Dự báo thị trường bất động sản Việt Nam - Bài học từ thị trường bất động sản Trung Quốc

Dấu hiệu của việc xì hơi bong bóng bất động sản (BĐS) sẽ không bắt đầu từ bản thân thị trường BĐS mà sẽ bắt đầu từ ngân hàng nhà nước qua 04 biểu hiện:

Chương 1: DẤU HIỆU CỦA XÌ HƠI BĐS TRONG GIAI ĐOẠN SẮP TỚI

Dấu hiệu của việc xì hơi bong bóng BĐS sẽ không bắt đầu từ bản thân thị trường BĐS mà sẽ bắt đầu từ ngân hàng nhà nước qua 04 biểu hiện:

1- Tăng tỉ lệ dự trữ bắt buộc

2- Hạn chế room cho vay dài hạn

3- Tăng trần lãi suất

4- Phát hành trái phiếu chính phủ kỳ hạn dài với mức lãi suất cao

Từ giờ cho đến lúc đó thì giá BDS vẫn tăng đều các cụ nhé.

Ai tinh ý thì khi thấy 4 dấu hiệu trên sắp xảy ra thì cũng nên chốt lời bằng cách bán bds để tất toán các khoản vay.

Còn bây giờ là lúc đội búa liềm kiếm tiền nhờ chính sách tăng đầu tư công, kiếm tiền xong thì tiền đó sẽ mua bds, rồi sẽ có bong bóng (khi ấy các bds mà đội Đỏ mua trước bong bóng sẽ được thoát hàng với giá cao, dân sẽ vay tiền ôm vào) sau khi đội búa liềm chốt lời thì sẽ có 04 dấu hiệu kể trên.

Trước thời kỳ 2011-2013 cũng như vậy: trước đó là thời kỳ đội búa liềm kiếm tiền nhờ đầu tư công vào các "quả đấm thép" ;

bây giờ bước tiếp theo sẽ là đầu tư công xây dựng hạ tầng (tương tự đầu tư mấy quả đấm thép như vinasin hồi xưa) có đầu tư công thì các bác mới kiếm tiền từ đó. trong quá trình đầu tư công để kích thích tăng trưởng kinh tế thì ko bao giờ có chuyện tăng lãi suất.

Tử năm 2022-2023 sẽ đầu tư hạ tầng, và hình thành bong bóng bds. 2024 sẽ tăng lãi suất và thị trường bất động sản đóng băng

Giờ là lúc kìm hãm để bds không tăng nóng, vì nếu tăng nóng sớm quá thì đội búa liềm sẽ ko mua được giá rẻ (vì đội đó sẽ chỉ có tiền sau khi giải ngân đầu tư công) lò xo đang nén lại, chờ lúc đấy mới bật lên. Bây giờ cả thế giới in tiền: còn VN thì vẫn chưa in, nên nhớ rằng phải in tiền và giải ngân xong chỗ tiền đó thì bọn tay to mới tăng lãi suất để hút tiền về.

Đến 2024 ai dùng đòn bẩy để ôm bất động sản thì mới toang, vì 2023 mới xì hơi bong bong (bong bóng chỉ xì hơi sau khi kết thúc đợt cao điểm giải ngân đầu tư công và khi có dấu 4 dấu hiệu từ ngân hàng trung ương mà em liệt kê ở trên):

Lúc này là lúc giới tư bản đỏ VN đang thâu tóm ngân hàng, tập trung nguồn lực để hớt váng chính sách đầu tư công sau khi VN khống chế được dịch, giống như kiểu tích trữ lương thảo cho chiến dịch mới thâu tóm tài sản của nhân dân.

Khi đạt đủ thiên thời địa lợi : đầu tư công vào hạ tầng được giải ngân thì sóng cuối của chu kỳ 10 năm bds mới bắt đầu, sóng cuối sẽ là sóng mạnh nhất để tay to thoát hàng, nhân dân ôm nợ.

Sau bất kỳ cuộc khủng hoảng nào thì tay to sẽ càng giầu lên, nhân dân sẽ càng bị bần cùng hoá.

Năm 2009 sau khi bơm tiền cho cac quả đấm thép thì bds đã tăng khủng, đội búa liềm cũng đạt được mục tiêu gom hàng và thoát hàng kịp.

Năm 2022-2023 cũng vậy: thay vì bơm cho các tập đoàn quả đấm thép như 2009 thì sẽ bơm tiền để xây dựng hạ tầng

Năm 2022 khi nào khống chế được dịch, thì NN sẽ in tiền để giải ngân đầu tư công phát triển hạ tầng thì các cụ sẽ thấy tiền là giấy, lúc ấy toàn dân sẽ bị nỗi lo sợ bầy đàn mất giá tiền tệ, khi ấy mới là sóng cuối của chu kỳ bất động sản này.

Sau 2024 sẽ có nhiều người ko rút ra được, sẽ bị ngân hàng xiết nốt ngôi nhà mà mình đang ở (vì vay theo dạng home for home) ; đấy chính là kiểu thâu tóm tài sản của bọn tư bản đỏ.

Chương 2: XU HƯỚNG DÀI HẠN CỦA BĐS VN

BDS Việt Nam sẽ không đi theo quỹ đạo chung của thế giới mà sẽ đi theo con đường của Trung Quốc:

BĐS tăng giá thì kinh tế mới phát triển được: đấy chính là đặc thù của các nước XHCH (bao gồm Việt Nam!và TQ) ; VN luôn đi sau TQ 10-20 năm, đất TQ tăng thế nào thì đất VN cũng tăng như thế,

Vì Nhà Nước là kẻ nắm nhiều đất nhất, ngân sách cần tiền đầu tư cơ sở hạ tầng, trả lương cho công chức, công an, quân đội, dlv.. thì cắt đất bán cho dân.

Đất tăng giá thì mới hút tiền và vàng nằm trong dân được, chứ nếu đất giảm giá thì dân giữ vàng hoặc ngoại tệ hoặc đầu tư mua bds ở nước ngoài thì còn nguy hiểm hơn.

Điều này chỉ có những nước theo Mác Lê Nin mới làm được. Vì kẻ đầu cơ nắm nhiều đất nhất ở các nước XHCN chính là nhà nước.

Nếu tính về tài sản nhà nước thì chính phủ VN giầu hơn tất cả chính phủ 10 nước Asian cộng lại.

Vì khác với các quốc gia khác tài sản nhà nước đa phần lấy từ tiền thuế , thì tài sản của chính phủ VN phần lớn nằm ở đất công (bao gồm 2 triệu hécta đất công chưa sử dụng và hàng chục triệu hécta đất công đã giao cho các đơn vị nhà nước quản lý khai thác)

Việt Nam và TQ không hề thiếu đất công vì thâu tóm được toàn bộ đất đai của địa chủ, tư sản từ thời cải cách ruộng đất, cải tạo tư sản..

Nhưng luôn "thiếu đất ở" vì chính phủ kiểm soát việc chuyển đổi đất. chỉ chuyển đổi nhỏ giọt để neo giá đất luôn cao. Nhờ học theo TQ như vậy nên chính quyền VN không bao giờ thiếu tiền, hết tiền lại cắt đất bán cho dân.

** lấy việc so sánh giữa Mỹ và Trung Quốc làm ví dụ:

1- Mỹ và phương tây là nền kinh tế tiêu dùng: chính phủ muốn dân tiêu thật nhiều tiền (nếu dân ko có tiền thì sẽ cho vay)

vì thế giá bds ko thể neo ở mức cao vì nếu cao quá dẫn đến tiền mua nhà / thuê nhà tăng cao thì dân sẽ nhịn ăn nhịn tiêu để dành mua nhà - dẫn đến nền kinh tế sụp đổ

2- TQ là nền kinh tế bóc lột: chính phủ muốn nhân dân làm như trâu như ngựa để dành tiền lo việc "an cư", để có được cảm giác "an toàn" về chỗ ở: do vậy giá BĐS sẽ luôn được neo ở mức cao: càng ngày người dân càng khó mua nhà: để người dân sẽ coi việc mua nhà là mục đích tối thượng của đời người : nhờ vậy công sức lao động, tiền bạc của người dân sẽ chảy vào túi nhà nước bằng kênh bds

**** vì sao chính phủ TQ lấy được tiền của dân qua kênh BĐS mà Mỹ lại ko làm được thì có 3 lý do:

1- Các nước XHCN thì chính phủ nắm nhiều đất còn các nước tư bản thì không

2- TQ dám thi hành các chính sách "sắt máu" nhưng nhân dân vẫn ko dám phản kháng, vẫn ngoan như cừu, cầy chăm chỉ như trâu như ngựa để mua đất do nhà nước bán ra. (còn nếu Mỹ làm thế thì bị nhân dân lật đổ ngay)

3- Đối với tư bản thì "dân giầu thì nước giầu" còn với TQ và các nước anh em thì "dân giữ nhiều vàng thì lại là 1 vấn đề "bất cập" vì thế chú phỉnh luôn muốn huy động được hết 500- 1000 tấn vàng ở trong dân. TQ đã thành công bằng cách tăng giá bds liên tục trong 20 năm qua (dân cũng ko ngu: nếu thấy giữ vàng thiệt hơn ôm đất thì sẽ bán vàng đi mua đất: vàng tăng 2 lần nhưng đất tăng 10 lần thì các cụ chọn cách nào?)

Nhờ tập trung nguồn lực của toàn bộ nhân dân vào tay nhà nước bằng cách tăng giá bds liên tục, nên TQ đang phát triển nhanh mà mạnh hơn Mỹ, Việt Nam không có lý do gì để không học theo con đường của TQ cả.

Tuy nhiên trong tương lai thì Giá Trung Bình của BĐS so với Thu Nhập Trung Bình hằng năm của người dân TQ và VN sẽ rẻ hơn, người dân sẽ dễ mua nhà hơn là nhờ chính sách 02 loại hình bds: sử dụng lâu dài và Thuê có thời hạn (50-70 năm)

Các cụ biết vì sao TQ giảm giá bds không: là vì sản phẩm khác nhau thì giá trị tất nhiên phải khác nhau:

Trước đây TQ cũng giống VN bây giờ: bán đất thổ cư sử dụng lâu dài cho dân ;

giờ đây chính quyền TQ thấy thiệt quá, nên từ đó không cho quy hoạch thêm đất thổ cư nữa, tất cả bds đều là thuê 50-70 năm (dưới mỹ từ: "Sở hữu BDS có thời hạn") : hết 50-70 năm thu lại.

vì thế nên giá 1 căn hộ/ 1 ngôi nhà so với thu nhập mới rẻ hơn trước (vì giá nhà sử dụng lâu dài khác với giá thuê 70 năm)

Những người già ở TQ vẫn may mắn giữ được đất thổ cư từ thời xưa thì coi như sở hữu tài sản Kim Cương.

TQ hiện nay 100% các dự án nhà ở , chung cư, đất nền bán ra đều là thuê 50-70 năm.

còn VN cũng bắt đầu trộn lẫn loại chung cư 50 năm và đất dịch vụ , shophouse 50 năm bán cho dân rồi.

Tiền nào của nấy, cái gì cũng có lý do của nó:

Luật Đất Đai của TQ đã quy định rõ:

"người dân được mua “quyền sử dụng đất” (QSDĐ) ở các mức thời gian: 70 năm cho đất làm nhà ở, 40 năm cho đất kinh doanh thương mại và 50 năm cho các mục đích khác. Người mua QSDĐ trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian sử dụng; QSDĐ được phép chuyển nhượng, được cầm cố thế chấp, được bồi thường nếu đất bị thu hồi ",

Nhưng đến cuối kỳ thì lại quay trở về tay nhà nước. Chính sách này vừa giúp Bắc Kinh đạt được mục tiêu thị trường hóa đất đai và thu được tiền, vừa bảo đảm duy trì chế độ công hữu: nhà nước vẫn là chủ sở hữu duy nhất và chỉ cho thuê quyền sử dụng đất trong một khoảng thời gian nhất định.

Nếu VN học theo TQ copy chính sách này thì chắc chắn giá bds của Việt Nam cũng sẽ giảm (đấy là đối với các dự án mới, còn thị trường bds đất thổ cư (do hưởng lợi từ chính sách sử dụng lâu dài hồi trước) cũng sẽ đóng băng, gần như không có giao dịch vì không ai chịu bán , nếu bán thì cũng để giá trên giời ko mấy ai mua được, chỉ đợi đến khi nào khu nhà đó cũ nát bị nhà nước lập quy hoạch khác đè lên rồi cưỡng chế di dời GPMB thôi)

chính phủ TQ đã làm rồi, Việt Nam rồi cũng làm theo thôi: CCRĐ lần tới sẽ là việc chấm dứt cấp mới sổ đỏ lâu dài: chỉ mở bán chung cư và đất nền có thời hạn sử dụng 70 năm.

Như TQ thì sau này sẽ ko có thêm đất thổ cư nữa, đất thổ cư cũ không " đạt chuẩn" sẽ bị GPMB rồi đổi lại chung cư 70 năm hoặc đất tái định cư 70 năm, vì thế nếu để giành cho con cháu thì phải mua loại đạt chuẩn thì ko bị GPMB, sẽ là tài sản tồn tại vĩnh viễn (những khu dân cư mad cộng cả vỉa hè thì rộng khoảng 11-14m : thì ở TQ cũng ko sợ bị GPMB vì đạt chuẩn đô thị: 2 xe cứu hoả tránh nhau được: vẫn giữ nguyên được sổ đỏ thổ cư lâu dài) : nhà mặt phố nhỏ cũng rủi ro: vì bên TQ những phố nhỏ bị GPMB mở rộng thành đại lộ hết

Thay thế nhà thổ cư bằng nhà chung cư 70 năm thì giá sẽ rẻ đi, giai cấp làm công ăn lương đủ tiền trả góp vài chục năm là mua được. nên xã hội sẽ ko loạn. Hết 70 năm thì coi như xong 1 đời người, đời con cháu lại phải nai lưng cố gắng phấn đấu tiếp: xã hội sẽ vận động phát triển không ngừng.

Có 2 cách để giảm giá bds:

1- Tư bản thì giảm giá bằng cách đánh thuế sở hữu

2- CS thì giảm giá bằng cách áp dụng chế độ "thuê 70 năm"

Việt Nam sẽ học theo TQ làm cách số 2: cách này có khe hở là những dạng nhà như em kể trên thì ko bị GPMB: vậy nên đội búa liềm toàn mua dạng nhà kiểu vậy để đời con đời cháu vẫn còn giá trị.

Singapore cũng đã làm vậy từ lâu rồi: chỉ khác với TQ 70 năm thì Sing chơi lớn cho thuê tận 99 năm

Chương 3: NÊN GIỮ BĐS LOẠI NÀO ĐỂ BẢO TOÀN GIÁ TRỊ TÀI SẢN

Trước đây TQ cũng như VN: ở các thành phố đa phần là nhà ngõ ngách nhưng bây giờ ở TQ toàn nhà cao tầng hoặc các khu đô thị được quy hoạch đạt chuẩn (đường 2 oto tránh chứ ko còn ngõ xe máy nữa): khi ấy kể cả chưa GPMB được thì trên sổ cũng bị cập nhật quy hoạch : lúc ấy nhà mất giá, bán cho khách cũng khó.. dần dần nhà nước và doanh nghiệp bds cũng thu hồi được thôi.

Tuy nhiên ông nào cứng thì vẫn đấu tranh: đây là hiện tượng "nhà đinh" rất phổ biến ở TQ:

Những ông này cũng khó tồn tại lâu vì bị cắt điện cắt nước .. cuối cùng cũng phải nhận tiền đền bù rồi lên chung cư tái định cư thôi (ai dính quy hoạch coi như số đen vì sẽ bị mất đi căn nhà/ mảnh đất thổ cư sổ lâu dài rồi chỉ được nhận lại căn chung cư hoặc căn nhà tái định cư sổ có thời hạn 70 năm)

Do vậy để bảo toàn tài sản đến đời con đời cháu thì nên đầu tư các loại BĐS "an toàn" tức là không bị di dời GPMB:

Trước đây TQ cũng giống VN bây giờ: bán đất thổ cư sử dụng lâu dài cho dân, giờ đây chính quyền TQ thấy thiệt quá, nên từ đó không cho quy hoạch thêm đất thổ cư nữa, tất cả bds đều là thuê 50-70 năm (dưới mỹ từ: "Sở hữu BDS có thời hạn") : hết 50-70 năm thu lại.

Vì thế nên giá 1 căn hộ/ 1 ngôi nhà so với thu nhập mới rẻ hơn trước (vì giá nhà sử dụng lâu dài khác với giá thuê 70 năm)

Những người già ở TQ vẫn may mắn giữ được đất thổ cư từ thời xưa thì coi như sở hữu tài sản Kim Cương.

TQ hiện nay 100% các dự án nhà ở , chung cư, đất nền bán ra đều là thuê 50-70 năm.

còn VN cũng bắt đầu trộn lẫn loại chung cư 50

năm và đất dịch vụ , shophouse 50 năm bán cho dân rồi.

Những nhà đất thổ cư thuộc dạng "an toàn" sẽ là đất Kim Cương: đất kim cương vẫn giữ nguyên trạng thái, tuy nhiên càng ngày càng hiếm do quy hoạch nên phần lớn sẽ bị GPMB mỗi khi có dự án đè lên: khi ấy nhà nước tự động huỷ sổ.

khác với các thành phố ở VN có nhiều nhà ống trong ngõ ngách, nhà mặt phố: bên TQ những nhà đấy bị đập hết để thay bằng chung cư và khu đô thị hiện đại.

Vậy nên số lượng nhà đất Kim Cương giảm dần theo thời gian.

Chỉ những khu vực nào được quy hoạch bài bản ngay từ đầu thì sẽ được giữ lại (ví dụ như khu biệt thự pháp cổ phố Phan Đình Phùng, Chu Văn An; các khu đô thị Linh Đàm, Định Công (của HUD) ; Trung hoà nhân chính (của Vinaconex).. Gamuda, Louis, Parkcity, Nam Cường, Vinhomes, Splendora.. các khu phố cổ di sản như 36 phố phường và các khu đất đấu giá, giãn dân, tái định cư của nhà nước là được giữ lại: vì các khu ấy có đường oto tránh: đủ bề rộng lòng đường vỉa hè đảm bảo tiêu chuẩn giao thông động và tĩnh nên sẽ được giữ lại. còn các khu ngõ ngách cư dân tự phát thì không đạt tiêu chuẩn PCCC và các tiêu chuẩn đô thị khác nên sẽ bị quy hoạch thành khu đô thị mới. Đây chính là cách làm rất nhân văn và có tầm nhìn của chính quyền: bộ mặt thành phố và tiêu chuẩn sống của người dân sẽ ngày càng tốt đẹp hơn.

(ở TQ khu nhà cổ "tứ hợp viện" ở quận Tây Thành Bắc Kinh , các biệt thự ở khu "tô giới".. cũng được giữ lại , không bị GPMB- là tài sản truyền đời cho các gia đình)

thời xưa tiêu chuẩn của dân thành thị là nhà tập thể 14m2 vệ sinh chung, thời cận đại là chung cư ông thản, nhà ngõ xe máy, tương lai sẽ là chung cư cao cấp, nhà liền kề đường rộng đủ 2 oto tránh nhau, xa hơn thì sẽ như Âu Mỹ: nhà có sân vườn & gara... mỗi thời mỗi khác, đất đai thì có hạn, nhưng nhu cầu của con người luôn tăng theo thời đại cụ ạ. càng có AI thì con người càng càn không gian sống: muốn phòng to hơn để chạy nhảy, có khoảng không để trồng hoa, có sân nướng BBQ..

*** Ý của em ở đây là muốn khuyên mọi người mua những bds "an toàn" để sau này con cháu có chỗ dựa: đấy là đất thổ cư ở HN (vì SG sau 50 năm nữa sẽ bị ngập dưới nước biển) , đất thổ cư thuộc những dạng sau thì không bị GPMB:

1- những khu phố cổ phố cũ thuộc dạng "di sản" như khu 36 phố phường, khu biệt thự pháp cổ

2-các khu đô thị , các khu đất đấu giá, đất giãn dân; đất tái định cư, đất phân lô: đạt chuẩn PCCC: có vỉa hè và lòng đường rộng đủ 2 xe cứu hoả tránh nhau sẽ ko bị GPMB. (tuy nhiên không nên mua đất mặt phố nhỏ: vì sau này dễ bị GPMB do quy hoạch mở rộng thành "Đại Lộ")