Du hành tới tương lai của BĐS và cổ phiếu

Nghệ thuật định giá Bất động sản nhìn từ cổ phiếu?

Bản thân Ngọ có 1 “bất động sản” duy nhất, đó là Happy-House. Happy House là căn nhà di động, theo hình thức mua – cho thuê – và đi thuê. Đây là BĐS có chân, và phụ thuộc vào TTCK.

….

Bây giờ chúng ta xét về BĐS không chân.

Mọi người hay cho rằng BĐS thơm ngon đến giọt cuối cùng. 25 năm trước, nó tăng 100 lần - thậm chí 150 lần thì ngon lành, và nếu 25 năm sau nó cũng y như vậy.

Tuy nhiên, cuộc vui nào cũng đến lúc tàn, thời vàng son của BĐS sẽ không tiếp tục mãi vậy đâu.

….

Buffett từng nói: Tôi sẽ giàu hơn, nếu thuê nhà và đầu tư số tiền ấy vào TTCK. Thực tế Buffett mua nhà, (theo trí nhớ Ngọ ko có thể không còn chính xác 100%) – đó là mua tầm 30.000 USD, và giờ giá 3.000.000 USD. Rõ ràng là mức tiền lớn. Nhưng khi đó 30.000 chiếm tầm 1/10 tài sản ông.

Nếu đi thuê chắc số tiền đó đủ để thành “ngôi nhà tỷ USD”.

….

Quay lại phân tích thị trường bất động sản.

• GDP Việt Nam năm 2000: 400-500 USD/người/năm

• 2023: Thu nhập là 4000-5000 USD/người/năm.

....

Rõ ràng nhìn vào thu nhập, thì giá nhà BĐS là tăng 10 lần.

• 2000: 1 USD = 15000 VND

• 2023: 1 USD = gần 25.000 VND

Tỷ giá tăng: hơn 60%.

…..

Chỉ cần 2 yếu tố này, đã khiến giá nhà tăng 16 lần!

• Yếu tố định giá

Năm 2000: Chỉ cần 2 vợ chồng công chức chỉ cần 2-3 năm là mua được mảnh đất cắm dùi rồi. Thậm chí thời xưa xửa xừa xưa, ai khai khẩn gì là “hốt trọn”. Tiền xây nhà còn đắt hơn tiền đất.

Nhưng giờ thì làm công ăn lương, 20-30 năm mới mua được miếng đất, căn nhà.

....

Giống như ngày xưa P/E =2-3 thì giờ P/E = 20-30. Vậy là mức định giá tăng 10 lần.

…..

Tổng cộng 3 yếu tố: Đã tăng 160 lần!

…

Hãy nhớ, Thu nhập từ 400-500 USD lên 4000-5000 USD dễ hơn rất nhiều, so với từ 4.000-5.000 lên 40.000-50.000 USD/năm.

....

Nếu 25 năm nữa, dân ta thu nhập trung bình 40.000-50.000 USD/năm thì Việt Nam sẽ giàu như Nhật Hàn, Châu Âu hiện tại.

Điều này là khó lắm, nếu không muốn nói là phi thực tế.

Người ta gọi là bẫy thu nhập trung bình, mà tỷ lệ mắc bẫy đối với các nước sẽ 80-85%!

……

Nếu tỷ giá ổn định hơn, đừng xảy ra tình trạng lạm phát như Lào, Argentina… thì giá nhà 25 năm tới, Ngọ nghĩ tăng tầm 10 lần. Bản thân Ngọ cho là 5-7 lần TRONG ĐIỀU KIỆN THƯỜNG.

...

Tất nhiên, cuối giai đoạn đó có thể là sốt đất hoặc thị trường đóng băng, nhưng góc nhìn của Ngọ sẽ là như vậy! Và lưu ý, sẽ có những mảnh đất tăng 100 lần cũng là bình thường – cũng có mảnh lỗ, cũng bình thường tất.

…..

Nếu so sánh TTCK với BĐS thì công bằng mà nói, Ngọ thấy chứng khoán rẻ hơn bất động sản! Và được khuyến khích hơn vì nó liên quan đến kinh doanh.

...

Ngọ nghĩ Vn-Index 25 năm tới sẽ tăng nhiều hơn chỉ số BDS! Đó là lý do, Ngọ thích lấy chứng khoán làm kênh đầu tư của mình.