Dự báo giá chung cư Hà Nội tiếp tục tăng trong năm 2025, chuyên gia khuyên gì?

Trong khi nhà đất tại các quận trung tâm ngày càng khan hiếm và giá cao, chung cư trở thành lựa chọn tối ưu với mức giá từ 3 - 5 tỷ đồng, thủ tục pháp lý dễ dàng và hệ thống tiện ích hiện đại. Điều này giúp loại hình bất động sản này thu hút cả người mua để ở lẫn đầu tư trong năm tới.

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing thị trường căn hộ Hà Nội cuối năm 2024, đầu năm 2025 vẫn tiếp tục là điểm sáng. Có 3 lý do cho thấy chung cư tiếp tục là loại hình dẫn dắt thị trường bất động sản Hà Nội trong năm 2025.

Thứ nhất, lượng giao dịch chung cư bao gồm loại hình sơ cấp và chuyển nhượng chiếm 55% tổng giao dịch toàn thị trường, tương đương khoảng 46.000 giao dịch. Mỗi năm Hà Nội tăng thêm 200.000 người, nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn.

Thứ hai, chung cư là loại hình ở thực với mức giá tương đối dễ chịu so với nhà mặt đất, thủ tục pháp lý vay ngân hàng dễ dàng hơn đối với căn hộ đã có sổ. Trong khoảng ngân sách 3 - 5 tỷ đồng, chung cư vẫn sẽ được “ưu ái” khi hầu hết dự án nằm ở mặt đường rộng, phòng cháy chữa cháy được đảm bảo, nhiều tiện ích nội khu và quanh khu vực.

Trong khi đó, với phân khúc giá tương đương, nhà liền thổ sẽ chỉ mua được ở những khu vực xa trung tâm Hà Nội, hoặc trong trung tâm nhưng diện tích hạn chế và tại ngõ hẻm tương đối nhỏ.

Cuối cùng, với sự cạnh tranh gay gắt và nhu cầu tăng cao của khách hàng, các chủ đầu tư ngày càng chú trọng nhiều hơn đến chất lượng xây dựng và tiêu chuẩn bàn giao, đi kèm nhiều chính sách bán hàng ưu đãi với gói hỗ trợ lãi suất cho vay và thanh toán giãn. Điều này đã giúp chung cư gần đây là một kênh đầu tư mới, thu hút thêm tệp khách hàng mua đầu tư để tích lũy và gia tăng tài sản, giúp tăng đáng kể lượng hấp thụ trên thị trường.

Ông Tiến cũng dự báo, giá căn hộ tại Hà Nội sẽ tiếp đà tăng trưởng sang năm 2025. Giá căn hộ mở mới sẽ trung bình đạt 70 triệu đồng/m2, chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì, tăng 75% so với quý 1/2022.

Số liệu cập nhật đến hết quý 4 của OneHousing, nguồn cung căn hộ mở mới cả năm 2024 đạt khoảng 35.000 căn, cao hơn so với dự báo trước đó là 22.000 - 24.000 căn. Tỷ lệ hấp thụ trên các dự án mở bán được lên tới 80 - 90% nhờ đa dạng loại hình tệp khách hàng mua để ở và đầu tư.

“Do tình hình thị trường diễn biến sôi động cuối năm 2024, nhiều dự án được quyết định mở bán sớm hơn dự kiến, khiến tổng nguồn cung năm 2025 đạt khoảng 29.000 căn hộ, giảm nhẹ so với 2024.

Trong đó, khu vực phía Đông Hà Nội chiếm tới 48% tổng nguồn cung mới; khu Tây trước đây chiếm tỷ trọng thứ hai, trong khi khu vực phía Bắc và Đông Bắc nổi lên như một “vùng đất hứa” cho phân khúc chung cư”, Giám đốc OneHousing phân tích.

Chia sẻ góc nhìn về thị trường căn hộ Hà Nội, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing cho hay, thị trường Hà Nội đang đi theo đúng kịch bản tăng trưởng của TP.HCM. Trong 2 - 3 năm tới, thị trường bất động sản sẽ trở nên rõ ràng hơn với những thay đổi đáng kể, bao gồm biến động giá và sự điều chỉnh về nhu cầu của cả nhà đầu tư lẫn người mua để ở. Dự báo toàn bộ nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội trong năm 2025 sẽ thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong đó hạng sang chiếm 36%.

“Nếu cách đây 2 năm giá căn hộ của thị trường Hà Nội thấp hơn so với TP.HCM khoảng 30 - 50% thì đến nay, ở một số phân khúc đã tiệm cận được 80% đến 90%”, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing nói.

Bên cạnh đó, với sự thay đổi của Luật mới, chi phí đầu vào các dự án tăng, các chủ đầu tư không còn ưu tiên cho phân khúc trung cấp thay vào đó phát triển các dự án trong phân khúc cao cấp và hạng sang để vừa đạt được kỳ vọng về lợi nhuận của chủ đầu tư vừa đáp ứng được nhu cầu của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam càng ngày càng gia tăng. Trong thời gian tới thị trường sơ cấp tại Hà Nội sẽ còn tiếp tục đón nhận những dòng sản phẩm đặc biệt, không dành cho số đông.

CÂN NHẮC CÁC YẾU TỐ ĐẦU TƯ

Chia sẻ những điều nhà đầu tư cần lưu ý khi đầu tư vào thị trường bất động sản, đặc biệt là mua phân khúc chung cư tại một hội thảo vừa diễn ra, ông Nguyễn Văn Ngọc, Chủ tịch Hội đồng quản trị, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Tập đoàn RB cho biết, cần xem xét cân nhắc về một số yếu tố nhất định.

Điều đầu tiên là tính thời điểm. Kinh tế xã hội Việt Nam đang tăng trưởng, phát triển tích cực, đồng thời thị trường bất động sản cũng còn nhiều dư địa phát triển trong những năm tới. Đây là đồng chu kỳ, tạo nên tính thời điểm cực kỳ tốt để các nhà đầu tư và người dân có thể sở hữu được bất động sản tại Hà Nội.

Tiếp đến là tính địa lợi. Ví dụ, Hà Nội về quy hoạch phát triển sẽ theo hướng các trục hướng tâm và trục vành đai. Rất nhiều dự án ở khu vực này mở bán giá rất cao nhưng vẫn đạt tỷ lệ hấp thụ cao. Theo đó, nhà đầu tư, khách hàng sẽ có nhiều lựa chọn hơn trong việc đầu tư hoặc sở hữu bất động sản tại khu vực này.

Cuối cùng là yếu tố tính pháp lý và tính quần thể của dự án. Hiện nay, để một dự án có thể đưa vào bán hàng thì sẽ phải mất trung bình khoảng 2 - 3 năm, vì quá trình xử lý các thủ tục pháp lý kéo dài khá lâu.

Ông Nguyễn Văn Ngọc, Chủ tịch Hội đồng quản trị, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Tập đoàn RB

Đây cũng là một trong những nguyên nhân làm nên tính khan hiếm của các sản phẩm có vị trí nằm tại lõi nội đô, từ vành đai 3 hất vào.

Và cũng phải nhìn nhận rằng, hiện nay không phải dự án nào cũng có đủ yếu tố để phục vụ cuộc sống của người dân, đa phần các dự án có quỹ đất hạn chế, chỉ đủ xây một toà nhà mà không bao gồm các tiện ích xung quanh.

“Tôi cho rằng, các nhà đầu tư và khách hàng nên cân nhắc đầu tư vào những dự án đảm bảo được tính quần thể, tính tiện lợi bao gồm đầy đủ tiện ích, dịch vụ như trường học và xung quanh đã hình thành được quần thể dân cư đông đúc”, ông Ngọc bày tỏ.

Đánh giá về nhu cầu thị trường, bà Nguyễn Minh Chi, Phó Tổng giám đốc Phú Tài Land cho rằng nguồn cung hiện tại không thể đáp ứng đủ nhu cầu, đặc biệt là ở các quận nội thành, càng ngày càng có ít dự án được triển khai.

“Chưa kể thực tế cho thấy, mỗi năm có hàng nghìn sinh viên đổ về Thủ đô học tập và hàng nghìn sinh viên tốt nghiệp gia nhập thị trường lao động, tất cả đều mong muốn có nơi an cư. Vì vậy, nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội chỉ có thể gia tăng, chứ không thể giảm”, bà Chi nêu.

Về mặt chính sách, Hà Nội đang có xu hướng mở rộng và phát triển để đáp ứng nhu cầu sinh sống và làm việc của người dân từ khắp nơi đổ về. Tuy nhiên, tình trạng hiện nay là các dự án tại các quận nội thành đang ngày càng khan hiếm. Theo khảo sát của Phú Tài Land, quận Hoàng Mai chỉ có 1 dự án, còn quận Thanh Xuân hay Hà Đông chỉ có 1-2 dự án.

“Nếu cung không đủ đáp ứng nhu cầu thực sự, giá sẽ chỉ tiếp tục tăng, đặc biệt khi quỹ đất Hà Nội ngày càng trở nên khan hiếm. Nếu giá bất động sản giảm trong các quận nội thành sẽ dẫn đến tình trạng “vỡ trận” và việc phát triển sẽ chỉ có thể diễn ra ở các khu vực ngoại thành”, bà Chi bày tỏ.