Dự báo thị trường bất động sản: Ông nói gà, bà nói vịt!

Hằng tháng, hằng quý có hàng chục báo cáo thị trường bất động sản được các công ty công bố nhưng thông tin thiếu đồng nhất, thậm chí trái ngược nhau, khiến người mua nhà đất lúng túng không biết tin ai.

Để khắc phục tình trạng này, Bộ Xây dựng đang đề xuất nhiều giải pháp như lập cổng thông tin công bố công khai thông tin giao dịch bất động sản hằng ngày, lập sàn giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý, hình thành cơ sở dữ liệu về giao dịch, giá bất động sản để kiểm soát nhiễu loạn trên thị trường.

Rối với thông tin từ các báo cáo thị trường

Hằng quý đang có hàng chục công ty nghiên cứu thị trường bất động sản như CBRE, Savills, JLL, DKRA, batdongsan.com.vn, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam... công bố các báo cáo nghiên cứu thị trường, trong đó nổi bật là các thông tin về số dự án mở bán mới, nguồn cung căn hộ, lượng giao dịch thành công trên thị trường, giá bán bất động sản, xu hướng của thị trường tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng.

Thế nhưng đang có hiện tượng là số liệu của các báo cáo thị trường có sự chênh lệch, không đồng nhất khiến người mua nhà không biết đâu mà lần.

Thậm chí nhiều nhận định của các chuyên gia hay báo trái ngược nhau, không đúng thực tế và sai lệch đến mức chuyên gia đơn vị tư vấn đưa ra lời xin lỗi, điều chỉnh dự báo thị trường bất động sản như thời gian qua.

Đơn cử, báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội trong quý 3-2023 của các công ty chuyên nghiên cứu thị trường bất động sản như Savills Việt Nam, CBRE Việt Nam, JLL Việt Nam, batdongsan.com.vn đã đưa ra các nhận định khác nhau về giá bán căn hộ chung cư, biệt thự, nhà liền kề, nhà liền thổ.

Khảo sát của Savills Việt Nam ghi nhận giá bán sơ cấp chung cư tại Hà Nội trong quý 3-2023 tăng 2% theo quý, tăng 13% theo năm; giá bán thứ cấp tăng 2% theo quý, tăng 8% theo năm.

Trong khi CBRE Việt Nam lại nhận định giá chung cư tại Hà Nội trong quý 3-2023 trên thị trường sơ cấp tăng 7% theo quý, tăng 14% theo năm; giá bán thứ cấp tăng 2,7% theo quý, tăng 0,8% theo năm; và CBRE Việt Nam dự báo giá chung cư cuối năm 2023 tại Hà Nội tiếp tục tăng.

Và báo cáo thị trường bất động sản quý 3-2023 của batdongsan.com.vn ghi nhận trong năm 2023 giá bán chung cư không có nhiều thay đổi, tại Hà Nội tăng nhẹ từ 1-5%, còn giá chung cư tại TP.HCM gần như đi ngang.

Còn Công ty JLL Việt Nam lại nhận định rằng trong quý 3 năm nay giá bán sơ cấp căn hộ phân khúc cao ở Hà Nội giảm 12,56% theo quý, tăng 10,42% theo năm; giá bán thứ cấp căn hộ phân khúc cao tăng 3,18% theo quý, tăng 6,16% theo năm.

Tương tự, với phân khúc biệt thự, nhà liền kề ở Hà Nội, trong quý 3 năm nay, Savills Việt Nam dự báo giá biệt thự sơ cấp trung bình tăng 3%, nhà liền kề tăng 9%, shophouse tăng 6% theo quý.

Còn CBRE Việt Nam nhận định giá bán sơ cấp trung bình nhà ở gắn liền với đất đạt 185 triệu đồng/m2, giảm gần 5% theo quý, và giảm 6,7% theo năm.

Và trong báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý 3-2023, batdongsan.com.vn nhận định giá rao bán nhà riêng ở nhiều quận Tây Hồ, Hai Bà Trưng, Đống Đa, Hoàng Mai, Hà Đông (Hà Nội) tăng 4-9% so với cùng kỳ năm trước. Còn JLL Việt Nam cho rằng giá bán sơ cấp nhà liền thổ tăng 0,9% theo quý, tăng 6,98% theo năm.

Sắp có cơ sở dữ liệu quốc gia

Theo giám đốc một công ty môi giới bất động sản, do mỗi đơn vị có nguồn lực giới hạn nên họ không khảo sát bao quát được thị trường, tiêu chí khảo sát cũng khác nhau nên đưa ra các kết quả thiếu đồng nhất, thậm chí có lúc chênh lệch quá lớn hoặc trái ngược nhau.

Điều này đang khiến người mua nhà băn khoăn, lúng túng không biết tin ai. Do đó, bên cạnh thông tin từ các doanh nghiệp, Việt Nam cũng cần có một cơ sở dữ liệu đủ lớn và minh bạch để các bên liên quan tham khảo.

Nhận định về tình trạng này, ông Hoàng Hải, cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng công bố thông tin là quyền của các tổ chức, cá nhân.

Hiện có nhiều nguồn công bố thông tin như các công ty môi giới, sàn giao dịch, cá nhân môi giới cũng đưa ra thông tin, các tổ chức cũng đưa ra thông tin trên mạng.

Cũng theo ông Hải, để có một hệ thống thông tin bao quát, minh bạch và thống nhất trên toàn quốc, hiện Bộ Xây dựng đã lập trang điện tử để công bố thông tin về thị trường bất động sản.

Thông tin thị trường bất động sản được Bộ Xây dựng công bố dựa trên dữ liệu các địa phương báo cáo và một phần thông tin từ các đơn vị tổ chức, hiệp hội.

"Hệ thống này đang chạy thử nghiệm, dự kiến các thông tin về giao dịch, danh sách các dự án mới, dự án khởi công, dự án đủ điều kiện giao dịch, thông tin về chủ đầu tư, dư nợ tín dụng... sẽ được công bố theo nghị định 44 năm 2021", ông Hải cho hay.

Nói thêm về dự án này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho hay trách nhiệm công bố thông tin thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản, dữ liệu công bố dựa trên báo cáo các địa phương gửi về.

"Các thông tin này được tích hợp trong thời gian tới khi sửa Luật Kinh doanh bất động sản và các nghị định theo hướng hoàn thiện cổng thông tin về thị trường bất động sản. Cổng thông tin sẽ cập nhật thường xuyên, liên tục các giao dịch bất động sản hằng ngày, thể hiện rõ về số lượng, giá giao dịch, giá trị giao dịch", ông Sinh nói.