Dự báo tổng quan thị trường BĐS 2020

Hứa là sẽ chia sẻ với các bạn một số nhận định về thị trường BĐS trong thời gian đến, nhưng do mấy hôm nay ở công ty có việc gấp nên tôi không viết được. Đến lúc này tôi mới có thể yên tâm mà viết mấy dòng này để chia sẻ với mọi người.

Mục đích:

Phân tích và nhận định thị trường định kỳ hàng năm là một việc mà trước đây tôi vẫn thường xuyên làm. Và cũng như bao nhiêu việc khác, khi bạn làm đi làm lại nhiều lần thì nó thành thói quen về tư duy, tư duy chiến lược.

Hàng mỗi cuối năm chúng ta cần phải đánh giá lại thị trường. Lý do là vì mỗi cuối năm chúng ta phải xây dựng kế hoạch kinh doanh cho năm sau. Rồi kèm theo đó là xây dựng kế hoạch tài chính, Opex, Capex.

Chính vì lý do này, nên ngoài kế hoạch kinh doanh cho những mảng đang hoạt động, doanh nghiệp còn phải tính toán và quyết định sẽ sử dụng ngân sách đầu tư như thế nào (Capex). Đầu tư mở rộng hoạt động kinh doanh hiện hữu, hay đầu tư phát triển ngành kinh doanh mới? Và nếu đầu tư mở rộng hoạt động kinh doanh hiện hữu, thì đầu tư vào thị trường nào, vào phân đoạn nào của chuỗi giá trị...

Còn nếu đầu tư phát triển hoạt động kinh doanh mới, thì đầu tư vào ngành nào, thị trường nào, để mang lại hiệu quả đầu tư cao nhất?

Đó chính là những câu hỏi mà người làm chiến lược phải đưa ra lời giải đáp.

Phân tích cái gì?

Trong toàn bộ nội dung phân tích phục vụ cho chiến lược phát triển kinh doanh, tôi đặc biệt chú trọng phân tích để xác định 2 yếu tố: 1) mức độ hấp dẫn của thị trường (market attractiveness) và 2) mức độ cạnh tranh (competitive intensitive), bởi 2 yếu tố này sẽ quyết định mình sẽ đặt tiền vào đâu.

Vì thị trường là bao la, trong khi nguồn vốn, nguồn lực doanh nghiệp là có hạn, nên ta thường phải chia thị trường ra làm nhiều phần. Chẳng hạn như đối với thị trường BĐS, thì tôi sẽ phải phân khúc ra dựa trên các động lực thị trường. Và tôi nghĩ phải chia thị trường ra làm 4 phân khúc: nông nghiệp, công nghiệp, thương mại và nhà ở dân dụng.

Từng phân khúc thị trường sẽ diễn biến như thế nào thì phụ thuộc vào lực tác động của từng động lực thị trường. Nó có thể đẩy giá lên, hoặc ép giá xuống.

Chẳng hạn như:

1. BĐS nông nghiệp chịu sự tác động của xu hướng kinh tế (nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp, như tôi đã phân tích tại VBO2020), và yếu tố tác động từ chính sách (luật đất đai, chính sách hỗ trợ nông dân, chiến lược nhà nước về nông nghiệp) và nguồn quỹ đất có sẵn.

2. BĐS công nghiệp thì chịu sự tác động từ xu hướng thị trường, chiến lược và chính sách kinh tế trong nước và từ đầu tư nước ngoài (FDI), và từ quỹ đất có sẵn cũng như là tiến độ xây dựng cơ sở hạ tầng của các dự án BĐS công nghiệp.

3. BĐS thương mại thì chịu sự tác động của tình hình kinh tế, sự tác động từ (2), cũng như tác động của diễn biến và tốc độ đô thị hóa, và quỹ đất có sẵn, từ qui hoạch và tiến độ giải phóng mặt bằng.

4. BĐS nhà ở dân dụng thì chịu sự tác động của tình hình kinh tế (thu nhập), chính sách tín dụng ngân hàng (ưu tiên cho vay và lãi suất), ngoài ra còn chịu sự tác động từ (2), (3) cũng như là tình hình cán cân cung cầu (quỹ đất có sẵn, số dự án và lộ trình, tiến độ triển khai).

Tác động bao trùm lên tất cả chính là kế hoạch ngân sách của nhà nước. Nhà nước đầu tư vào đâu thì thị trường đó phát triển.

Ngoài ra, bên cạnh các xu hướng, lực tác động chung, từng vùng còn chịu sự tác động của các động lực tại địa phương, vùng.

Sơ bộ như trên để thấy rằng, việc thu thập dữ liệu và phân tích để đưa ra nhận định cho toàn bộ thị trường mất rất nhiều thời gian, công sức và tiền bạc. Tôi chỉ có thể đưa ra một số nhận định rút ra từ cảm nhận của mình dựa trên các thông tin có sẵn mà tôi có thể tiếp cận được. Để từ đó hình dung ra mức độ tác động của từng động lực hình thành xu hướng thị trường.

Nhận định.

1. BĐS Nông nghiệp: Theo lộ trình dự thảo luật đất đai mới, và căn cứ vào xu hướng đầu tư vào nông nghiệp của các tập đoàn lớn. Tôi cho rằng đất nông nghiệp sẽ ngày càng khan hiếm và do vậy có xu hướng tăng giá trong thời gian tới, nhất là các vùng đất tốt, có nguồn nước tự nhiên, đất có giao thông thuận tiện, gần cảng.

2. BĐS Công nghiệp: Tiếp tục xu hướng của năm 2019, tôi cho rằng năm 2020 nhu cầu đất Công nghiệp sẽ tiếp tục tăng cao, trừ khi có sự thay đổi trong quan hệ thương mại Mỹ - Trung (Mỹ ngưng trừng phạt kinh tế TQ), nhưng khả năng này theo tôi là rất thấp. Đất công nghiệp thì quan trọng nhất vẫn là vị trí gần cơ sở hạ tầng giao thông (quốc lộ, bến cảng, tàu lửa)

3. BĐS Thương mại: BĐS thương mại năm 2019 đã bị chững lại đáng kể do yếu tố chính trị (xét xử nhiều vụ liên quan đến BĐS thương mại tại các đô thị lớn). Vậy năm 2020, mảng này sẽ tiếp tục phụ thuộc vào yếu tố này. Nhưng do nhu cầu tăng cao trong khi cung thì thấp nên khả năng sẽ tăng giá do khan hiếm sản phẩm.

4. BĐS nhà ở dân dụng: Đất, nhà ở dân dụng sau một thời gian tăng từ đầu năm 2019 đến nay thì đang ở giai đoạn suy giảm do nhà nước vừa đưa ra chính sách tín dụng hạn chế cho vay đối với BĐS (ngừa bong bóng BĐS). Do vậy nhu cầu thị trường này sẽ tiếp tục ở mức thấp trong thời gian đến. Riêng ở một số địa phương có sức hấp dẫn đầu tư đầu cơ, thì sẽ có một đợt tăng cầu nhẹ theo chu kỳ từ giữa tháng 2. Đây là một đợt tăng mang tính chu kỳ năm, nhưng dự báo là năm nay sẽ không tăng cao bằng năm trước 2019.

Chu kỳ suy giảm của thị trường này sẽ chấm dứt khi nhà nước thay đổi chính sách tín dụng và lãi suất cho vay BĐS, dự kiến có thể là vào cuối Q2, hoặc đầu Q3 năm sau.

Trên đây chỉ là nhận định chủ quan dựa trên tình hình tại thời điểm này và phụ thuộc vào nguồn thông tin mà người viết có thể nắm bắt được. Thị trường có thể diễn biến khác đi khi xuất hiện những thông tin có tác động vào một trong các động lực thị trường mà tôi đã nói ở trên.

Nhận định này chỉ mang tính tham khảo, người đọc tự chịu trách nhiệm nếu muốn vận dụng vào hoạt động kinh, doanh đầu tư của mình.

Từng người tùy vào vị trí, nhu cầu của mình mà có thể tự mở rộng phân tích để định hướng cho nhu cầu của mình.