Dự báo lạm phát trong năm 2022, động thái của các nhà đầu tư bất động sản ra sao?

Thời gian qua, những thông tin về tỷ lệ lạm phát tăng cao đã được nhiều chuyên gia nhắc đến. Theo đó, bất động sản cũng được nói đến như một kỳ vọng về kênh đầu tư an toàn trước lạm phát.

Lạm phát sẽ kéo dài tới năm 2022

Tại chương trình “Có hẹn với chuyên gia bất động sản” mới đây, ông Huỳnh Phước Nghĩa - Phó Viện trưởng Viện Đổi mới sáng tạo, Đại học Kinh tế TP.HCM cho rằng, chắc chắn đã có những dấu hiệu chỉ báo về lạm phát, ảnh hưởng đến kinh tế trong năm 2022. Tuy nhiên, do Việt Nam đang có bước điều chỉnh cách tính "rổ lạm phát", chưa dùng phương pháp dữ liệu lớn nên một số vấn đề lạm phát thực tế chưa đạt được độ "real time".

Xét về những biểu hiện mang tính kinh tế vĩ mô, Nhà nước đã bắt đầu xử lý tín hiệu lạm phát như: Siết dòng tiền ở một số lĩnh vực đầu tư từ ngân hàng; ưu tiên bơm tiền vào nền kinh tế trong đó xem xét phục hồi nền kinh tế ở một số lĩnh vực trọng yếu; xử lý những đứt gãy chuỗi cung ứng và nguyên liệu trong vấn đề phục hồi sản xuất, chi phí đầu vào tăng mạnh, đặc biệt là lĩnh vực xây dựng. Xa hơn nữa có thể là việc điều chỉnh lãi suất cho vay.

Một số hình thức đầu tư đang bị đứt gãy do mối quan hệ kinh tế quốc tế trong chuỗi cung ứng toàn cầu làm ảnh hưởng đến vấn đề linh kiện, nguyên liệu, giao dịch, chi phí logistic... cho thấy bức tranh về lạm phát sẽ xảy ra trong năm 2022.

“Lạm phát là tình trạng cả các chuyên gia thế giới và Việt Nam đều có thể nhìn thấy được trong năm 2022 do ảnh hưởng của hậu Covid-19. Rất nhiều phương án mà Chính phủ và các chuyên gia đang xem xét để phản ứng từ góc độ vĩ mô, tuy nhiên trong ví dụ một số ngành, sản phẩm dịch vụ, một số lĩnh vực liên quan đầu tư, thị trường tài chính, sẽ có những biến động cần dự báo sâu hơn. Nhìn ở góc độ tích cực, lạm phát là cơ hội thúc đẩy tăng trưởng nền kinh tế, đây cũng sẽ là một trong những ưu tiên của Chính phủ trong năm 2022”, ông Nghĩa nói.

Ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc Nghiên cứu và phát triển DKRA Việt Nam cũng chia sẻ, sau hơn 2 tháng dỡ bỏ giãn cách xã hội, người dân bình thường cũng cảm nhận được sự lạm phát khi chi phí sinh hoạt, xăng dầu… đều tăng. Áp lực lạm phát cuối năm nay và 2022 rất rõ khi nhiều chuyên gia đưa ra phân tích ở các góc độ khác nhau.

“Ở góc độ bất động sản, chúng tôi nhận thấy lạm phát cũng tác động đến thị trường bất động sản. Năm 2021, mặc dù có nhiều tác động của dịch Covid-19 tuy nhiên giá vẫn không giảm, thậm chí có một số khu vực giá vẫn tăng khi chi phí đầu vào của doanh nghiệp tăng. Cuối năm nay và sang năm 2022 dưới tác động của lạm phát cũng sẽ làm cho giá bất động sản tăng”, ông Hoàng nhận định.

Tuy nhiên, theo ông Hoàng, tại Việt Nam, Chính phủ luôn đưa mục tiêu kiểm soát lạm phát trong tầm có thể để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Chỉ tiêu kiểm soát chỉ số giá tiêu dùng hoặc chỉ số CPI nằm ở mức dưới 4% được cho là vừa đủ để tác động cho kinh tế phát triển. Một số chính sách của Nhà nước đã được áp dụng thời gian qua như kiểm soát dòng tiền ở thị trường chứng khoán hoặc kiểm soát hợp lý dòng tiền cho vay. Nhà nước có quy định cho vay bất động sản được huy động từ dòng vốn ngắn hạn. Đây là công cụ để giảm bớt đầu tư hoặc làm cho thị trường bất động sản, chứng khoán bớt rủi ro bong bóng...

Tóm lại, lạm phát là vấn đề đã hiển hiện rõ nhưng kỳ vọng sẽ nằm trong tầm kiểm soát mà Chính phủ đưa ra với mức phù hợp, qua đó sẽ có tác động tích cực cho phát triển kinh tế nói chung cũng như từng lĩnh vực ngành nghề trong đó có bất động sản.

Sự thay đổi của nhà đầu tư trong bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam là một thị trường nhạy cảm, dễ biến động bởi các thông tin kinh tế - hạ tầng, vậy thì lạm phát sẽ tác động tới thị trường này và các nhà đầu tư như thế nào? Ông Huỳnh Phước Nghĩa cũng đã phân tích phản ứng của 3 nhóm nhà đầu tư cá nhân bất động sản trước lo ngại lạm phát trong 3 - 6 tháng tới:

Thứ nhất là nhóm tay chơi mới, tài chính khá nhỏ (từ 1 đến dưới 2 tỷ đồng), thường nhóm nhà đầu tư này đang trú ẩn ở một kênh nào đó mà lợi nhuận không đáng để đánh đổi sang một kênh đầu tư khác, do đó họ ít có khả năng xem xét chuyển kênh đầu tư trong ngắn hạn.

Với những ai chưa từng đầu tư bất động sản thì cần phải thận trọng nếu định chuyển kênh tránh lạm phát. Vì lạm phát sẽ khiến giá nhà tăng, nguồn cung dự án ở Việt Nam khan hiếm và việc đầu tư một dự án đòi hỏi thời gian rất dài. Những nhà đầu tư này nếu có chọn trú ẩn vào bất động sản cũng không giải quyết được vấn đề về tính an toàn hay lợi nhuận. Tuy nhiên họ có thể xem xét mua vào nếu coi tài sản là của để dành, tích lũy lâu dài thay vì gửi ngân hàng.

Thứ hai là nhóm những nhà đầu tư cá nhân có nhiều luồng đầu tư, dòng tiền trung bình (từ 5 - 10 tỷ đồng): Nhóm này là những tay chơi chuyên nghiệp, thường chia phần tài sản ở nhiều kênh như bất động sản, ngân hàng, chứng khoán… Với kinh nghiệm dày dặn, họ sẽ không phản ứng thái quá với lo ngại lạm phát. Theo họ, vấn đề lạm phát sẽ được điều chỉnh vĩ mô, quy định thị trường... tạo khả năng cân bằng nên không ảnh hưởng nhiều. Do đó, họ quyết định thận trọng tư duy nguồn tiền, chọn sự hấp dẫn đầu tư chứ không vội vàng chuyển hết dòng tiền vào một kênh…

Bởi động thái này chưa đủ tin cậy để tạo ra lợi ích, không đáng để đánh đổi ngắn hạn liên quan đến việc lạm phát tăng lên. Lợi nhuận mới chỉ là kỳ vọng trong khi phải mất thêm chi phí tài chính trong thời kỳ dịch hay lượng tiền bỏ vào để tiếp tục tái đầu tư...

Thứ ba là nhóm nhà đầu tư đang tích lũy đất, tích lũy tài sản: Đây cũng là một nhóm nhà đầu tư bất động sản thuần túy nếu họ không phải rót tiền hay xoay sở vốn cho kênh đầu tư khác. Nếu có vấn đề về tài chính, họ có thể xem xét bán bớt tài sản hoặc phân bổ lại dòng vốn chứ không tập trung vào một tài sản duy nhất.

Ông Nghĩa cũng chia sẻ thêm, nền kinh tế như Việt Nam cần thiết phải có lạm phát để phát triển vì nó vừa là cơ hội vừa là điều kiện liên quan đến tăng trưởng. Những nước đang phát triển như Việt Nam có lạm phát cao hơn các nước phát triển là điều bình thường. Chính phủ sẽ can thiệp ở mức chấp nhận để kinh tế phát triển. Do đó, nếu nhà đầu tư phản ứng quá vội vàng với một diễn biến như vậy trong ngắn hạn có thể sẽ không thay đổi nhiều về lợi nhuận mang lại và không mang đến sự khác biệt quá lớn giữa các kênh trú ẩn.

Còn từ góc nhìn nghiên cứu, ông Hoàng cho rằng, trong giai đoạn dịch bệnh, thị trường chứng khoán rất sôi động nên có nhiều người kiếm được tiền từ chứng khoán. Họ hiện thực tiền đó để mua bất động sản và trở thành kênh trú ẩn để đối phó với lạm phát là có thật. Nhưng rất khó để đánh giá được sự chuyển dịch này là bao nhiêu. Bởi thực tế, nhu cầu mua bất động sản để ở vẫn là nhu cầu thực lớn. Còn những nhà đầu tư chuyên nghiệp lại đang ở giai đoạn thận trọng và chờ đợi thị trường.

Theo ông Hoàng, như mọi năm, thời điểm này sẽ là thời điểm các chủ đầu tư bung hàng, là cuộc chạy nước rút của cả doanh nghiệp, đơn vị phân phối và môi giới, nhiều người cũng chọn mua nhà thời điểm này. Năm nay do dịch bệnh, giãn cách xã hội, kinh tế suy giảm, nguồn thu nhập bị ảnh hưởng nên sức mua giảm nhiều. Dù được bù đắp bởi những nhà đầu tư F0 nhưng về cơ bản thanh khoản thị trường có sự suy giảm. Người mua ở thực nếu lựa chọn thời điểm này phải theo điều kiện năng lực tài chính và xem xét dự án có đáp ứng đúng mong muốn hay không.

Theo quan sát thực tế của DKRA trong 2 tháng qua, thị trường vẫn có những người mua nhà để ở với mong muốn có điều kiện sống tốt hơn. Trước đây họ mua nhà chỉ đơn giản là để ở, nay còn thêm các tiêu chí liên quan môi trường sống, tiêu chuẩn sống nâng cao hơn, nhất là đòi hỏi về thiết kế thông thoáng, cảnh quan, tiện ích… của dự án.