Dự cảm không lành về bất động sản vùng ven Hà Nội

Các phiên đấu giá đất vừa qua đã “hâm nóng” thị trường bất động sản đất nền tại ngoại thành Hà Nội. Tuy nhiên, theo các nhà đầu tư, đây là lúc bong bóng mới đang hình thành.

Choáng váng khi đất… ngáo giá

Gần 21 giờ, chị Thu Hương (52 tuổi, nhân viên kinh doanh tại Hà Nội) mới về nhà ăn tối. Gương mặt chị lộ rõ vẻ mệt mỏi. Dù bụng đói cồn cào, nhưng chị cũng không thiết tha việc ăn uống. Khởi đầu của mọi chuyện xuất phát từ một cuộc đi xem đất tại vùng ven Hà Nội.

Nghe theo lời môi giới viên, từ điểm xuất phát là phường Ngã Tư Sở (quận Đống Đa), chị Hương đi một quãng đường dài tới 40 km để đến xã Tri Trung (huyện Phú Xuyên). Cách đây 2 - 3 tháng, một lô đất có đường trước nhà đủ để hai ô tô tránh nhau, mức giá khoảng 20 triệu đồng/m2, song hiện nay, khi chị Hương hỏi lại, giá bán đã tăng lên 25 - 35 triệu đồng/m2.

“Lô đất mà tôi nhắm đến đã tăng 5 giá (từ 20 triệu đồng/m2 lên 25 triệu đồng/m2). Đây là điều bất hợp lý, bởi lẽ hạ tầng khu vực này vẫn nguyên xi. Không chỉ vậy, thửa đất này còn nằm gần nghĩa trang. Tôi thực sự không hiểu động lực tăng giá của họ đến từ đâu”, chị Hương bộc bạch.

Cách đó một ngày, chị cũng lặn lội hơn 30 km để tới huyện Văn Lâm (tỉnh Hưng Yên) xem đất. Tại đây, hồi đầu năm, một người dân tại xã Lương Tài rao bán căn nhà rộng 120 m2 với giá khoảng 1,5 tỷ đồng. Theo lời bên bán, số tiền này chỉ tương đương với giá đất, còn phần nhà được coi là hàng tặng kèm. Dù giá bán tương đối hấp dẫn, nhưng căn nhà này vẫn khó thanh khoản, do ngõ trước nhà khá hẹp, chỉ khoảng 2,5 m.

“Tôi định đợi căn nhà này giảm thêm để ‘bắt đáy’. Tuy nhiên, mức giá đã bất ngờ tăng lên 1,9 tỷ đồng. Kể cả khi tôi trả 1,7 tỷ đồng, họ vẫn nhất quyết không bán”, chị Hương cho biết.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, anh Tâm Phát, một người chuyên kinh doanh đất vùng ven cho biết, hiệu ứng từ các cuộc đấu giá đất đã khiến bất động sản thổ cư tại xã Thanh Cao (huyện Thanh Oai) tăng 5 giá so với trước đây. Ví dụ, tại thôn Ninh Dương, vào tháng 6/2024, giá thửa đất có ngõ trước nhà 2,5 m chỉ khoảng 29 triệu đồng/m2, thì nay mức giá đã tăng lên thành 34 triệu đồng/m2.

Còn tại huyện Hoài Đức, nơi ghi dấu lô đất có giá trúng lên tới 133 triệu đồng/m2, sau khi nhận thông tin lên quận cùng sự xuất hiện của đường Vành đai 4, mặt bằng giá bất động sản tại khu vực này đã tăng rất cao.

“Giới đầu tư đều không sốc trước mức trúng giá 133 triệu đồng/m2, bởi nhiều lô đất dự án còn có giá cao hơn thế rất nhiều. Ngay trước buổi đấu giá, nhiều bất động sản thổ cư có vị trí đẹp đã có giá hơn 100 triệu đồng/m2. Với việc mặt bằng giá đã được thiết lập từ trước và được đặt ở mức rất cao, nếu giá bán tiếp tục tăng lên, thanh khoản chắc chắn sẽ giảm sút”, anh Phát nhận định.

Bong bóng đang chờ phát nổ

Mức giá bất động sản vùng ven Hà Nội hiện tại rất ảo. Đây chính là tiền đề khiến “bong bóng” trên thị trường ngày càng phình to và nhiều khả năng sẽ bị kích nổ trong năm sau.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, thị trường địa ốc hiện nay rất khó lường. Nhiều chủ nhà đất thấy các dự án ngoại thành có giá rất cao, thậm chí lên tới 1 triệu USD cho một căn nhà liền kề, nên họ lấy đó làm “cái cớ” để tăng giá bất động sản thổ cư.

Ngoài ra, giới đầu tư đang lo ngại, bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 có thể khiến các chi phí đền bù tăng cao, đẩy mặt bằng giá thị trường đi lên. Tại TP.HCM, dù các thông tin về bảng giá đất mới dừng ở mức dự thảo, nhưng cũng khiến dư luận xôn xao trong suốt tháng 8/2024.

“Bảng giá đất hàng năm bắt đầu được áp dụng từ ngày 1/1/2026. Đây sẽ là thời điểm một nhịp tăng giá mới xuất hiện. Vì vậy, ngay từ cuối năm ngoái đến đầu năm nay, giới đầu tư đã tranh thủ đi săn đất khắp nơi để chuẩn bị đón sóng”, chị Quế Anh, một nhà đầu tư có nhiều năm kinh nghiệm mua bán đất vùng ven, cho biết.

Cũng theo chị Quế Anh, việc ngân hàng yêu cầu xác thực sinh trắc học, thanh lọc các tài khoản “rác” đã khiến một lượng lớn “tay to” phải rút tiền để đưa sang kênh đầu tư khác. Trong bối cảnh chứng khoán trồi sụt, vàng giảm nhiệt, nhiều “cá mập” quay trở lại với kênh đầu tư quen thuộc là bất động sản.

Dẫu vậy, chị Quế Anh cũng cảm thấy “sởn da gà” trước đà tăng chóng mặt của bất động sản vùng ven. Theo chị, mức giá hiện tại rất ảo. Đây chính là tiền đề khiến “bong bóng” trên thị trường ngày càng phình to và nhiều khả năng sẽ bị kích nổ trong năm sau.

“Nhiều ngân hàng đã tăng lãi suất tiết kiệm từ tháng 4/2024. Tuy nhiên, Nhà nước vẫn phải giữ lãi suất cho vay ở mức thấp đến hết năm nay để kích thích nền kinh tế. Sang đầu năm sau, tôi dự đoán lãi vay sẽ tăng. Đó sẽ là khoảnh khắc ‘vỡ mộng’ của những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Điều đáng lo hơn là những bất động sản mà họ nắm giữ lại rất khó thanh khoản, bởi mức giá đã chạm đỉnh”, chị Quế Anh phân tích.

Đồng quan điểm, anh Tâm Phát cũng có dự cảm không lành về thị trường bất động sản hiện tại. Một số nhà đầu tư mà anh biết đã sớm chốt lãi và giờ chỉ đứng ngoài quan sát. Theo nguồn tin từ người này, các huyện Ứng Hòa, Mỹ Đức, Phú Xuyên và Phúc Thọ có khả năng sẽ vỡ bong bóng vào đầu năm sau. Đây là các khu vực có hạ tầng phát triển không tương xứng với giá tiền. Sức nóng đa phần xuất phát từ tâm lý FOMO (sợ bị bỏ lỡ) của nhà đầu tư.

“Nhà nước đã có động thái mạnh tay để ngăn chặn hành vi đầu cơ, thổi giá. Những chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ sẽ là cú hãm phanh đối với thị trường địa ốc. Tuy nhiên, những địa phương được hưởng lợi từ quy hoạch và hạ tầng phát triển vẫn tiếp tục có giao dịch”, anh Phát chia sẻ.