Dự án 317 Trường Chinh: “Chênh vênh” hợp đồng bán căn hộ chung cư và sàn thương mại

Quyết định của tòa án cấp phúc thẩm đã xác định Công ty Tân Hồng Hà là đồng chủ đầu tư dự án tại số 317 đường Trường Chinh, Hà Nội cùng với Công ty cổ phần Tư vấn đầu tư dự án quốc tế (ICC), nhưng tranh chấp chưa hoàn toàn chấm dứt.

Hợp đồng hợp tác vẫn có hiệu lực

Những mâu thuẫn phát sinh tại Dự án Siêu thị văn phòng giao dịch thương mại và nhà ở trên khu đất hơn 3.700 m2 tại 317 đường Trường Chinh, quận Thanh Xuân, Hà Nội xảy ra từ năm 2017.

Năm 2015, chủ đầu tư dự án là ICC ký hợp đồng hợp tác đầu tư với Công ty Tân Hồng Hà. Theo đó, ICC ủy quyền cho Công ty Tân Hồng Hà làm việc với cơ quan chức năng để hoàn thiện hồ sơ, triển khai đầu tư xây dựng, chủ động kinh doanh các sản phẩm bao gồm cả sản phẩm hình thành trong tương lai.

Đến ngày 29/5/2017, ICC bất ngờ có văn bản gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. Hà Nội thông báo ngừng cho phép Công ty Tân Hồng Hà là đồng chủ đầu tư dự án.

Thông báo của ICC trong bối cảnh dự án đã cơ bản hoàn thành khiến Công ty Tân Hồng Hà khởi kiện, sau khi hai bên hòa giải bất thành.

Ngày 22/11/2018, Tòa án nhân dân quận Ba Đình đưa vụ án ra xét xử. Vừa qua, Tòa án nhân dân TP. Hà Nội mở phiên tòa phúc thẩm và đưa ra quyết định cuối cùng.

Bản án phúc thẩm nhận định, theo ICC, do Công ty Tân Hồng Hà không có khả năng tài chính để đầu tư xây dựng dự án nên hai bên thống nhất chấm dứt hợp đồng hợp tác và thay thế bằng hợp đồng mua bán sàn chung cư và trung tâm thương mại.

Tòa án thấy rằng, đến ngày 20/10/2016, Công ty Tân Hồng Hà và ICC vẫn căn cứ vào hợp đồng hợp tác đầu tư năm 2015 và phụ lục hợp đồng để thực hiện công việc.

Do vậy, có cơ sở cho rằng, hợp đồng mua bán sàn chung cư và trung tâm thương mại chỉ là giả cách.

Giả sử có việc các bên có thỏa thuận thì cũng là tự nguyện và phù hợp quy định của pháp luật. Việc thỏa thuận trên để tiếp tục thực hiện hợp đồng hợp tác, không thuộc trường hợp chấm dứt hợp đồng được quy định tại Điều 424, Bộ luật Dân sự 2005.

Tòa án đã thẩm định thấy, hiện tại, dự án cơ bản hoàn thành. Công ty Tân Hồng Hà đã nộp bản vẽ hoàn công, bảng xác nhận khối lượng quyết toán và hoàn thiện hồ sơ giá trị quyết toán.

Trong quá trình triển khai, Công ty Tân Hồng Hà không nhận được thông báo/văn bản của cơ quan có thẩm quyền hay của bị đơn buộc Công ty tạm dừng hoặc chấm dứt việc thực hiện dự án.

Từ khi ký kết hợp đồng đến nay, các bên cũng không có bất kỳ văn bản thỏa thuận thanh lý hợp đồng. Vì vậy, hợp đồng hợp tác vẫn có hiệu lực.

Tòa án tuyên buộc ICC tiếp tục thực hiện hợp đồng. Hai bên có trách nhiệm liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận đồng chủ đầu tư dự án.

Trường hợp ICC không thực hiện nghĩa vụ, Công ty Tân Hồng Hà có quyền đơn phương xin xem xét cấp giấy chứng nhận đồng chủ đầu tư dự án.

… Nhưng “chênh vênh” hợp đồng bán căn hộ chung cư và sàn thương mại

Theo hợp đồng, dự án tại 317 đường Trường Chinh có giá trị 140 tỷ đồng, gồm khối văn phòng 7 tầng trị giá 37 tỷ đồng và tòa nhà hỗn hợp 24 tầng. Công ty Tân Hồng Hà đã chuyển cho ICC 58 tỷ đồng. ICC nhận lại giá trị khối văn phòng 7 tầng là 37 tỷ đồng.

Tổng số tiền ICC nhận từ việc hợp tác là 96 tỷ đồng. Số tiền còn lại, Công ty Tân Hồng Hà sẽ thanh toán khi hai bên được cấp giấy chứng nhận đồng chủ đầu tư dự án.

Trên thực tế, ICC mới nhận số tiền 26,8 tỷ đồng. Với khối văn phòng 7 tầng, do chưa có biên bản thanh quyết toán nên Công ty Tân Hồng Hà chưa bàn giao.

Ngày 1/10/2016, ICC ký hợp đồng bán căn hộ chung cư và sàn thương mại cho Công ty Tân Hồng Hà, với tổng trị giá 281 tỷ đồng. Công ty Tân Hồng Hà đã thanh toán số tiền 25,8 tỷ đồng. Tổng số tiền mà ICC đã nhận từ việc hợp tác là 51,5 tỷ đồng.

Ngược lại, ICC đã thanh toán cho Công ty Tân Hồng Hà số tiền xây dựng là 87 tỷ đồng. Nguồn gốc số tiền này do Công ty thế chấp dự án và vay vốn ngân hàng.

ICC cho rằng, Công ty Tân Hồng Hà vi phạm hợp đồng tổng thầu, vì không thanh toán đủ số tiền cam kết; tự ý bán tài sản hình thành trong tương lai; chia tách doanh nghiệp nhưng không vận hành doanh nghiệp mới; làm giả con dấu, tài liệu để xin hồ sơ làm đồng chủ đầu tư. ICC đề nghị tòa án tuyên hủy hợp đồng đã ký kết.

Tòa án nhận định, các điều khoản không thỏa thuận về việc hủy hợp đồng. Theo Điều 425, Bộ luật Dân sự 2005, ICC có quyền hủy bỏ hợp đồng và phải thông báo cho Công ty Tân Hồng Hà.

Tuy nhiên, Công ty chưa thực hiện nên tòa án không có cơ sở để chấp nhận yêu cầu này. Tòa án dành quyền khởi kiện cho Công ty bằng vụ việc khác (yêu cầu hủy các hợp đồng tổng thầu xây lắp, hợp đồng mua bán sàn/căn hộ chung cư).