Dự báo về diễn biến của chu kỳ mới bất động sản Việt Nam

1. Năm 2024 lượng giao dịch bất động sản sẽ được cải thiện so với năm 2023 nhưng vẫn tương đối trầm lắng do nền kinh tế thế giới còn nhiều khó khăn, chính trị phức tạp; ở trong nước áp lực trái phiếu còn rất lớn, việc tiếp cận vay vốn mua bất động sản từ ngân hàng vẫn còn rất khó khăn, thực tế lãi xuất vay đầu tư bất động sản còn rất cao, vẫn còn phổ biến tình trạng bảo hiểm, thẻ tín dụng kèm khoản vay kể cả ngân hàng cổ phần nhà nước.

Năm 2024 sẽ là năm sôi động về M&A dự án nhất là dự án khu đô thị và dự án thương mại, du lịch, vui chơi, giải trí, vốn ngoại tiếp tục đổ vào bất động sản Việt Nam.

Năm 2024 cũng là năm các chủ đầu tư có năng lực tài chính quyết liệt về giải phóng mặt bằng.

2. Nguồn cung bất động sản dần được cải thiện từ giữa năm 2026, nhà ở xã hội thì sớm hơn từ cuối năm 2025.

Chu kỳ bất động sản này nhà ở xã hội ở các đô thị loại 1 và các khu công nghiệp nếu không làm tốt công tác quy hoạch và điều tra xã hội học kỹ sẽ thừa nguồn cung. Nhà ở xã hội ở các thành phố trực thuộc trung ương nhất là Hà Nội, Hồ Chí Minh cung luôn không đủ cầu.

3. Từ giữa năm 2025 trở đi lượng giao dịch bất động sản mới tốt trở lại, nhưng phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phục hồi chậm hơn ít nhất 01 năm.

Chu kỳ bất động sản mới nguồn cung bị hạn chế do dự án thương mại, du lịch, vui chơi, giải trí không thuộc diện nhà nước thu hồi đất và dự án khu đô thị tiếp tục vướng mắc trong thủ tục đầu tư do quy định phải có sẵn đất ở và đất khác.

4. Do nghị định 35/2023/NĐ-CP bỏ 20% thương mại đối với dự án nhà ở xã hội nên từ tháng 7/2023-12/2024 sẽ gần như không có dự án nào được phê duyệt chủ trương đầu tư mới.

5. Giá chung cư tiếp tục tăng nhẹ cho đến cuối năm 2025 do khan hiếm nguồn cung, sẽ ổn định giá và có thể giảm nhẹ từ năm 2026 do nguồn cung được cải thiện nhất là nhà ở xã hội.

6. Đất nền bắt đầu được cải thiện giao dịch từ quý 3/2024, sôi động trở lại từ quý 3/2025, đất nền tiếp tục là phân khúc được nhà đầu tư ưu chuộng với tổng giá trị nhỏ, lãi vốn cao, thanh khoản tốt khi thị trường tốt.

7. Từ năm 2025 người gốc Việt Nam được mua bất động sản Việt Nam sẽ hút lượng kiều hối đổ về tập trung là các tỉnh Sài Gòn, Hà Nội, Nha Trang, Phú Quốc...

8. Việc đánh thuế tài sản thứ 2 trở đi và tài sản bỏ hoang tuy không được đề cập trong luật đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản nhưng đây là vấn đề tất yếu sẽ diễn ra trong khoảng 6-10 năm tới.

9. Đây là chu kỳ bất động sản cuối cùng màu mỡ dành cho nhà đầu tư lãi vốn, từ chu kỳ sau với việc đánh thuế tài sản thứ 2 và tài sản bỏ hoang thì nhà đầu tư chỉ tập trung vào bất động sản công nghiệp, dòng tiền, nông nghiệp. Dự kiến chu kỳ bất động sản mới này sẽ kết thúc giai đoạn tăng giá, sôi động vào khoảng năm 2028-2029, sau đó quay đầu giảm giá, đóng băng.

10. Thời gian vàng xuống tiền đầu tư bất động sản năm 2024, 2025, thời gian thoát hàng vàng năm 2027, 2028.

Sản phẩm nên đầu tư giai đoạn này là đất nền có vị trí tốt, quy hoạch tốt, giá còn rẻ, khả năng sử dụng cao; bất động sản công nghiệp có vị trí tốt, quy hoạch tốt, gần cảng, hạ tầng và kết nối giao thông tốt; nhà ở xã hội gắn với đô thị hoặc du lịch có tính năng ở hoặc cho thuê cao; đất nông nghiệp...

Mr Quê Ủy viên BCH Hiệp hội Bất động sản Việt Nam