành chính.

Không chỉ Nhà nước, các ngân hàng thương mại cũng tung ra hàng loạt gói vay ưu đãi dành cho người mua nhà lần đầu. Vietcombank triển khai gói "Nhà mới thành đạt" với lãi suất từ 5,2%/năm, thời hạn vay lên tới 40 năm, ân hạn gốc 5 năm. SHB cung cấp gói vay với lãi suất chỉ từ 3,99%/năm, hỗ trợ tối đa 90% giá trị căn nhà trong thời hạn 35 năm.

TPBank, SeABank, BIDV, VietinBank... cũng vào cuộc với các gói vay hấp dẫn, song mức lãi suất sau thời gian ưu đãi thường vọt lên 8-11%/năm, tạo áp lực tài chính không nhỏ với người trẻ có thu nhập còn bấp bênh.

Ba rào cản khiến người trẻ vẫn "đuối sức" với giấc mơ an cư

Dù các chương trình vay mua nhà đã đa dạng và linh hoạt hơn, người trẻ vẫn đối mặt với ba nút thắt lớn.

Thứ nhất, giá nhà sơ cấp tiếp tục leo thang, hiện trung bình khoảng 90 triệu đồng/m2 tại TP.HCM - vượt xa khả năng tài chính của người trẻ với mức thu nhập phổ biến chỉ 10-20 triệu đồng/tháng. Khi mức tích lũy còn hạn chế, việc mua nhà trở thành điều xa xỉ nếu không có trợ lực từ gia đình hoặc tín dụng ưu đãi.

Thứ hai, nguồn cung nhà phù hợp rất thiếu hụt. Các dự án có giá dưới 2-3 tỷ đồng - mức giá được xem là vừa túi tiền - chỉ chiếm chưa tới 20% tổng nguồn cung sơ cấp và thường nằm ở khu vực xa trung tâm. Nhà ở xã hội, dù là giải pháp kỳ vọng, vẫn ì ạch triển khai do vướng mắc về pháp lý, thiếu quỹ đất và vốn.

Thứ ba, dù lãi suất ưu đãi hấp dẫn trong ngắn hạn, nhưng sau thời gian này thường được điều chỉnh tăng mạnh, khiến người vay đối mặt với rủi ro tài chính dài hạn. Nhiều ngân hàng đã có gói vay riêng cho người dưới 35 tuổi, nhưng vẫn thiếu sự đồng bộ và chưa thực sự linh hoạt để phát huy hiệu quả.

Ngoài ra, các mô hình như thuê mua hoặc thuê dài hạn - vốn là giải pháp hữu hiệu để người trẻ giảm áp lực tài chính - vẫn chưa phổ biến tại Việt Nam. Cùng lúc, hệ thống giao thông công cộng phát triển chậm càng khiến các khu dân cư vùng ven khó thu hút cư dân, làm chậm quá trình giãn dân và phát triển đô thị vệ tinh.

Trợ lực có nhưng chưa đủ lực đẩy

Bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý cấp cao Dịch vụ Tư vấn và Nghiên cứu Savills TP.HCM - nhận định rằng, những trợ lực hiện hành từ Nhà nước và thị trường vẫn chưa đủ mạnh để tạo ra chuyển biến thực chất.

"Giá nhà và lãi vay còn cao, thủ tục tiếp cận ưu đãi còn rườm rà. Tỷ lệ giải ngân thấp một phần cũng do thủ tục hành chính trong phê duyệt dự án, cấp phép xây dựng, giải ngân vốn mất nhiều thời gian, khiến chi phí đầu tư bị đội lên, đẩy giá nhà thương mại lên cao", bà Hương phân tích.

Về nhà ở xã hội, các doanh nghiệp cũng không mặn mà tham gia vì lợi nhuận bị khống chế ở mức 10%, chi phí đầu vào lại cao, trong khi thiếu cơ chế hỗ trợ từ địa phương và quỹ đất thường xa trung tâm.

Từ phía thị trường, một số chủ đầu tư lớn đã có những bước đi tích cực như chính sách thanh toán 30-50% giá trị hợp đồng để nhận nhà (với dự án đã hoàn thiện), giãn lịch thanh toán tới 5 năm, tặng phí quản lý, hỗ trợ lãi vay... Tuy nhiên, các chính sách này vẫn mang tính đơn lẻ, chưa lan tỏa rộng để tạo thành hiệu ứng lớn.

Cần một hệ sinh thái hỗ trợ toàn diện

Tiến sĩ Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia - cho biết, mặt bằng giá nhà neo cao khiến người dân e ngại vay vốn, ảnh hưởng đến sức mua toàn thị trường. Tính đến cuối năm 2024, tăng trưởng tín dụng cho doanh nghiệp địa ốc đạt 18%, nhưng tín dụng cho cá nhân vay mua nhà chỉ đạt 6,5% - phản ánh rõ tâm lý dè chừng của người tiêu dùng.

Mặc dù các chính sách hỗ trợ người trẻ mua nhà đã có những bước tiến nhất định, song để giấc mơ an cư không chỉ là ảo vọng, cần một hệ sinh thái hỗ trợ đồng bộ hơn - từ quy hoạch đô thị, chính sách đất đai, cơ chế tín dụng, cho đến sự vào cuộc thực chất từ Nhà nước, ngân hàng và doanh nghiệp. Chỉ khi đó, trợ lực mới thực sự trở thành lực đẩy đưa người trẻ về đích trên hành trình sở hữu chốn an cư.