Dự án bất động sản "bất động" vì tiền sử dụng đất

Bất cập trong cách tính tiền sử dụng đất làm hàng loạt các dự án bất động sản (BĐS) chậm trễ triển khai, khiến nhiều DN phát triển không đo lường trước được chi phí hay đối mặt với nguy cơ nợ nần sau khi triển khai, do tiền sử dụng đất “bỗng dưng" tăng vọt.

Dự án "đứng hình" do tính tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất luôn là một trong các yếu tố “nặng gánh” nhất với DN phát triển dự án BĐS. Bởi lẽ, nó không chỉ đòi hỏi DN phải chuẩn bị một nguồn lực tài chính lớn để hoàn thành nghĩa vụ, mà ngay cả việc xác định nghĩa vụ này cũng tương đối phức tạp, mất rất nhiều thời gian. Chưa kể đến, kể cả khi đã nộp tiền sử dụng đất rồi, vẫn có nhiều rủi ro, mà đôi khi DN không lường trước được.

Thời gian vừa qua, thị trường BĐS diễn biến tích cực, hàng loạt DN bắt đầu “rục rịch" cuộc đua thâu tóm quỹ đất, triển khai dự án... để đón đầu cơ hội phục hồi, thì nhiều DN có dự án lại không thể triển khai do "tắc” về tính tiền sử dụng đất. Thậm chí, không ít dự án đã hoàn thiện nhưng không thể triển khai bán hàng vì phải chờ hoàn tất nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất, bởi khó khăn trong khâu xác định giá đất.

Việc phê duyệt giá đất kéo dài, có thể mất đến vài năm, thậm chỉ hàng chục năm, không chỉ gây ra tình trạng đình trệ, mà còn làm tăng chi phí phát sinh cho DN, bởi trong thời gian chờ định giá, DN vẫn phải gánh chịu các chi phí lãi vay, chi phí cơ hội. Quy trình kéo dài và giá trị tiền sử dụng đất không thể dự đoán chính xác cũng gây ra khó khăn cho trong việc dự báo và lập kế hoạch tài chính, khiến nhiều DN đối mặt với rủi ro thiếu hụt tài chính hoặc không đủ khả năng chi trả nợ. Đối với những dự án được áp dụng tính tạm tiền sử dụng đất trước đây, DN tiếp tục phải đứng trước thách thức rất lớn với khoản phải nộp bổ sung, dẫn đến nguy cơ thua lỗ.

Thời gian qua, không ít DN không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước do không lường trước được chi phí tiền sử dụng đất tăng cao. Nhiều DN đã hoàn thành dự án và bàn giao cho người dân phải đối mặt với chi phí tài chính "khổng lồ" khi UBND tỉnh, TP rà soát lại tiền sử dụng đất. Trước đó, các dự án này được sử dụng giải pháp tạm tính tiền sử dụng đất để có thể triển khai xây dựng dự án. Bất cập liên quan đến tiền sử dụng đất không chỉ làm lãng phí tài nguyên đất đai, gây thiệt hại về kinh tế cho cả DN lẫn khách hàng, mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến cả thị trường BĐS và nền kinh tế nói chung.

Bảng giá đất mới được xác định theo nguyên tắc thị trường sẽ làm tăng chi phí liên quan đến đất đai, trong đó có tiền sử dụng đất. DN sẽ gặp khó khăn hơn trong việc thu xếp đủ nguồn lực tài chính để có thể hoàn thành nghĩa vụ, do chiếm tỷ trọng đáng kể trong cơ cấu thành phần xây dựng giá thành BĐS nên khi tiền sử dụng đất tăng cao.

Để đảm bảo mức lợi nhuận kỳ vọng, DN sẽ xem xét đến việc điều chỉnh giá bán BĐS cao hơn. Trong khi đó, ở thời điểm hiện tại, giá BĐS tại một số TP lớn, đặc biệt là Thủ đô Hà Nội, TP Hồ Chí Minh đã liên tục thiết lập mặt bằng cao mới trong suốt thời gian qua. Nếu tiếp tục tăng, cơ hội tiếp cận nhà ở với phần đông người dân sẽ trở lên khó khăn, dẫn đến nhiều hệ lụy về an sinh xã hội.

Cần quy định chi tiết thời điểm xác định giá đất

Theo ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc SGO Homes, thị trường đang tồn tại một số vấn đề về nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai: Thứ nhất, do việc xác định giá chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh, được thực hiện bằng cách so sánh với mặt bằng giá gần nhất đang giao dịch như sản phẩm đấu giá. Trong khi nguồn cung sản phẩm này khan hiếm, khiến mức giá đầu trúng thường bị đẩy lên cac, làm mức giá của thửa đất cần định giá được duyệt cao theo.

Thứ hai, đối với một số thị trường BĐS đang chưa hồi phục, việc sử dụng dữ liệu đầu vào để xác định giá đất trong khoảng 2 năm gần đây, có thể trùng với thời điểm thị trường BĐS còn đang trong giai đoạn nóng sốt, là bất hợp lý sẽ dễ dẫn đến việc xác định giá đất không phù hợp với tình hình thực tế hiện tại.

Thứ ba, sai phạm trong việc thẩm định giá làm thất thu ngân sách Nhà nước thời gian qua khiến các cán bộ địa phương có tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, rủi ro pháp lý. Để "an toàn" cán bộ địa phương thường lựa chọn duyệt giá đất ở mức cao hoặc chậm trễ trong việc phê duyệt. Do đó, những dự án đã được phê duyệt mức giá xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai sớm thường cao hơn rất nhiều so với mặt bằng, khiến hiệu quả kinh doanh thấp, thậm chí có nguy cơ lỗ. Trong khi, những dự án chưa được xác định giá đất thì bị đình trệ, chậm tiến độ.

“Để giải quyết tình trạng này, tôi cho rằng, cơ quan quản lý Nhà nước cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn thẩm định giá theo bảng giá đất mới. Cần quy định chi tiết thời điểm xác định giá đất, các dự án đã hình thành trước giai đoạn nào sẽ được áp dụng khung giá cũ và dự án được phê duyệt từ thời điểm nào áp dụng bảng giá đất mới" – ông Lê Đình Chung cho hay.

Đồng quan điểm, Giám đốc Công ty cổ phần BĐS Đất vàng Nguyễn Văn Lợi cho rằng, mức giá tăng cao do thị trường BĐS đang tăng trưởng "nóng" với nguồn cung vẫn hạn chế, mức giá sơ cấp liên tục thiết lập mặt bằng mới ở ngưỡng cao cùng với kỳ vọng về việc mở rộng đô thị hóa. Một nguyên nhân quan trọng khác khiến mức giá đầu trúng tăng cao là do các hành vi trả giá cao hơn rồi bỏ tiền đặt cọc, không nộp tiền trúng đấu giá, thậm chí sẵn sàng bất chấp rủi ro, hoàn thành nghĩa vụ trong cuộc đấu giá để hợp thức hóa mức giá trúng với mục đích "thổi giá", tạo mặt bằng giá "ảo" để làm căn cứ để đẩy mức giá của các lô đất có liên quan nhằm trục lợi.

Mặc dù cơ quan chức năng đã vào cuộc kiểm tra, nhưng hành động này chủ yếu nhằm đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp của quá trình đấu giá, khó có thể can thiệp vào mức giá thị trường. Bởi trong nền kinh tế thị trường, các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc thuận mua, vừa bán, họ hoàn toàn có thể bỏ cọc mà không cần chứng minh. Trong khi Việt Nam chưa có văn bản luật nào xác định hành vi đầu cơ, thổi giá hiện nay để làm căn cứ xử lý.

“Vì vậy, Nhà nước cần xem xét và tính toán lại tiền sử dụng đất đối với các dự án đã được phê duyệt tiền sử dụng đất mà DN phản ánh có thời điểm, phương pháp tính chưa hợp lý; đồng thời miễn tiền phạt chậm nộp cho DN nếu có kết luận về việc các dự án nói trên được xác định giá chưa hợp lý. Với các dự án mới, đang hoàn tất thủ tục phê duyệt và chưa đóng tiền sử dụng đất, cơ quan quản lý Nhà nước nên chốt thời điểm, phương pháp tính để DN tính toán được chi phí và hiệu quả của dự án khi làm” - Nguyễn Văn Lợi kiến nghị.