Dự án đô thị, nhà ở thương mại: Bất hợp lý nếu coi đó là dự án ‘cần ưu tiên’

Ủy ban Kinh tế đề nghị cân nhắc việc thu hồi đất đối với dự án nhà ở thương mại để tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Quy định cụ thể, rõ ràng các loại dự án

Sau kỳ họp thứ 4, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được lấy ý kiến rộng rãi các tầng lớp nhân dân, và tới đây sẽ được tiếp tục trình Quốc hội.

Điểm đáng chú ý, liên quan đến vấn đề thu hồi đất để phát triển tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng quy định tại điều 86, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đề nghị rà soát, quy định cụ thể hơn về điều kiện, tiêu chí cụ thể đối với trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Dự thảo Luật đã bổ sung định nghĩa dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, tuy nhiên, phạm vi được quy định còn rộng, chưa cụ thể tiêu chí, cần phân biệt rõ hơn giữa mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và mục đích kinh tế đơn thuần để minh bạch trong việc thu hồi đất, tránh bị lạm dụng, gây bức xúc cho người sử dụng đất, dẫn đến tình trạng khiếu nại, khiếu kiện.

Ủy ban Kinh tế đề nghị rà soát các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 86, bảo đảm phù hợp với yêu cầu của Nghị quyết số 18- NQ/TW và Hiến pháp năm 2013, xác định rõ tính chất vì lợi ích quốc gia, công cộng; quy định một cách cụ thể, rõ ràng các loại dự án, tránh quy định quá rộng, chung chung.

Theo đó, cần rà soát các trường hợp: “Dự án tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư theo hướng tuyến giao thông và các điểm kết nối giao thông theo quy hoạch”; “dự án nhà ở tập trung cho công nhân làm việc trong khu công nghiệp”; “dự án đô thị”, “dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở”; “dự án lấn biển”…

Ủy ban Kinh tế đề nghị cân nhắc việc thu hồi đất đối với dự án nhà ở thương mại để tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Các dự án nhà ở thương mại mang tính chất kinh doanh là chủ yếu, mặc dù sẽ tác động đến phát triển kinh tế - xã hội nói chung nhưng lợi ích trước mắt và trực tiếp sẽ mang lại cho các chủ đầu tư thực hiện dự án.

Đối với dự án nhà ở thương mại, theo Ủy ban Kinh tế, đây là vấn đề khó và không có cơ sở rõ ràng để xác định có thuộc phạm vi phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hay không để quy định thành trường hợp Nhà nước thu hồi đất, dẫn đến dễ bị lợi dụng, dẫn đến tình trạng khiếu nại, khiếu kiện gia tăng.

Quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất

Ủy ban Kinh tế viện dẫn Nghị quyết số 18-NQ/TW đặt ra nhiệm vụ: “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”.

Do đó, Ủy ban Kinh tế đề nghị đánh giá kỹ lưỡng các tác động kinh tế - xã hội, sự phù hợp với Nghị quyết số 18-NQ/TW và cân nhắc thận trọng việc đưa dự án nhà ở thương mại thuộc dự án thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Bên cạnh đó, khái niệm “dự án đô thị” là thuật ngữ mới, là nội dung mới được đưa vào điều luật khi xác định Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng, do đó, cần làm rõ nội hàm và có giải thích cụ thể.

Về vấn đề này, cơ quan soạn thảo đề xuất tiếp thu theo hướng chỉnh sửa toàn diện Điều 86, nay là Điều 75 của dự thảo Luật theo hướng: Quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất để thực hiện các công trình công cộng như giao thông, thủy lợi, năng lượng, bưu chính viễn thông...

Đồng thời quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất để thực hiện các công trình sự nghiệp như trụ sở các tổ chức sự nghiệp, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp; trụ sở của tổ chức xã hội, cơ sở văn hoá, sinh hoạt cộng đồng, vụ xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, khoa học và công nghệ, ngoại giao...

Dự thảo cũng sửa đổi theo hướng quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng khác như dự án nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, hoạt động thăm dò, khai thác khoáng sản, dự án lấn biển, xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội...

“Đối với các dự án có giá trị địa tô chênh lệch cao như dự án đô thị, dự án nhà ở thương mại...thì Nhà nước chỉ thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất”, cơ quan soạn thảo nêu.

Bên cạnh đó, Điều 79 của dự thảo cũng được chỉnh sửa theo hướng bổ sung quy định về điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Tại phiên thảo luận tổ, Kỳ họp thứ 4, có ý kiến cho rằng, quy định tại Điều 86 về việc Nhà nước tổ chức thu hồi đối với dự án đô thị, nhà dự án nhà ở thương mại, coi đó như là dự án quan trọng cần ưu tiên là không hợp lý, không công bằng vì đây chỉ là các hoạt động kinh tế đơn thuần, không phục vụ lợi ích công cộng mà chủ yếu phục vụ cho lợi ích của nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản; gây bất công cho các lĩnh vực khác.

Do vậy, cần quy định theo hướng chủ đầu tư phải thực hiện việc thỏa thuận với người sử dụng đất; cần quy định cụ thể và chặt chẽ hơn về điều kiện, trình tự, thủ tục, tránh việc lợi dụng hoặc hiểu khác nhau trong thực tiễn quá trình triển khai thực hiện; cân nhắc việc luật quy định dự án xây dựng khu đô thị, dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở thì thuộc diện nhà nước thu hồi đất mà không thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp.

Về vấn đề này, cơ quan soạn thảo tiếp thu và chỉnh lý Điều 75 dự thảo Luật tiếp thu sau khi lấy ý kiến nhân dân cho phù hợp.